美国次贷危机对我国商业银行住房贷款风险管理的启示.

福建金融 年第 07期

次级抵押贷款是相对于优质抵押贷款而言 , 指专门 为资金不足、 信用记录欠佳及收入证明缺失的贷款人提 供的一种短期低 息 、 中 长 期 高息的房屋贷款品种。 在美 国 , 个人信用评级标准以 660分为及格线 , 大于 660分的个 人被视为优质受贷者 , 而低于 660分的则是次级受贷者。 由于优质抵押贷款门槛较高 , 大量信用程度较差的贷款 者便转向次级贷款 , 该类贷款对信用要求程度相对较低 , 但贷款利率通常比一般抵押贷款高出 2%~3%。 由于次级 贷款的逾期还款比例高 , 次级市场放贷机构面临的风险 也就更大。 据统计 , 在规模 3万亿美元的整个美国按揭贷 款 市 场 上 , 约 有 6000亿 美 元 是 次 级 抵 押 贷 款 , 占 比 约 20%。

另据瑞银国际 (UBS 的研究数据显示 , 截至 2006年 底 , 美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达 10.5%, 是 优惠级贷款市场的 7倍。 次级抵押贷款通常会被证券化 , 然后出售给投资者 , 以帮助贷款机构降低风险。

前几年 , 在多方面因素的刺激和影响下 , 美国次级抵 押贷款市场得以产生并快速发展 , 极大地促进了美国房 地产市场的发展 , 有效地帮助了低收入群体实现拥有自 有住房的梦想 , 并使很多次级贷款放款机构获得了巨额 利润。 如今 , 这项曾被认为是了不起的金融创新 , 因为违 约率的不断攀升 , 正在美国乃至全球范围内掀起一场金 融风暴。

从 2006年中期开始 , 美国房地产市场开始降温 , 房地 产价格出现下跌。 2006年 3季度 ~2007年 7月 , 美国房价跌 幅超过 10%, 房屋销售锐减。 美国房地产市场情况不断恶 化 , 引发了市场对美国经济陷入衰退的担忧。 近期美国商 务部报告显示 , 2007年美国住宅开工数量下降了 24.8%, 为 1981年以来最大降幅 ; 2007年 12月 , 美国新屋销售数据 跌至 12年来的低点 , 为有记录以来最大年度跌幅。 市场分 析人士指出 , 通常情况下 , 住房抵押机构出现问题总是与 经济艰难相伴 , 住宅投资的持续减少可能助长国民经济 的下滑趋势。 如果 2008年美国经济不能保持增长 , 房价下 跌的速度可能更为迅速。 此外 , 当前美国就业形势日益严 峻。 据美国政府

最近公布的数据显示 , 2007年 12月份 , 美 国失业率上升至 5%, 为近两年来最高 ; 非农业就业人口 增加了 1.8万人 , 增幅为 2003年以来最小。

一般认为 , 失业 率上升将损害消费者信心 , 并使消费者对未来经济发展 产生忧虑 , 而消费意愿下降将会拖累 2008年的经济增长。 “ 高盛集团” 近期的一份研究报告认为 , 考虑到美国房地 产 市 场 逆 转 和 信 贷 市 场 动 荡 对 整 体 经 济 的 影 响 , 预 计

2008年美国经济仍将面临持续衰退 , GDP 增长率为 0.8% 左右 , 2009年的失业率可能从目前的 5%上升至 6.5%。 随

着美国房地产市场形势出现逆转 , 并通过次级抵押贷款 危机表现出来 , 次贷危机引发美联储多次降息 , 美元疲软 态势加剧 , 2008年以来美元对人民币跌幅已超过 4%; 同 时 , 受次贷危机影响 , 中国大量持有的美国国债尤其是中

美国次贷危机对我国商业银行 住房贷款风险管理的启示 □ 林 祥

(中国建设银行福州城北支行 , 福建 福州 350001

摘要 :文章分析了引发美国次贷危机的诱因及其影响 , 并结合当前国内商业银行住房贷款的风险点 , 提出商业银 行加强住房个贷风险管理应做好分级分类管理、 把好资产质量关、 提前防控风险等措施和建议。

