旧改大手笔——从上海新天地到佛山岭南天地
上海新天地
与一般的房地产商积跬步以至千里的累积式发展有所不同，瑞安是业界的一个“异类”，每次的发展均像在业界中扔下一颗“炸弹”——大手笔、大规划，从上海新天地到佛山岭南天地无一例外，正如同瑞安集团董事长罗康瑞先生的人生一样，处处充满了传奇的色彩。也许很难想象，瑞安集团这个庞大的企业仅仅是从39年前罗康瑞手中的10万港元计息贷款发展而来的。 上海新天地 10万港元开始创业
1971年，生长于大富之家的罗康瑞不愿给家族企业打工，从其父亲——香港地产名人、鹰君集团的创办人罗鹰石处有息贷款10万港元开始创业，展开了日后的传奇。1984年《中英联合声明》签订，香港富贾纷纷筹备移民计划时，罗康瑞作出了让人“不解”的决定——北上考察大陆市场；1993年至1994年间，在香港地产业最为红火的阶段，罗康瑞开始将瑞安集团在香港的业务向外转移；在1994年还只是香港地产业中型玩家的罗康瑞参与投资身陷财务困境的纽约地产大亨唐纳德·特朗普(DonaldTrump)在曼哈顿的一块地皮，11年后，1800万美元投资变为了3.52亿，即35%的年均回报率；1998年罗康瑞操刀的广受质疑的上海改造旧城项目“新天地”最后成为了上海新地标之一；2007年，瑞安以75.1亿的总价夺得佛山“祖庙-东华里”旧改项目用地，……，瑞安与罗康瑞的每一
次决定与发展总是会带给局外人无尽的惊喜与不解，但每一次，瑞安与罗康瑞均能以胜利者之姿站在舞台上。 “上海新天地”奠定业内地位
罗康瑞第一次前往上海是在1985年，当时的上海经济并不景气。而此时的罗康瑞甚至还不太能听懂普通话，经常需要翻译陪同出席各种场合。虽然在上海的时间不长，但罗康瑞有一个很基本的判断：作为1920年代的大都会，上海的历史和文化让它没有理由始终沉闷下去，而他所看到的机会，就是参与到帮上海重拾繁华的过程中去。
因此，罗康瑞选择与上海团市委合作修建了三星级的城市酒店。良好的商人形象和与相关部门的优良关系为瑞安日后在上海的发展起到了不可磨灭的积极作用。
1996年，在瑞安的发展历程上是极其不平凡的年份，瑞安集团与上海卢湾区政府签订开发意向书，获得太平桥地区重建项目的发展权，第一期工程名为“上海新天地”，正是这个项目，为日后瑞安集团成长为国内的房地产“巨人”奠定了基础。
“新天地”的最初构想，叫做“太平桥地区重建计划”，罗康瑞并没有放弃“打造熟地”的想法，继而提出的方案是，构建一片汇聚餐厅、高档商店和露天咖啡厅的小区——用它来带动周边的地产项目。这在当时是一个备受质疑的想法：首先，1998年上海房市颇不景气，银行并不愿为此方案给出巨额贷款；其次，这多少有些挑战上海当地的消费习惯，罗康瑞曾回忆说，他的朋友曾反对称：“我们上海人不在露天坐着。”但历史证明，更为熟悉城市发展的罗康瑞对了，“1990年代的上海就有目标说发展成世界的金融中心，但那时候没有配套的设施与服务。什么是金融中心所需要的配套服务？纽约苏荷艺术街区，或者香港的兰桂坊。”罗康瑞说到。而最终的结果是瑞安请来了曾经改造过纽约时代广场和波士顿法尼尔厅市场的设计师本杰明·伍德(BenjaminWood)，上海新天地也成为了上海的地标式建筑之一。
佛山岭南天地再次震惊世人
2002年，上海新天地正式全面开业，这个标志性项目所取得的巨大成功也加快了瑞安集团将国内市场作为发展主战场的计划。2004年，瑞安集团成立瑞安房地产有限公司(瑞安房地产)为地产旗舰公司，总部设于上海，至此，瑞安房地产在国内的房地产业务开始进入高速发展时期，创智天地、武汉天地、重庆天地、大连天地软件园等一系列项目纷纷上马。
