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14.可比实例A交通便捷程度比估价对象略差，比较因素不应与估价对象相同。 15.可比实例B交通便捷程度比估价对象略差，比较因素不应比估价对象好。
16.可比实例C为毛坯房，与估价对象高档装修标准相差悬殊，“一般”与“好”的差距明显不符。
17.可比实例A楼层调整系数应大于100，可为101，不能为99。（前提是各可比实例与估价对象总楼层一样）
（7）可比实例比较价值测算 表5可比实例比较价值测算 调整因素 交易单价/（元/m） 交易时间 交易情况 区位因素 权益因素 实物状况 可比实例比较价值/（元/m） 估价对象评估单价/（元/m） 222可比实例A 57000 100/100 100/100 100/100 100/99 100/102 100/99 100/100 57017 57848 可比实例B 61000 100/100 100/100 100/102 100/99 100/101 100/102 100/100 58637 可比实例C 59000 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/104 100/98 57889 18.未说明区位状况、权益状况和实物状况各子项调整系数各自的权重。 （8）求取比较价值（单价） 经过比较分析，认为三个可比实例的价格经过修正、调整后的结果相近，且符合市场客观情况，故以三者的简单算术平均值确定最终比较价值。即： 2 最终比较价值＝（57017＋58637＋57889）÷3＝57848（元/m） 2.收益法 （1）收益法定义及计算公式 收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 采用报酬资本化法、全剩余寿命模式进行测算，其计算公式为： 2 式中 V—收益价值（元或元/m）; 2 Ai—未来第i年的净收益（元或元/m）； Yi—未来第i年的报酬率（%）; n－收益期（年）。 （2）租金收入 2 经过测算确定估价对象的市场租金为342.6元/（m·月）。（测算过程略） （3）有效出租面积的确定
注册房地产估价师经过对周边市场的调査，周边同类型的办公用房一般按其产权登记的建筑面积为出租面
2
积，因此确定估价对象的出租面积为其《房屋所有权证》上登记的建筑面积2026.77m。 （4）其他收入
2
经测算估价对象其他收入为15.42元/（m·年）。 （测算过程略） （5）空置率
据了解××区办公用房近期的市场平均空置率在
3%～7%。估价对象位于××区重要的商务办公区，周围人流密集，商务办公气氛好，该区域内办公用房租赁情况良好，考虑到估价对象的实际状况，取空置率为5%。 （6）年有效毛收入
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单位面积年有效毛收人＝（潜在毛租金收入×12＋其他收入）×（1－空置率）＝（342.6×12＋15.42）×
2
（1－5%）＝3920.29（元/m·年） （7）运营费用
根据合同租金的内涵，估价对象的运营费用包括管理费、房屋维修费、房产税、租赁税费、房屋保险等。根
2
据市场调查确定估价对象年运营费用为864.83元/（m·年）。（测算过程略） 19.缺收租损失率的说明或者说没有考虑收租损失。
20.如有租赁合同且合同合理，则在租约期内应采用合同租金，租约期外应采用市场租金计算。 （8）年净收益
2
估价对象年净收益＝年有效毛收入－年运营费用＝3920.29－864.83＝3055.46（元/m·年） （9）报酬率
采用累加法确定报酬率为7.25%。
21.报酬率的确定未说明理由或者说缺少报酬率确定过程。 22.未说明报酬率是预测值。 （10）收益期 估价对象建成于2008年，至价值时点已使用7年，估价对象为钢混结构，房屋耐用年限为60年，则房屋剩余使用年限为53年，估价对象土地的使用年限为50年，截至价值时点剩余使用年限为39.33年，根据孰短原则，确定估价对象的收益期为39.33年。 23.估价对象建成于2008年8月，剩余经济寿命应为52年多。 24.结果报告中说估价对象为钢架结构，此处说估价对象为钢混结构，说法不一致。 （11）净收益变化趋势 估价对象建位于××中心大厦内，设定其可持续经营，预测其发展前景良好。据调查××区同地段同类型写字楼物业年租金及费用变化情况，确定估价对象净收益增长率为2%。
25.抵押目的估价遵循谨慎原则，在确定净收益和净收益流模式时应保守估计。 26.未说明在土地使用权出让合同中约定不可约期。 27.未说明在土地使用权到期后对收回的建筑物不予补偿。 六、估价结果确定 1.未设立法定优先受偿权下的估价对象房地产价值 经测算，两种估价方法的结果见下表。 序号 1 2 估价方法 比较法 收益法 测算单元/（元/m） 57848 50115 2 对测算结果进行校核和比较分析后，结合估价师经验，决定采用加权算术平均法定估价对象的价値，比较法权重取60%，收益法取40%（权重确定理由略），估价结果为：
2
估价对象房地产单价＝57848×60%＋50115×40%＝54755（元/m） 估价对象房地产总价＝54755×
2.房地产估价师知悉的法定优先受偿款
法定优先受偿权是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人建设工程价款、其他法定优先受偿款。
根据房地产估价师调查，至价值时点，估价对象未设定抵押，也不存在其他法定优先受偿款。 3.确定房地产抵押价值 2
。
附件
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1.估价委托书复印件 2.估价对象位置示意图
3.估计对象实地查勘情况和相关照片 4.房地产权属证明复印件
5.房地产估价机构营业执照复印件 6.房地产估价机构资质证书复印件 7.注册房地产估价师注册证书复印件
28.附件中缺估价对象法定优先受偿款调查情况说明。 29.附件中缺可比实例位置图和外观照片。 30.专业帮助情况和相关专业意见 【参考答案】
