于房改末班车而引发的购房热潮的高峰期相比的，在集团购买大幅下降情况下，商品房能保持10%以内的降幅，都足以说明市场已经实现由集团消费与个人消费相结合的时代向个人消费市场的平稳过渡。
中国房协副会长顾云昌分析，我国的住宅与房地产业发展经历了3个时期，第一时期是十一届三中全会前，以“国家包”为特征，当时不让也不用个人建房、购房；之后的20年是第二个时期，表现为“单位包”，主要是发挥企事业单位的积极性；目前正处于第三个时期，属于百姓大众买房时代的到来，意味着住宅已变成了个人直接消费的零售商品，房地产业也随之步入了全新的发展阶段。 （二）项目市场分析
该项目地段位于中山大道与车陂路交会点，毗邻黄浦大道，其市场优势主要表现在如下：
1、优越的地理位置 本项目位居天河要冲，西倚天河公园，民族学院等著名学府近在咫尺，北接中山大道，东行车陂路，与广深高速公路相通，交通极为便利。广州市中心东移，使之正处于市中心黄金地段。其周围环境以骏景花园为首，汇集了一大群新建住宅小区，交映生辉。骏景花园以其宽阔的广场、优雅的居室设计、美丽的园林绿化，置身其中，首屈一指、更胜一筹，尽显住宅群中的优越之尊。犹如众星捧月、靓丽非常，成为好地段上的热点。
2、高尚层次的需要 珠江三角洲地区在全国率先富了起
来，为广东首府的广州市更是聚集着众多的富豪阶层，这一
阶层人士凭自有的经济实力，对生活环境、消费水平有着更高、更新、更好的要求。为满足这些富裕群体的需要，建设一个气派、豪华、智能、聚高尚娱乐、安全舒适、环境优雅于一身的住宅小区，能满足高收入阶层追求完美、与众不同、尽显贵尊的消费愿望。骏景花园正是基于此种社会现实投资兴建的小区，是适时而建、顺势而生，定会有乐观前景。 3、配套完善，生活便利
1）生活设施配套：小区内设有大型的农贸市场、超级市场、士多店、酒店餐厅、理发店等、极大方便居民日常生活需要。
2）健身娱乐、医疗保健设施：小区本身附设有医疗、娱乐设施、市政各种设施，可满足居民各种娱乐休闲、医疗健身需要。 3）教育设施：小区本身附设有中学、小学、幼儿园。
4、周边楼盘分析及售价定位
项目名称 骏景花园 项目地点 中山大道车陂花园旁 天朗明居 中山大道车陂花园旁 叠翠台 中山大道与天府路交界处理品 华江花园 黄埔大道 5756元/平方米 6栋9-30层 6143元/平方米 6栋13-32层 5110元/平方米 目前销售均价 5500元/平方米 开发楼盘 发展商 66栋12-14层 广州合生科技园房地产有限公司 19栋18-26层 广州天力房地产有限公司 广州东顺房地产有限公司 广州华嘉房地产有限公司 伟诚广场 天河公园南门东侧 4200元/平方米 1栋23层 广州伟腾房地产有限公司
与上述楼盘相比，骏景南苑在地理位置上占有绝对优势，并且，其开发商合生创展集团在广州市具有强大实力，在广州市开发过多个大型
享有极高声誉的居民居住小区，尤其是倚骏景花园的成功气势，积成功之经验，使骏景南苑一出胎便有一种优越之感，优胜之能。我司初步将售价定位于5500元/平方米，仍留有余地，随着该项目的逐步开发，其售价也将步步走高，有望突破6000元/平方米。
5、项目的发展前景
广州市重心东移及南移的趋势已是不容置疑，天河区作为今后广州市房地产发展的重心地带已成现实。即将全线通车的广州环城高速公路将使广州市的重心东移、南移范围进一步扩大。近期内天河区政府迁到员村二马路，“九运”主会场建于东浦，是其明显的迹象。这种发展趋势将为该项目带来巨大的发展机会。
七·项目开发资金筹集计划
项目开发总成本约115670万元，我司计划采用滚动式开发，预计前期投入为92533万元，计划资金来源于：1、注册资本金10600万元；2、集团公司内部自筹及销售滚动投入66933万元； 3、预备向银行借款15000万元。
八、财务分析
1、骏景南苑施工、销售计划 科目 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 合计 35% 15% 30% 25% 5% 20% 20% 12.5% 100% 100% 施工计划 30% 销售计划 7.5%
2、单位成本表（附表一） 3、总体成本表（附表二） 4、利润估算表（附表三）
5、项目现金流量表（附表四） 6、财务现金流量表（附表五）
九、结论
本项目总成本115670万元，总收入145845万元，税前利润30175万元，税后利润为20217万元，净利润率为17.48%，内部收益率为13.26%，投资回收期为5.11年，这些指标都优于社会同类平均经济指标，从经济指标上来看，表明本项目具有较好的投资效益,本项目可行。
广州合生骏景房地产有限公司
二00二年十月
目 录
一、项目名称 3 二、项目地点 三、项目背景 3 四、项目开发企业概况 3 （一） 发展商简介 3 （二） 投资商简介 4 五、项目规划设计 5 （一） 总体规划 5 （二） 主要经济技术指标 5 （三） 形态结构规划 6 （四） 住宅基本户型 7 六、市场分析及发展前景 7
（一）2001年广州市房地产市场前景分析 7 （二）项目市场分析 10
1、 优越的地理位置 11 2、 配套完善，生活便利 11 3、 周边楼盘分析 12 4、 项目的发展前景 12
七、项目资金筹集 12 八、基础数据说明……………………………………………………………13 九、项目开发与销售计划……………………………………………………13 十、财务分析 14
（一） 销售收益估算表 14 （二） 利润估算表 14 （三） 现金流量表 15
十一、项目评估结果 16
相关推荐：
loading