2007年11月30日，佛山“祖庙-东华里”改造工程地块正式推出，瑞安公司以75.1亿的佛山土地出让最高总价一举拿下这个当时佛山最大规模的核心城区改造项目的土地开发权。
2010年6月29日，在经历近三年的建设工作后，佛山岭南天地销售中心正式面市，这个全新的佛山城央项目亦将在不久的将来正式全面开放。
[佛山众议]岭南新天地是瑞安集团及佛山市政府联手打造的一大败绩 如果说上海新天地为瑞安集团打出一个旧改名堂，那么佛山的岭南新天地就是其滑铁卢。上海的旧改之所以成功，那是因为上海曾有过租界的历史，而香港的瑞安集团则处于殖民地文化氛围中成长，其设计师的设计理念再现了上海曾有过的
租界历史，两者相合之下，上海新天地就成为一个成功个案。
但佛山的岭南新天地这一旧改工程可以说是瑞安集团的滑铁卢，其设计理念不但不能重现佛山久远的历史，还因为其建筑群体现的殖民地文化与同处一片区的祖庙体现的本土风情出现极为强烈的冲突，给人一一种极为不愉快的感觉。因此，尽管东华里片区因为佛山原住民的消费习惯，在其旧改工程完成后有极大的机率
不会动摇其商业圈的地位，但其旧改的设计理念不得不说是一大败绩。
佛山 祖庙的新天地
ZCOM杂志门户 2009-08-19 13:14:01 作者:胡尧熙
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佛山人将祖庙东华里改造项目表述为“佛山有史以来最大的拆迁改造工程”。这个老城区核心片区开始以上海新天地的模式改建，它关乎3万原住民的去留，也关乎一个城市的记忆。
早在2007年年初，祖庙东华里改造工程就成为佛山市民茶余饭后的谈资，最让人侧目的消息是，祖庙东华里的地价将创造纪录，超过以92亿元成交的长沙市新河三角洲地块，成为新的全国地王。
根据佛山市禅城区土地交易中心在2007年10月29日发出的《国有土地使用权挂牌出让公告》，该地块挂牌起始价为75亿元人民币。底价已然不低，按照正常的竞拍经验，东华里片区将以突破百亿的价格成交。但到11月30日竞拍当天，只有来自香港的瑞安集团参加竞标，仅以多出底价1000万元的价格投得东华里地块的使用权。但即便如此，75.1亿元拍下51万平方米的使用权，也让东华里成为广东省内总价最高的地块。
瑞安总裁罗康瑞在接受《新周刊》记者采访时认为：“价格是很高，但不贵。开发上海新天地项目时，我们整个投入只有不到30亿元，但祖庙东华里不一样，我们至少可以开发10年。” 东华里的“望族”
祖庙是旅游者到佛山必定光顾的地方，禅城区几乎包罗了这个城市的历史人文景观，祖庙里便有黄飞鸿纪念馆，再向东步行10余分钟就是著名的东华里片区。按照当地人的说法，自清代起，东华里便是富贵名流的汇聚区，佛山的望族大多居住于此。从2008年上半年开始，东华里的老住户开始陆续和政府签订拆迁赔偿协议，另寻住处。眼前的东华里已经居民稀少，许多住房外，水磨青砖的墙面上都有硕大的“拆”字，不时有举着数码相机的市民翻过障碍物进入小巷给
即将拆迁的老房拍照留念，在居民已经尽数迁出的区域内，已经有施工队开着推土机进入。
72岁的退休教师骆筠郿住在东华里17号，在市政府圈出的禅城区22座文物保护单位名单里，她的宅子榜上有名，她也因此成为东华里名人。骆筠郿出生在香港，1岁时跟家人回到了佛山，搬进祖屋。按照骆筠郿的家谱和当地住户的说法，骆家也曾是名震一时的望族。骆筠郿的太公公骆秉章是清朝道光年间的四川总督，在赴任前从亲戚手里买下了这座面积约500平米的宅院。整个宅院曲折幽回，共有四进。客厅右面的墙上还挂着骆秉章的画像，骆筠郿介绍说，那是清朝末年的宫廷画师画的，到她手上，已经传了5代。
