第十章 投资估算及资金筹措
第十章 投资估算及资金筹措
第一节 投资估算
根据国家概算指标及XX市有关部门规定的收费标准，对本项目进行了初步估算。 一、投资估算编制依据
1、《内蒙古自治区建筑工程概算定额》； 2、XX市对建筑安装工程的有关规定；
3、XXXX物流集团有限公司提供的项目相关资料。 二、项目总投资
本项目总投资8亿元人民币，本项目全部工程固定资产投资总额为6.5亿元人民币，包括工程及设备费用、工程建设其它费用、不可预见费。本项目流动资金按物流配送中心运转需求情况进行估算，正常年流动资金需求量为1.5亿元人民币。 三、主要经济技术指标
本项目主要技术经济指标详见表10－1。
表10－1 项目主要技术经济指标表
序号 一 1 2 指标名称 主要技术指标 总用地面积 总建筑面积 单位 亩 万m2 44
数值 500 26 备注
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2.1 2.2 2.3 2.4 冷藏中心 物流配送中心 批发展示中心 食品加工园 万m2 万m2 万m2 万m2 4 2 8 8 包括行政办公2.5 辅助配套设施用房 万m2 4 楼、变电室、泵房、发电机房等用房 3 4 5 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 绿化率 建设周期 劳动定员 主要经济指标 项目总投资 固定资产投资总额 铺底流动资金 营业收入 营业税金及附加 总成本费用 利润总额 所得税 税后利润 主要财务评价指标 % 年 人 亿元 亿元 亿元 万元 20 1.5 1800 8 6.5 1.5 21000 正常年 正常年 正常年 正常年 正常年 正常年 万元 1109.28 万元 5321 万元 14569.72 万元 3642.43 万元 9288.20 45
10.1 全部投资财务内部收益率
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所得税前 所得税后 自有资金内部收益率 全部投资回收期 所得税前 10.2 所得税后 自有资金内部回收期 10.3 盈亏平衡点（生产能力） 备注 % % % 年 年 年 % 9.26 6.19 12.14 5.49 7.32 6.99 55.73 含建设期1年 含建设期1年 含建设期1年 为方便核算，各项经济指标已折合成人民币 四、主体及辅助配套设施工程
拟建设的XX林海现代农副产品物流产业园项目主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积约26万m2，钢筋混凝土框架结构，包括仓储及配送、办公等用房。项目占地面积500亩，由四部分构成：
（1）冷藏中心面积4万m2； （2）批发展示中心面积8万m2； （3）物流配送中心面积2万m2； （4）食品加工园面积8万m2；
（5）室外广场、停车场、道路及辅助配套设施占地面积2万m2； （6）集中及分散绿化，绿化占面积约6.6万m2。
表10－2辅助配套设施工程功能与面积分配表
序号 一 名称 配套设施用房 单位 m2 46
面积 备注
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1 2 3 4 5 6 7 * 二 1 2 ** 冷冻机房 变电室 泵房 锅炉房 发电机房 行政办公大楼 餐饮娱乐设施 小计 其它 多功能广场 室外停车场 小计 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 700 800 650 1000 850 8000 4200 16200 3000 800 3800 40个停车位 五、投资估算说明
1、根据工程建设方案，本项目需新建物流配送中心建筑面积约2万m2；冷藏中心4万m2；批发展示中心8万m2；食品加工园8万m2；冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等辅助配套设施用房4万m2。
建筑工程费根据XX市的实际情况，主体工程按每平方米建筑面积1000元造价估算；冷藏中心按每平方米建筑面积3800元造价估算；辅助配套设施工程按每平方米建筑面积1000元造价估算。专业工程中的给排水工程（包括消防设施）按每平方米130元估算；电气工程包括消防电设施按每平方米380元估算；暖通工程按每平方米450元估
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算；室外工程按建筑工程与给排水及消防、电气、暖通等专业工程费用之和的12%估算。
2、本项目所需设备包括物流配送中心所需的物流设备、运输车辆、计算机及网络设备系统、自动扶梯、电梯、办公用具等有关设备设施，设备购臵费需24750万元。
3、土地费用的构成包括收购或租赁兴建物流配送中心所占用的土地及其附属建筑设备，总面积500亩。另计有关手续及其它相关费用约400万元，本项目土地费用按2000万元计。
4、本项目电增容5000KVA，供电贴费按300元/KVA估算；水增容费按Dn300计，需水增容费240万元。
5、市政公用基础设施配套费按190元/m2计取。 6、新型墙体材料发展基金按18元/m2计算。 7、消防设施建设费按5元/m2计算。 8、结建人防费按40元/m2计算。 9、教育地方附加费按30元/m2计算。 10、白蚁防治费按2.8元/m2计算。 11、咨询费按工程费用的0.5%估算。
12、工程监理、质监、安监费按工程费用的1.7%估算。 13、勘察设计费按工程费用的1.7%估算。 14、建设单位管理费按工程费用的1.9%估算。
15、不可预见费按工程费用和工程建设其它费用之和的5%估算。 六、固定资产及流动资金投资总额构成
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