城市社区管理体制的创新

城市社区管理体制的创新

〔摘 要〕 物业管理既是一种房产管理模式,更是一种新型的城市社区管理体制。本文指出,中国社会在由计划体制向市场体制转轨、从行政性社会整合向契约性社会整合方式的过渡过程中,物业管理的产生和发展既是当代中国社会结构变迁的反映之一,同时作为嵌入旧有社区结构中的新生事物,其成长和发展也面临着来自诸方面的挑战和困难。作者认为,培育物业管理得以发展的制度空间是推动社区体制改革和社区建设的关键所在。

〔关键词〕 物业管理;物业管理公司;业主委员会;社区管理体制

一、引言物业管理诞生于19 世纪60 年代的英国。经过百余年的发展,在西方已经形成了一套比较完善的社区管理制度体系。物业管理在中国的发展却只有二十年的时间,1981 年,深圳引入香港的成功经验成立了我国第一家物业管理公司,之后形形色色的物业管理组织在全国范围内迅猛地发展起来,截止2000 年,我国拥有各类物业管理公司7000 余家。 作为与房地产开发相联系的专业概念, 物业管理对于我国城市居民来说已经不再陌生; 但是作为重要的社区概念, 物业管理无论在学术上还是在大众心中并没有得到足够的重视, 学术上也很少把物业管理与社区管理体制变迁紧密地联系

起来。

本文的主要研究目的在于:第一,从理论上阐释作为一种社区管理体制,物业管理所具备的深刻内涵及其在社区建设和社区发展的重要作用和意义;第二,考察在我国社会结构转型过程中,物业管理的发展现状和出现的问题;第三,分析和探讨物业管理出现问题的原因,并对物业管理发育和成长所依存的制度环境进行探讨。

二、物业管理的内涵及社会功能意义

1. 物业管理的内涵物业是不动产(Real EstatePProperty) 的别称,是与房屋住宅的所有和使用相关的概念。因此, “物业管理”的第一层意思是指物业管理企业所进行的房屋住宅管理,它包括房屋的保养、维修、住宅小区的清洁绿化以及小区内的各类服务(包括搬家、维修、装饰、治安等) 。住房制度改革的推行和大量现代住宅小区的建设造成了大量公有房屋产权的私有化,物业管理实际上是采用专业化的物业管理公司对属于不同产权的私人业主的共有财产和共有物品(住宅以及住宅小区的各类相关配套设施) 进行维护和管理。其基本运作模式是将有关房产的租赁、出售、维修、维护以及居住小区内治安环保交给专业的市场化运作的物业管理企业,向住户提供有偿服务,其管理手段主要为法律和经济手段,管理范围覆盖到与房产相关的方方面面。同传统的以行政手段为主的房屋管理模式相比,物业管理既可以避免作为政府

委派机构的房管部门因为长期提供无偿服务而造成的严重费用不足,也可以摆脱过去那种自建自管的分散的房屋管理方式的弊端,特别是可以克服各自为政、多头管理、互相扯皮的现象。这好比给“多个产权单位和多个产权人找到了一个总管家”(贺学良等,1997) ,使其在契约规定的范围内实施各项房产管理内容。

从更深层的意义上讲,物业管理是一种社区管理体制。物业管理体现的是两类相互依存相互作用的组织———业主及业主委员会和物业管理企业之间的关系运作模式,其实施管理的范围不仅局限在以房产维护和管理为主的狭窄范围内,而且覆盖到社区生活各个层面。从这个意义上讲,物业管理代表了基于共同利益的业主组织实现自我管理社区的一种方式。首先,物业管理的参与者既包括专业的物业管理企业,也包括物业的所有者———业主以及代表业主利益的业主委员会。作为居住小区的主体,业主在物业管理范围内接受物业管理企业的管理和服务,物业管理企业按照业主的各项需求提供有偿服务和管理。业主委员会(或业主大会) 是由业主代表组成的代表业主利益并向社会各方反映业主各种要求的群众自治组织。业主委员会能够维护全体业主的利益,可以增加广大业主的集体谈判能力,因而能对物业管理企业进行监督,避免物业管理公司损害和欺骗业主的利益。其次, “凡住区必有物业”,从物业管理的服务和管理的对象来看,作为一种

社区管理体制的物业管理涉及到住区的每一位成员,每一个社会群体和社会组织。它通过社区居民所成立的自治组织———业主委员会,来选聘和委托专业的物业管理企业对与居民生活相关的各个方面进行管理和维护。它不但涉及到与物业直接相关的业主委员会、物业管理公司,而且与社区内的每一位业主,以及其他各类组织和群体(例如政府部门,非盈利组织或群体) 发生着紧密的联系。此外,从物业管理的内容来看,物业管理是对准公共物品[3 ] (俱乐部产品) 进行管理和服务的(王重润等,2001) , 这种准公共物品的管理和服务既包括有形的、可触摸的公共财产和公共设施,如楼梯、草木、通讯器材及防火设备等,更包括社区文化、社区氛围、社区凝聚力、社区人际关系等无形的东西。这一过程从单一的房产管理延伸到社区服务、社区建设、社区发展、社区自治等各个层面。

2. 物业管理的社会功能和意义中国传统的社区管理体制,正如许多学者所指出的,是在中央集权的计划体制下以单位为基础的行政性社区管理,在这种社区管理体制下,国家通过单位把社会的每一个成员纳入国家行政控制之下(揭爱花,2000 ;殷京生,2001) 。但是随着社会结构变迁,特别是随着我国市场体制改革进一步深入,房屋住宅的进一步私有化,这种管理体制越来越凸现出明显的弊端:一方面单位作为国家行政组织的延伸和附属物,对于社区内的各项管理仍必须通