5．土地使用权评估的成本法
例：某企业土地的取得一块宗地面积为150000平方米，土地取得费用为42。2元/平方米，土地开发费为：50元/平方米，税费为49。1元/平方米，投资的资金月利率为0。915%，土地的开发周期为2年，假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生，投资利润率为10%，土地所有权收益率为15%。试评估该宗地的价格。 （1）土地的取得费用=42.2元/平方米 （2）土地开发费为：50元/平方米 （3）税费为49.1元/平方米
（4）投资利息=（42.2+50+49.1）×0.915%×24÷2=15.8元/平方米 （5）资金利润=（42.2+50+49.1）×10%=14.4元/平方米 （6）土地成本=42.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/平方米 （7）土地所有权收益=174.5×15%=26.7元/平方米 （8）土地价格=（174.5+26.7）×150000=30105000元
6．土地使用权评估的假设开发法（参见教科书P163-164）
一住宅楼，建筑面积为5000平方米。预计建设期为1年，建筑费为3000元／平米，专业费为建筑费的10％，地价、建筑费和专业费在建设期内一次性投入。预计售价：9000元／平米，销售管理费为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率6％，开发商要求的投资利润率为10％。求：地价。 楼价＝5000×9000＝4500万元元 建筑费＝3000×5000＝1500万元 专业费＝15000000×10％＝150万元 销售管理费＝4500万×2.5％＝112。5万 税费＝4500万×6.5％＝292.5
利润＝（地价＋建筑费＋专业费）×利润率＝（地价＋1650万）×10％=0.1地价+165万
利息＝（地价＋1650万）×6％=0.06地价+99万
地价＝4500－1650－112.5－292.5－0.1×地价－165－0.06×地价－99万
7．运用收益还原法评估房地产价格
例：待估对象的基本情况是：写字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积2000平方米，月租金60000元，设定建筑物还原利率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原利率为8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元，建筑物价格以成本法求得为150万元。试用收益现值估算该写字楼所占基地的公平市场价格。
（1）总收入=60000×12=720000元 （2）总费用=180000元
（3）总收益=720000-180000=540000元
（4）房屋纯收益=1500000×（10%+2%）=180000元 2%为房屋年折旧率 （5）土地纯收益=540000－180000=360000元
（6）50年土地使用权价格=360000×（P/A，8%，50）=4404054。47元
8．运用残值法（割差法）评估商誉的价值。
某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场预测其未来5年的收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元，并假定从6年开始，以后各年收益额均为15万元。根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率和本金化率均为10％，。采用单项资产评估方法，评估确定该企业各单项资产评估之和（包括有形资产和可确指的无形资产）为90万元。
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