骆秉章在四川病逝后，东华里宅子由其二儿子，即骆筠郿的太公继承了下来，到现在，骆氏后人已住了上百年。骆秉章之后，骆氏后人再也没有投身仕途，改做电器生意，到骆筠郿一代，家人已经纷纷去国外和香港生活，只剩她生活在佛山。骆筠郿回忆说，1939年，家里就已经用上了电灯，当时轰动了整个东华里片区。解放后，骆家的宅第被收为国有，分别出租，只剩骆筠郿住在老宅的第三进“神厅”里。“三房一厅，加起来也有100来平米，东华里的大宅很多都有这样的面积，而且房子里必定有天井。从外观上来说，大镬耳、水磨砖、石脚基，都是老屋的特点。”骆筠郿感到庆幸的是，自己居住的“神厅”是整座老宅保存最完整的一处，基本保持了几十年前的面貌，但宅子的其他三进已经面目全非，第二进“龙舞厅”房顶的大镬耳被拆掉，加建了两层楼，每到夏天，南风便无法吹进来，大厅被分隔成几个小厅房，楼上楼下最多时住满了12户人家。 2008年4月起，骆筠郿的生活开始发生变化，邻居们陆续迁出，因为她和另外十多户居民的宅子被市政府认为有文物价值，而且极具岭南特点，可以作为示范单位保留，骆筠郿得以继续住在这里，日后，她的宅子将成为游人的参观对象，借此寻找岭南风情。骆筠郿并不是东华里唯一的望族后代，临出门时，她指着巷子深处说：“数过去第39号，住户也很有来历，是清朝立宪派一品大官戴鸿慈的后代，不知道他们会不会继续住在这里。” 东华里不是石库门
依照瑞安集团的发展计划，整个东华里片区将会只保留被确定为文物保护单位的22座建筑，当中以宅院府第和商贾宅邸居多，骆筠郿的宅子也被包括其中，至于普通民居都将被大规模改建。在瑞安集团总裁罗康瑞的设想里，佛山新天地只是全国的“新天地”计划中的一个环节，继上海新天地的成功之后，武汉新天地、重庆新天地、西湖新天地等项目也已经进入实施阶段，“但佛山新天地是最难的一个，因为这里的传统风貌保持最完整，但因为年久失修，又是最不适合人居的，全都拆了可惜，不拆又没法继续计划，拆哪些保留哪些是个难题，怎么改建也是很花头脑的事情。”
在已经成型的佛山新天地沙盘上，可以清晰地看到，除去大名鼎鼎的简氏别墅等文物单位将被改造成民俗博物馆之外，老民居大多都面目全非，纷纷以五星级酒店或商品房的面貌出现。恰恰是这个规划在东华里原住民当中引起争议，骆筠郿和邻居们就担心，东华里会步上海石库门的后尘，彻底变成纯粹的商业片区。居民们担心的另一个原因在于，改建后，东华里的房价会由目前的3000元/平米上涨到1万元/平米以上，目前政府已经明示，不会有原住民回迁计划，这意味着当地居民会因为高额的房价而无力搬回自己曾经生活的地方。
曾经负责规划与设计上海新天地、美国芝加哥新士兵体育场等项目的美国设计师本杰明·伍德被选为佛山新天地的执行人，有原住民曾经混入记者队伍向他提出各种问题，问得最多的是：“骑楼、镬耳式山墙、瓦脊到底还会不会在新的项目中能够看到？我们想搬回来住又要交多少钱？”他通常都回答，自己无法规定佛山新天地的房价，能解决的只有前一个问题。“祖庙东华里片区在整个中国来说，都是一个很特别的地方，按照审美的观点，这里的房屋不用改建，不用拆除，它自身已经是个很成熟的社区。但按照一个城市的使用思路，它必须改建，这是一个商业项目，但前提是保留这个地方的原味。”
