富顿项目商业定位及价格建议初步报告
商业环境篇 一、 宏观市场分析
1、近半年全市成交量分析
上海市商铺总体成交量 （2005.12～2006.5）
成交日期 05年12月 06年1月 2月 3月 4月 5月 成交面积 19.3万㎡ 15.0万㎡ 11.2万㎡ 18.7万㎡ 31.6万㎡ 13.2万㎡ 成交套数 1408套 1793套 928套 1609套 1425套 1119套 35
3025201510502005年12月2006年1月2月3月4月5月2000180016001400120010008006004002000成交面积（万㎡）成交套数（套）1
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以上是自2005年12月至2006年5月的全市商铺成交量统计，从这半年的数据来看，除2月份因春节假期影响成交量较低外，其余月份变化均不大。成交面积在4月份因为有兴力达国际广场的16万㎡整体收购，因此总量达到近32万㎡，其他月份都在20万㎡以下。
与去年同期相比，全市商铺成交量今年有所下滑，从一定程度上可以说明去年至今一系列调控政策出台以来，伴随着对住宅市场的抑止，也使整体市场都处在一个观望的氛围之中，后市如何仍需拭目以待。
另外，从近半年来的商铺供应及成交情况来看，整体市场中以两种类型物业为主，一是专业市场，二是社区商铺，就社区商铺来讲，供应和成交量较大的也主要集中在外郊环地区，直接原因是此类地区开发的住宅楼盘一般体量都较大，因此相应的需要有一定体量的社区商铺配套，从而满足未来居民的基本生活消费需求。然而总体来看，目前的成交量水平同庞大的市场供应量还是不成正比，有相当程度的供大于求现象。
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2、近半年松江区成交分析
松江区商铺成交量（2005.12～2006.5）
成交日期
05年12月 06年1月 2月 3月 4月 5月 ） 松江成交面积 10,785㎡ 10,248㎡ 1,620㎡ 31,692㎡ 32,823㎡ 22,049㎡ 19.3万㎡ 15.0万㎡ 11.2万㎡ 18.7万㎡ 31.6万㎡ 13.2万㎡ 5.5％ 6.8％ 1.4％ 16.9％ 10.3％ 16.7％ 全市成交面积 占全市比重 松江区作为上海城市扩展的重点区域，新建楼盘众多，因而相配套的商用物业也必然体量庞大，以上数据表明，半年来整个松江区商铺成交量在全市总量中都占有较大比重。而九亭镇作为地处松江区，同时也紧邻闵行区的重镇，又属于松江区房地产开发的重点区域之一，新建楼盘普遍体量庞大，这也从很大程度上刺激着区域内商业氛围和商业地产的发展，商铺成交量也就反映出了较大的需求，但这并不意味着区域内的商业地产发展乐观，从目前看来，具体表现为已成交并交房的商铺大量空置，这也从一定程度上说明，投资者对于商铺的投资有些过于乐观和盲目，而没有对项目具体情况及周边环境作出准确判断，对人口导入及消费特征没有进行详细分析，因此目前的成交情况良好并不代表以后市场会持续乐观。
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二、 区域商业环境分析
由于本案处于松江区九亭老镇，紧邻闵行七宝商圈，该商圈为周边区域辐射范围最大的重要商圈，目前区域内居民人口的主要消费地也是在七
约4公里 七宝 商圈 宝商圈，所以其对九亭镇及周边范围内新兴商业项目的发展
九亭镇 都会形成较大影响，因此作为竞争商圈进行重点分析。
1. 七宝商圈分析
七宝镇所规划的七莘路路商业走廊，通过近几年的发展已初具规模，辐射范围不断扩大。以七莘路走向可分为北、中、南三段。
北段以【龙城购物中心】为主，投资3亿元的二期工程已于05年启动，建成面积6.4万平方米的中高档美食城。而正在规划设计中的三期，则以影院等娱乐设施为主。同龙城购物中心一期一样,二三期均有1500辆规模的室内停车场。
中段则是6万平方米【乐购综合超市】，目前每天人流超过3万人次，免费班车已开到航华、龙柏、莘庄、华漕和虹桥地区。
位于乐购对面的【七宝商业中心】规划面积9万平方米，将通过错位竞争满足各类消费群体，其中还包括高档宾馆、写字楼和精品店。【乐购】和【商业中
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