关于房地产企业在调控背景下发展战略的若干思考下

关于房地产企业在调控背景下发展战略的若

干思考（下）

刘志峰

? 2013-01-07 08:56:36 来源：《住宅产业》2012年的12期

4、精于管理

房地产企业要做百年的老店，未来的经营管理精打细算要长期过日子。市场狂热时不能狂热，市场低迷时要熬得住，大家要有打持久战过紧日子的准备，这是比谁的标准更高、谁的管理更精、更细，精益求精，细节决定成败。作为国内首家销售突破千亿元的开发企业，万科的管理在国内应该讲还是以专业严谨细致为准。万科在建立精细化的流程后完成了企业从规范化管理进入到精细化管理的阶段，保证万科旗下的房地产公司在相对标准和统一化的业务操作流程管理下，使项目管理具有系统有序性和稳定性，减少由于项目经理能力高低对每一个项目最终的绩效带来的风险，这对企业自身的发展和品牌维护起到了很好的作用。

管理的要素很多，首当其冲还是行业建设和人才的管理。在这方面恒大、万科、中海的做法值得称道。恒大建立了董事局、集团高管、地级公司的高管三级管理的体系，采用了集团化的精密型的管理模式，按照精细策划办事高效的要求，由集团总部对地级公司进行统一管理。恒大的领导团队的管控能力和团队的执行力应该说是有名的。董事局一声令下可以在半小时内传达到基层的员工。万科成功上市在完整发展法人治理结构的基础上，建立了一套规范化的透明的管理制度，形成了简单透明的组织框架，清晰明确了自己的分工，制度一目了然。未来的竞争是人才的竞争。中海地产把高素质的人才队伍作为公司的立足之本，并建

立了用事业吸引人才，用激励留住人才，用制度培养人才的人才资源发展机制。在发展前景、个人空间、薪酬、工作环境等方面，为有理想、有作为、忠诚于公司的员工提供不断成长的空间，使员工个人的发展和集团的发展统一起来，形成了富有特色的中海团队文化。

一个企业要搞好的话，首先要有明确的战略，另外要有一个合理的发展治理结构，还有一个正确的指导。对一些民营企业来讲，把七大姑八大姨弄到公司来，肯定管不好。你照顾了亲戚朋友，但对企业的长远发展不利。少用亲戚朋友，还是要用职业经理人、职业管理人员。

质量和成本是企业的生命线，在质量和成本的控制方面许多企业积累了很好的经验，恒大集团的致胜法宝是企业化管理、标准化运行、集团化采购，为质量管理人员配备了尚方宝剑。在各大工地及时整改，坚决执行质量一票否决制，奖惩分明。不怕任务重就怕没标准，不怕标准高就十白没有考核。不怕考核严，就十白考核以后奖惩不严。在成本控制上面，恒大从拿地入手瞄准二三线价值洼地，并且实施陕速周转，项目从拿地到开盘半年多的时间就开始销售，确保资金高速运行，在降低施工成本和材料设备供应上，与全国十大企业或者是世界品牌供应商建立了战略合作联盟，实行集团统一招标和采购，统一配送，保质保量保时限，确保了恒大产品的高性价比。高效的运作，前瞻性的布局二三线、三四线的城市，多产品的结构使恒大集团在短时间内异军突起，目前在国内的开发企业应该是稳居第一阵营。去年6月份清员的时候，集团公司管理人员加起来一共是216个亿，营业额是100多亿。因此人员控制也很重要。

调控之下现金为王。地产是资金密集型行业，资金是企业发展的血液，是企业生存发展的基础。过去融资方式主要依靠银行贷款。大约80%土地购置，60%

以上的房地产开发资金都直接或间接来源于商业贷款，一方面导致了银行的风险，一方面也造成了房地产的发展受货币政策影响较大。对于开发企业来说，未来的竞争很大程度上是资本的竞争，融资能力的高低决定了你的发展速度和规模。房地产能不能有本事吸引更多的投资商加入？也让一部分开发商来介入投资商。因此，许多的企业当前都加强了与资本市场的合作，不断拓宽融资的渠道，从单一的银行开发贷款，向债券融资、股权融资、信托基金产品新领域拓宽。佳兆业这几年的发展为什么那么快？这也是很重要的一点。

因此，要不断拓宽融资的渠道，从单一的银行开发贷款向债权融资、股权融资、基金融资，金融产品新的领域拓展，依靠资本市场的强大的支持保持稳健的发展后劲。企业应建立融资和开发的双核战略，进一步提升资金的收益率。像金地集团把基金业务与传统的房地产业务结合起来，以高溢价的产品为核心，获得产品开发回报的同时获得了投资的回报。另外要高度关注互联网时代和环境的变化，积极倡导信息化和网络化管理模式，提高管理的效率。这一方面中国房地产信息集团把房地产业叫做现代服务业或者是互联网，把他们结合在一起，结合得比较好。

5、配套服务

服务是企业竞争力的重要体现。在新形势下配套服务已成为房地产开发企业形成产业价值的主要载体，甚至成为部分企业价值的源泉。随着生活水平和人的收入提高，人们的居住需求已经不仅仅是产品的本身，对配套服务的需求越来越高，而且这种需求的变化成为一种趋势，对于购房者来说，良好的配套服务是其希望得到的附加值。这也是由住宅使用的商品特性决定的，当前的消费者更加关注居住环境、社区配套、物业服务等，房企的服务将更多地向社区进行转移。沈

阳有一个企业，由原来做开发，转型成现在专门做社区服务，专门给小区做配套服务，包括与人们相关的装修、维护、医疗、教育、餐饮，这是值得很多的开发企业研究思考的问题。现在经常讲企业要转型发展，在服务上要多用心多给老百姓干实事。服务做到位，市场的占有率自然也就提高了。

如何在产品开发中间实行配套服务体系的有机相融，绿城地产打造园区生物的服务体系的做法也值得我们借鉴，尽管绿城前一段时间遇到了问题，但是这方面做得不错。绿城的园林生物的服务体系，是人的生活需求的一个综合全面的服务体系，包括建设服务体系，体现了绿城内涵的人文主义和精致完美的企业理念。

对商业地产、养老地产而言，专业化的配套服务更加重要。某公司创新养老的模式将居家养老、社区养老、机构养老结合起来，结合养老资源通过购买、管理和服务，将优秀的专业服务引进社区，形成专业合作的关系，打造长效养老服务的产业链。在调控时期，企业之间相互协调，资源共享也是转型发展。目前绿城促进了土地资源委托代建、商品房代建、政府安适房委托代建等三大模式，形成了自己的特色和商业模式以及增值体系。

6、树立品牌

品牌是商业文化价值的一种体现，是企业综合品质的体现和代表，给使用者产生增值的无形资产。在信息化的时代，品牌的重要性不言而喻，品牌不仅仅意味着企业和产品的知名度、市场的占有率和竞争力，还意味着超额的附加值。如今人们把有品牌的企业叫做头脑型企业，他占据的是超额的附加值。而没有品牌的企业赚的是低廉的劳务费。比如苹果的手机风靡全球，尽管价格高于普通的手机，但是消费者趋之若鹜。相反，没有品牌的企业只能做代工，赚取一些劳务费。