最佳的谈客方式是理性与感性相结合。
谈客中应鼓励客户多说话。客户说的越多，他所暴露的问题就越多，越易寻找客户的热点，一击就破。 坐姿：
主人应坐在客户的右侧，一方便左手拉关系，右手作纪录。
谈判开始时，谈判的双方距离稍远，随着关系的拉近，双方距离亦应拉近。 谈判三快：
1、签合同快 2、收钱快 3、送客快 以避免言多必失，夜长梦多 四个不一样：
签合同与不签合同不一样 交订金与不交订金不一样 交首期与不交首期不一样 交全款与不交全款不一样 逼客三步曲：狠、稳、准 狠：
1、敢于开口对客户说：“今天就把他订下来。”——签合同 2、敢于向客户要钱，愈多愈好（至少说三遍以上）
3、不要相信客户不交钱的理由，客户不交钱，只是说明他还没有最终下定决心，还有些问题没有得到解决。
稳：逼客，签合同讲求的是火候，戒急噪，越是到临门一脚的时候，越是要放松，越是要给客户摆出无所谓的态度，说话语气、语速越是要放平放缓，让客户急，而不是谈客者急，镇静自如。
准：寻找签单的最佳时机，即不能将战线拉得太长，更不能在未炒热客户的情况下，干巴巴的逼定，逼客户要逼出问题，由解决客户的问题到对客户进行洗脑的过程，需要一浪一浪冲击客户，解决一个问题逼客一次，目的性要强。
在逼定及谈判中，要有强烈的成交意识，所有的工作都是为了成交这一最终目标而作的。谈判的最高境界，是让客户在不知不觉中签下合同，不留任何推销痕迹，签单是水到渠成的事情，“润物细无声”。
逼客要学会给客户紧迫感，站在他的立场上为他考虑。。 谈客是一种沟通，是交流，是心与心的共鸣。
销售过程某种意义上是逼客的过程，这种逼客的过程受环境、时间等影响，但最重要的一点是销售人员要自己会给自己造势。 常用的逼定技巧：
1、×大哥，没问题，我们现在就把它订下来，身份证带了吧！
2、×大哥，犹豫不决是人的天性，但在我们这里肯定是错的，没问题，现在就把它订下来。写您的名字吧！
3、×大哥，相信您以前每次成功的决策肯定都是果断做出的，这次肯定也不例外，没问题，我们现在就把它订下来。
4、×大哥，现在您不订下来，相信您跑某城所有的房子后肯定还会回到这里来的，那时，这一套肯定是没有了，现在把这一套订下来，出去再看看也不迟。
5、×大哥，您今天不签，我不会强迫您，但您听我说，这么便宜的价钱，这么好的房型，这么好的环境，您不可能在某城找到第二家。
6、×大哥，既然这么满意，现在就把它订下来，您的身份证。
7、×大哥，您那么精明的人，这个帐肯定会算，那我们现在就把合同签下来。 身份证带了没有？没有，那不要紧，号码还记得吧！
8、×大哥，今天带了多少钱？不多，那不要紧，我们先将房号封下来，您马上回家去拿钱，我这边给您写合同。
9、×大哥，我真的为您遗憾呢，您走出这个门，回头这个房子肯定是没有了，这是最后的机会，您一定不能失去它。
10、×大哥，您计划采取什么付款方式呢？ 11、×大哥，合同写谁的名字呢？
12、一个好的决策，并不是考虑的时间越长、商量的人越多，就更科学。因为机会一纵即逝，要想再把握，就更加困难了。
13、对一个人而言,机会不是很多，因此机会可遇而不可求。即使有机会，也不是每个人都能看到的，只有独具慧眼的人才能去把握机会，获得成功。
14、×大哥，既然这样，那我们先把房号给您保留一下。（客户同意）（开好收据）封房号要1000元，那您就先交1000元吧！
15、针对不愿交定金还要保留房号。×大哥，咱俩谈这么久都成老朋友了。我当然希望这套房给您留住。但您也看到了，我们售楼部，十几个置业顾问同时都在卖房，您这么有眼光，看中的房子别人也会喜欢的，保留一下房源就是保留一下机会和权利，万一您喜欢的这套房子给别人选去了，那就太可惜了。封房号只要1000元，您先交1000元吧。 七、打折
要求打折的客户，从客户心理上分析，通常表现为两种：消费习惯和尊重的需要。对消费习惯型客户，需要从专家的角度分析住房消费和普通商品消费的差异性；对尊重需要型客户，需要在充分尊重的前提下用情感诉求的方式打动客户。 针对要求打折的客户，可以用类似下列的方法解决： 1、成本分析法：成本价加微利的房子怎么能打折呢？
2、情感诉求法：朋友一场，能打折为什么不打？我是个打工的，省下来钱也到不了我的口袋。
3、坚决否认，以绝后望。 4、董事会决定，无人能改。
5、私自打折的员工将被炒鱿鱼，您总不希望下次来见到我已消失吧！ 6、作生意以诚信为本，价格实实在在，不含水份。 7、公司计划涨价。
8、能否批量购买？ 9、能否一次性付款？ 10、淡化处理、 11、转移话题、
12、请带钱来，我向老板请示可否让一点、
13、我们打折是和付款相对应的，您可以一次性付款吗？ 14、您能不能买两套？
举例说明：
问：价格打95折就买，否则免谈
答：大哥，什么都好商量，价格是不好商量的。
我们的价格是实实在在的价格，没有一点水分。我们作生意，以诚为本，就是在成本价加上5%左右的利润作为售价，不象有些房地产商，报一个很高的价格，能蒙就蒙，能骗就偏，这不是我们做事的作风。
我们对所有的客户都是公平的，如果给别人多打折，给您少打折，是不是对您不公平？我们对所有的客户都一视同仁，按同一价格成交。
我们不打折正是为了保护所有消费者的利益，如果随便打折，那房子还能建的起来吗？还能保证房子的质量吗？您要打折，可以打七折给您，钢筋给您用细些，水泥标号用低些，地基给您挖浅些，保证在三年保修期内决不出事。但是，这样的房子您敢住吗？ 退一百步讲，卖得这样好的房子还需要打折吗？
×先生，买不买没关系，但是我们要保护所有消费者的利益。如果随便打折，那肯定会影响到房子的质量，这样的事情我们是绝对不做的。
×先生，价格上是肯定没问题，这已经是某城楼宇最低价，您还犹豫什么呢？我们现在就把它订下来。
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