关键词 :次贷危机 ; 住房贷款 ; 风险管理 中图分类号 :F832.479 文献标识码 :A

文章编号 :1002-2740(200807-0038-03 收稿日期 :2008-05-07作者简介 :林

祥 (1964- , 男 , 福建福州人 , 高级经济师 , 现供职于中国建设银行福州城北支行。

学 习 与 借 鉴

实 务 金 融 F UJIAN FINANCE 38 福建金融 2008年第 07期

短期国债的收益率全面下跌 , 如目前 1年期国债收益率比 年初下跌幅度超过 1个百分点。

全球风险溢价上升趋势也 有可能对资产价格产生调整压力 , 而一旦资产价格出现 调整 , 可能对银行信贷安全产生影响。 2007年底 , 美林、 花 旗、 瑞银、 汇丰等国际金融集团相继传出巨额次级债投资 损失的消息 , 并拖累全球股市下 跌 。

有 市 场 分析人士指 出 , 当前金融市场正面对“ 二战” 结束以来最严重的危机。 近期的全球性股市下跌是各种因素综合作用的结果 , 其 中直接原因是受美国次贷危机的影响 ; 间 接因素则与不 同国家的经济和通胀形势恶化有关。 随着一些国际化大 公司、 大银行继续勾销数十亿美元与住房抵押贷款有关 的证券投资 , 越来越多的机构陆续暴露出在次贷危机中 遭遇重创 , 次贷危机可能引发的潜在风险的

不确定性日 益提高 , 有经济学家预测 , 次贷危机带来的间接损失可能 达到万亿美元。

通过对美国次贷危机的深层次分析 , 对提前防控我 国住房金融产品的风险 , 保持国内商业银行个人住房类 贷款业务的健康发展具有重要的现实意义。 针对当前国 内个贷业务的状况 , 商业银行要强化个人住房类贷款业 务的风险管理 , 应重点做好以下工作 :

一、 加强存量客户盘点梳理 , 做好分级分类管理

一方面 , 要按五级分类进行贷后管理 :对正常类客户 以电话银行短信友情提醒其按时还款 ; 对关注类客户要 防止向下迁徙 , 以电话催收为主 , 辅以电话银行短信友情 提醒 ; 对次级类客户要上门催收并发催收通知书或律师 函 , 促其还清拖欠款 ; 对可疑类客户要指定专人负责 , 一 户一策 , 实施多种手段进行催收 ; 对有意拖欠和赖账的客 户 , 要及时提请法律诉讼 ; 对损失类客户要一户多策 , 经 办人员要积极配合风险、 保全、 法规等部门及法院、 经侦、 律师等开展化解不良资产工作。

另一方面 , 要对存量客户进行细分 :对属于假按揭、 假贷款的 , 要还原到开发贷科目进行核算 , 实施封闭式管 理 , 敦促其尽快还款 ; 对外地炒房团贷款 , 要指定专人负 责 , 通知客户把每月还款额提前汇 (存 入指定账户或敦 促其尽快转让 ; 对属于“ 烂尾楼” 不能办理产权证而不想 还款的客户 , 要做好思想工作 , 要求其按时还款 , 同时建 议他们积极配合政府有关部门或通过法律手段解决产权 问题 ; 对属于敞开式店面 , 开发商没有兑现回租而引发不 想还款的 客 户 , 首 先 要 求 他们按时还款 , 其次建议他们

成立同一楼层业主委员会 , 然后统一对外向有实力全国 连锁企业招商 , 他们有了稳定的租金收入 , 就可以化解要 求他们按时还款的抵触情绪 ; 对属于因下岗、 疾病、 离婚 等家庭变故而不能还款的客户 , 建议他们通过房产中介 及担保公司进行面积、 地段等置换即大套换小套、 地段好 的换地段差的 , 以缓解还款压力。

二、 严格增量客户信贷准入 , 把好资产质量关