浅谈收益法中标的物折旧费用的处理
对于收益法中净收益所包含的内容各种理论书籍、教材都有论述过,但就净收益中是否应该扣除标的物折旧费,持有疑问的人还是比较多,本文将就这个问题进行粗浅的阐述。
在2005版的价格鉴证师职业资格考试《价格鉴证理论与实务》教材的124-125页,针对建筑物价格鉴证中怎样确定收益年限时,进行了如下叙述:
“1、对于单独土地和单独建筑物的价格鉴证,应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
2、对于土地与建筑物合一的价格鉴证对象,当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时,应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
3、对于土地与建筑物合一的价格鉴证对象,当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,可采用下列方式处理:
(1)先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益年限,选用对应的有限年的收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。
(2)将未来可获收益的年限设想为无限年,选用无限年的收
益法计算公式,净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。”
从以上教材叙述中不难发现,不管是对单独的土地和单独建筑物的价格鉴证,还是对土地与建筑物合一的建筑物的价格鉴证,只要选用有限年的收益法计算公式
的,净收益中都不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;凡是选用无限年收益法计算公式的,就应该扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
为什么仅仅是选用公式的不同,净收益中对于折旧费的处理就是截然相反呢?我们就这个问题进行详细讨论,首先让我们看看折旧的含义和作用:
以固定资产为例,固定资产的物质形态在报废之前是在生产中长期被使用的,它的价值却是按照其在生产中的损耗程度一部分一部分逐渐地转移到产品中去的。为了保证再生产的正常继续进行,必须在产品销售以后,把那部分已经转移到新产品中去的固定资产的价值,以货币形式提取并积累起来,以便若干年后即在固定资产价值全部转移完毕时用于更新固定资产。这种按固定资产的损耗程度进行补偿的方法就称为折旧。由此可见折旧费的重要意义在于平时计提、积攒起来,等该固定资产到达它的使用寿命时,用这部分积攒起来的折旧费更新该项固定资产,来保证再生产的持续进行。
对于采用有限年收益法公式计算的情况,前提是假定标的物在到达其耐用年限时,不再继续使用,当然也就不需要更新,所以每年计提的折旧费用,并没有实际的支出,而是作为了投资
标的物的投资回收,作为现金净流入的一部分,它不同于维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出,实际支出作为现金净流出。
从有限年收益法公式更能直观的发现其中的内涵:
设定每年净收益a变化,折现率r每年保持不变,标的物有收益的年期为有限年期n时,到期无残值,鉴证价格用P表示,有限年收益法公式为:
P=a1/(1+r)+a2/(1+r)2+……+ a n/(1+r)n
当n=1时,P=a/(1+r),则:
a=P(1+r)=P+Pr
由此我们可看出净收益a是包括了P(由于假定n=1,该项资产使用年限1年,1年计提全部折旧,p=折旧,即为投资回收)和Pr(投资标的物产生的利润,即为投资回报)两方面的内容,可见折旧作为投资回收并没有从净收益中扣除,而是成为了净收益的一部分。
对于采用无限年收益法计算公式的情况,前提是设定鉴证标的物未来收益年限无限,一直会以一定的收益永远的继续下去,为了保证标的物能够永久的保持一定的收益,在其到达有限的耐用年限时,就必须动用每年计提的折旧费来更新标的物,这样就造成了折旧费用的实际支出(现实中大多是用一次性支付来更新标的物,也可以理解为用每年计提的折旧费分期支付来更新标的物),所以在无限年收益法中,对标的物每年计提的折旧费便等同于更新标的物的分期支付款,相当于实际支出,不再是现金净流入的一部分。这种情况下折旧费就应该从净收益中扣除。
从无限年收益法公式来看也很直观的体现着其中的含义:
如果假定每年净收益a保持不变,折现率r保持不变,标的物鉴证价格用P表示,收益年限为无限期,无限年收益法公式为: P=a/r
则:a=Pr,由此我们可看出净收益a只包含Pr(投资标的物产生的利润,即为投资回报)一方面的内容,可见折旧已经作为实际性支出从净收益中扣除了。
综上所述,在以有限年收益法鉴证的标的物,在结束其生命周期后,没有再继续更新,所以每年计提的用于更新标的物的折旧费,就没有实际支出,成为净现金流入的一部分,这种情况下标的物的折旧费就不应该从净收益中扣除;在以无限年收益法鉴证的标的物,因为它要无限期永远的存在下去,所以每年计提的折旧费就成为等同于更新标的物的分期支付款,在这种情况下折旧费成为现金净流出,就应该从净收益中扣除。
通过以上粗浅的阐述,就不难理解前文关于教材中对用收益法鉴证建筑物价格时,所叙述的建筑物折旧费(土地取得费用的摊销理解上等同于折旧费)在不同情况下的处理方式。
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