1.封面中的“估价作业期”应为“估价报告出具日期”。 2.在致估价委托人函中应明确选用的估价方法。 3.致函方应为×房地产估价有限公司而不是分公司。 4.估价对象中未说明估价对象是否有共有权。 5.估价对象中未说明估价对象房屋用途和土地使用人。 6.应依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）而不是中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）。 7.估价方法中应具体说明所选用估价方法的理由。 8.估价结果报告中注册房地产估价师应亲笔签名，不能用盖章代替签名。 9.可比实例C规模与估价对象不相当，不能作为可比实例。 10.办公用房区位因素不应包括“区域繁华程度”，可用“商务办公氛围或聚集度”代替。 11.楼层属于区位状况因素不是实物状况因素。 12.未说明可比实例总楼层。 13.建立比较基础中缺“统一财产范围”和“统一税费负担”的说明。 14.可比实例A交通便捷程度比估价对象略差，比较因素不应与估价对象相同。 15.可比实例B交通便捷程度比估价对象略差，比较因素不应比估价对象好。 16.可比实例C为毛坯房，与估价对象高档装修标准相差悬殊，“一般”与“好”的差距明显不符。
17.可比实例A楼层调整系数应大于100，可为101，不能为99。（前提是各可比实例与估价对象总楼层一样）
18.未说明区位状况、权益状况和实物状况各子项调整系数各自的权重。 19.缺收租损失率的说明或者说没有考虑收租损失。 20.如有租赁合同且合同合理，则在租约期内应采用合同租金，租约期外应采用市场租金计算。 21.报酬率的确定未说明理由或者说缺少报酬率确定过程。 22.未说明报酬率是预测值。 23.估价对象建成于2008年8月，剩余经济寿命应为52年多。 24.结果报告中说估价对象为钢架结构，此处说估价对象为钢混结构，说法不一致。 25.抵押目的估价遵循谨慎原则，在确定净收益和净收益流模式时应保守估计。 26.未说明在土地使用权出让合同中约定不可约期。
27.未说明在土地使用权到期后对收回的建筑物不予补偿。 28.附件中缺估价对象法定优先受偿款调查情况说明。 29.附件中缺可比实例位置图和外观照片。 30.专业帮助情况和相关专业意见
四、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误（本题10分，错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错） 本次估价背景情况如下：
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估价对象为某市唯一的大型商业中心，建筑面积为9.8万平方米，已开业三年，整体运营，经营状况良好。房地产估价机构接受委托对该商业中心进行房地产抵押估价，以下为该估价报告中的“估价方法适用性分析”内容片段：
四、估价方法适用性分析 1.估价方法选用要求
根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），常用的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法，估价方法选用应符合下列规定：
（1）估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。
（2）估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。
（3）估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或者交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。
（4）估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法、成本法测算的，应选用假设开发法。 2.估价方法选用 （1）估价对象所在区域有大量的临街商铺转让的交易实例，可选用比较法进行估价。 （2）估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法。 （3）估价对象为商业中心的整体房地产，可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设，可选用成本法进行估价。 （4）估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，不具有再开发潜力，故本次估价不选用假设开发法。 3.估价技术路线 （1）比较法，收集同类房地产的交易实例，选取3个可比实例。建立比较基础后，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，计算比较价值。 （2）收益法：具体采用全剩余寿命模式进行测算，确定估价对象的持有期、期间收益，期末转售收益及报酬率。代入相应公式求取估价对象收益价值。 （3）成本法：采用房地合估路径测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本减去折旧，得到估价对象成本价值。 （4）对以上估价方法的结果进行校核、比较分析，确认各个测算结果无差错及其之间差异的合理性，综合确定估价对象未设定法定优先受偿权下的价值。 （5）估价对象未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款，得到估价对象抵押价值。 【参考答案】1.“估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法，收益法、成本法测算的，应选用假设开发法”错误，改为：“估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法，收益法测算的，应选用假设开发法。” 2.“估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法”错误，改为：“估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用报酬资本化法。” 3.“估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，不具有再开发潜力，故本次估价不选用假设开发法。”错误，改为：“估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，非待开发建设物业，不产生后续开发成本，故本次估价不选用假设开发法。”
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