本杰明·伍德带着他的香港设计团队一直住在佛山，最后的方案是把雕花屋檐、大镬耳等有传统特色的建筑风格纳入到改建项目中，新建的房屋必须在外观上和岭南老建筑保持一致，并且整个片区的街道仍然要保留蜿蜒曲折的小巷特质。
在东华里片区改造小组的新闻发言人刘梦五看来，改造尽管要面临各种问题，但依旧是东华里唯一的出路：“东华里到今天这一步，是因为历史欠账太多。我们本地人都说，佛山近10年基本没有搞过城市建设，这当中受害最大的就是东华里片区，它最古老，最有特色，但因为之前建设不好，公共设施和市政设施都很短缺，让历史建筑的损害很大，不改建，这个片区就要垮了。”
改建之后，老佛山风貌和新城市项目之间如何协调，刘梦五认为仍旧是个难题：“石库门不是东华里，海派文化和岭南文化之间的区别很大。佛山新天地项目，可能是中国最困难的旧城改造项目，我们没有任何模式可以借鉴。” 什么东西挡在“新天地”的前面？
在东华里片区的施工现场，一些古旧建筑的门窗和屏风已经破落不堪，骆筠郿说，其中一部分是在拆迁中受到了损伤，但这只是一小部分：“还有一部分建筑构件其实是住户私自拆下来去卖了，这里的拾荒匠也比往常要多，一到晚上，会有几十号人集体来拆东西去卖。”最初，拾荒匠只拆除值钱的物件，比如雕花的门窗和屏风，到后来，片区内的水管也成为盗卖目标。“治安队每天都会来查，但片区很大，很多人就躲在没有拆迁完毕的房子混了过去。”
无法管制的拾荒者每天聚集在祖庙大街、文会里等七条老街巷伺机而动，而盗来的建筑构件大多都被运往佛山著名的高基街古玩旧货市场销售，普通人能以低廉的价格购买到平常难得一见的绿釉陶花瓶、满洲窗、坤甸宫座椅等古物，骆筠郿曾经用400元买下一个八仙台的台面。对于刘梦五而言，这也是最急待解决的问题，根据佛山市政府和瑞安集团的协议，瑞安集团并不参与拆迁工程，而由佛山市政府组织施工和监管现场，而文物的保护则成为拆迁中最难兼顾的难点。“为了甄别古物，禅城区博物馆也成为拆迁工程中的固定班底。”刘梦五说。 拾荒匠并非是最难监管的古物流失渠道，让刘梦五和禅城区博物馆工程师张成云头痛的是住户自行搬迁和销售的行为，既难于监管，也难于甄别。“实际上，祖庙东华里改造片区内已经签订拆迁合同的住户，是不能随便迁移自己房屋内的建筑构件和附属物的，这个规定已经公示过很多次。”而在骆筠郿看来，这却是
可以理解的行为：“很多人搬出去就再也回不来了，也不知道这里会变成什么样，每个人都想带走几件东西，毕竟自己曾经住在这里。” 中国的“新天地”项目 上海新天地
上海新天地项目坐落于上海市中心，占地52公顷。项目于1999年年初开建，一期项目于2000年6月全部建成。上海媒体公布的投资总额约14亿元，但另有说法为28 亿元。 杭州西湖天地
杭州西湖天地占地50000平方米，规划建筑面积58000平方米，仅一期工程便投资10亿元人民币，整个项目于2002年动工，2005年全面竣工。西湖天地被称作上海
新天地的姊妹篇，但以江南园林风光为特点。 重庆天地
重庆天地商业区建筑面积为8.2万平方米，住宅区面积为150万平方米，于2006年动工，但前期拆迁工程在2004年就已启动。整个项目在重庆市化龙桥镇进行，仅
拆迁费用便达到20亿元，瑞安集团预计，10年总投资将超过100亿元。 武汉天地
2007年4月，瑞安集团以33.9亿元竞拍价获得汉口永清片61.2公顷土地的开发权。整个项目预计将在2014年开发完成，总投资超过100亿人民币。该项
目保留区域内9栋历史建筑，配以不超过3层的砖砌筑低矮建筑作为未来小区的主体。
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