房地产企业所得税申报指引

我县目前只考虑纳税人的预计毛利率及税负预警值3.75％ 一、我市暂定计税毛利率

1.属于经济适用房、限价房和危改房开发项目的，计税毛利率不得低于3%; 2.除经济适用房、限价房和危改房项目以外的其他开发项目，计税毛利率不得低于25%。

二、关于税前可扣除金额问题

1.如房地产开发企业账册健全，经主管税务机关核查，县区局审批，并报市局备案后，据实扣除当期实际发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税。 2.如房地产开发企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，房地产开发企业当期所发生的期间费用，预售收入所产生的营业税金及附加、土地增值税的扣除额确定为10%。（即账册不健全，但又不能事前核定）

三、我市暂定税负预警值不低于3.75％

所得税预缴税负=应纳所得税额÷开发产品销售收入×100％

四、所得税预缴

1.销售未完工开发产品收入额的填报

企业本期取得的销售未完工开发产品收入额，月度预缴申报时，其数额不计入《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）第2行“营业收入”。

企业销售未完工开发产品本期完工结转销售收入，月度预缴申报时，其数额计入《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）第2行“营业收入”。 2.预计毛利额的填报

企业本期取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额，月度预缴申报时，其数额在《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）第5行“加：特定业务计算的应纳税所得额”加增。 企业销售未完工开发产品本期完工结转销售收入，已按照上款加增处理的预计毛利额，月度预缴申报时，在《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）第5行“加：特定业务计算的应纳税所得额”减除。

3.销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加的填报

企业销售未完工开发产品实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，其数额按以下规定处理：

（1）如果会计处理时未计入营业税金及附加等科目核算，月度预缴申报时，其数额在《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）第5行“加：特定业务计算的应纳税所得额”栏减除。

企业销售未完工开发产品本期完工结转销售收入时，已按照上款规定处理的营业税金及附加、土地增值税，月度预缴申报时，其数额在《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）第5行“加：特定业务计算的应纳税所得额”栏增加；同时，企业已缴纳的营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，应及时结

转营业税金及附加，其数额应和开发成本等当期成本费用一起，填写在《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）第3行“营业成本”。

（2）如果会计处理时已计入营业税金及附加等科目核算，月度预缴申报时，其数额应和期间费用等当期成本费用一起，填写在《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）第3行“营业成本”。

企业销售未完工开发产品本期完工结转销售收入时，已按照上款规定计入“营业成本”的税金，不得再次扣除。

五、企业年度汇算清缴申报时的处理

1.销售未完工开发产品收入额的填报

（1）企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时，其数额按以下规定处理：

①在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第1行“营业收入”栏加增（加增附表一（1）《收入明细表》第16行“(3)其他视同销售收入”）；

②在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第2行“减：营业成本”加增（加增附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”）。

（2）企业销售未完工开发产品完工结转销售收入，年度汇算清缴申报时，其数额按以下规定处理：

①在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第1行“营业收入”栏加增（加增附表一（1）《收入明细表》第4行“（1）销售货物”）；

②在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第1行“营业收入”栏调减（调减附表一（1）《收入明细表》第16行“(3)其他视同销售收入”）；在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第2行“减：营业成本”调减（调减附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”）。 2.预计毛利额的填报

企业取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额，在年度汇算清缴时，其数额在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第14行“加：纳税调整增加额”加增（加增附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏第3列“调整金额”）。

企业销售未完工开发产品完工结转销售收入，已按照上款处理的预计毛利额，年度汇算清缴时，其数额在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第15行“减：纳税调整减少额”加增（加增附表三<纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏第4列“调减金额”）。

3.销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加的填报

企业销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税，如果会计处理时未计入营业税金及附加等科目核算，年度汇算清缴申报时，其数额在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第15行“减：纳税调整减少额”加增（加增附表三<纳税调整项目明细表》第40行“其他”栏第4列“调减金额”）。

企业销售未完工开发产品完工结转销售收入，已按照上款处理的实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税，年度汇算清缴申报时，其数额在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第14行“加：纳税调整增加额”加增（加增附表三《纳税调整项目明细表》第40行“其他”栏第3列“调整金额”）。同时，企业已缴纳的营业税金及附加、土地增值税，应及时结转营业税金及附加，其数额应填写在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第3行“营业税金及附加”。