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天津凤凰酒店 张家界凤凰国际度假酒店 通辽碧桂园凤凰酒店 天津塘沽独立酒店 2012年* 1,229 按五星级标准（在建中） 按五星级标准（在建中） 按五星级标准（在建中） 按五星级标准（在建中） 按五星级标准（在建中） 按五星级标准（在建中） 按五星级标准（在建中） 按五星级标准（在建中） 湖南省张家界独立酒店 2012年* 1,229 内蒙古通辽通辽碧桂园 2012年* 134 佛冈温泉酒店 广东省清远碧桂园? 清泉城 2011年* 11 惠阳凤凰酒店 广东省惠州惠阳碧桂园 2012年* 133 天津八里洲碧桂园酒店 天津八里洲天津碧桂园 2011年* 134 泰州碧桂园凤凰酒店 江苏省泰州泰州碧桂园 2011年* 330 滁州碧桂园凤凰酒店 安徽省滁州滁州碧桂园 2011年* 336 附注：(1) 酒店要经营一年后，方可申请星级酒店评定。(2) 安庆碧桂园凤凰酒店于2009年10月29日部分房间开始试业。(3) 随州碧桂园凤凰酒店于2009年5月20日部分房间开始试业。(4) 武汉碧桂园凤凰酒店于2010年10月30日部分房间开始试业。
数据来源：公司数据，高通智库
2、全产业链控制成本
为了节约成本，碧桂园无所不用其极。通过业务链整合，牢牢掌握设计、施工、绿化、装修、物业服务、酒店经营等每个环节，很少外包，从而在保证规模扩张的同时成本得到有效控制。此外，碧桂园的大盘项目通常在几千亩以上，建筑面积达几百万平米，如此庞大的建筑项目也便于实现规模化复制以及降低采购成本。碧桂园亦建立起强势的集中式采购体系，并逐渐削减向单一供应商采购总额的比例，2010年公司向最大供货商作出的采购约占年度采购总额的5.07%，前五名最大的供货商所占采购额总比则少于30%。
在设计方面，广东博意建筑设计院有限公司相当于碧桂园的设计部门，为公司提供物业设计及室内设计服务，由公司董事杨惠妍女士、杨贰珠先生、苏汝波先生、区学铭先生及张耀垣先生分别持有52%、12%、12%、12%及12%的股份。设计部门有1000名经验丰富的设计师，每年的设计施工面积达3000万平方米以上。资料室也被堆积如山的设计图纸所充斥，数十台高精度打印机一年365天都在不停地打印图纸，有三个经验老道的维修技师专门负责保证其能够时刻正常运转。碧桂园做得是大盘项目，走的是低价路线，其对设计成本的严格控制可以增强其成本优势。
在其他环节，根据碧桂园2010年年报，其主要附属公司中，除从事房地产开发和酒店运营的公司外，还有6家100%股权持有、主营业务为建筑的子公司，其中广东腾越建筑工程公司成立于1997年，注册资本为7亿元人民币，为其主要的建筑公司。此外，碧桂园还100%权益
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持有：1家装修及设计公司，为佛山市顺德区雅骏装饰设计工程有限公司，成立于1999年，注册资本为人民币1.08亿元；1家物业管理公司，为广东碧桂园物业管理有限公司，注册资本为12百万元，成立于2004年；1家主题公园经营公司，为广州市红荔文化村有限公司，注册资本为12.3百万元，成立于2004年；1家家具制造公司，为肇庆市碧桂园现代家居有限公司，注册资本为1.78亿元；1家会所经营公司、5家环境设计公司、2家供水服务公司，1家交通运输公司、1家贸易公司、2家电子科技公司，以方便公司更好的提供如免费专车看房、家私电器套餐以实现收楼即入住等服务；3家投资公司以方便碧桂园有效利用资源，进入更多的业务环节。此外，碧桂园甚至开始控制更上游的业务，如水泥供应。
此外，全产业链模式带来的不仅是成本控制的精算，还有生产过程的可控执性，从而使得整个生产节奏加快，而这又进一步提高了成本控制优势。 3、低价策略依旧有效
碧桂园2010年物业确认收入的平均售价为4,999元/平米，2009年为4,742元/平米，2010年合同销售平均售价为5485元/平米，不到万科2010年的合同销售均价12113元/平米的一半。这样的低价一方面由于其项目一般位于二、三线城市或一线城市的边缘地带，另一方面由于其产品定位为中档住宅。如此低的售价，产品的质量和服务还都很好，碧桂园的“高性价比”常常引发销售热潮，甚至抢购等现象。由于定价合理，碧桂园批次日均销售率高达78%，年度平均积存率仅为2．5%。
2010年，碧桂园在全国范围内实现13个全新项目开盘，新项目合同销售额共约人民币61亿元。销售火爆：位于广州增城市的碧桂园 — 豪园于2010年春节盛大开盘，两天内售罄439套首推货量，实现认购金额约人民币5.6亿元，截至年底该项目之累计合同销售金额约人民币16亿元；天津碧桂园于2010年7月盛大开盘，受到市场欢迎，销售势头强劲。截至年底该项目之累计合同销售金额接近人民币11亿元；位于广东省东莞市的第一个项目 — 大朗碧桂园于11月盛大开盘。首推货量370多套单位，开盘当天已基本售罄，实现销售认购金额约人民币7亿元。
即使是调控更为严重的2011年，一般房企的产品去化率降至低点，但碧桂园的销售依旧火爆。2011年首五个月，碧桂园共实现合同销售金额约178亿元人民币，合同销售建筑面积约281万平方米，同比分别增长约52%及31%。另外，截至2011年5月31日，集团尚有约33亿元已认购待签约金额。
公司于五一假期（4月30日至5月2日）三天内共实现销售认购金额约34亿元，同比2010年五一假期（5月1日至3日）增长约207%。其中位于广东省清远市的碧桂园·清泉城及肇庆市的封开碧桂园均于5月1日盛大开盘，两天内实现销售认购金额分别约4.8亿元及1.5亿元； 另外，碧桂园凤凰城（广州）于4月30日推出约1,000套洋房，受到客户热情追捧，三天内近九成获认购，录得认购金额约12亿元。
2011年5月15日，碧桂园位于江苏省的第二个项目碧桂园·凤凰城（句容）盛大开盘，推出近2,500套单位，开盘首两天逾7成（逾 1,800 套）已获认购，认购金额近12亿元，创碧桂园开盘销售历史新高。碧桂园·凤凰城（句容）开盘之成功，再一次印证了碧桂园之经营模式，特别是其高性价比的产品定价策略，在广东省外的可复制性。
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图表 5：碧桂园和万科的存货周转率
注：由于港股和A股所使用会计计量法则不同，此处碧桂园的存货计为流动资产中在建物业、持作销售已落成物业及存货的和。
数据来源：公司数据，高通智库
碧桂园的产品销售速度很快，从上图可以看出，它的存货周转率显著高于以高周转著称的万科。而且碧桂园的这种优势在房地产市场越是不景气产品滞销的时候，越是明显。此外，高存货周转率可以带来资金的快速回笼，减轻公司的资金压力。 4、产品向高端调整
销售单价低、毛利率低，意味着碧桂园的销售额增长，要以量取胜。如果销售单价不变，碧桂园的销售额继续增长到500亿元，那么销售面积就要达到1000万平方米，这意味着，碧桂园要进入更多的城市、发展更多的项目，其管理难度将会大大增加。
而如果碧桂园进行区域聚焦，进入一线城市的周边或者是二线城市的中心区，同样面积的土地，其产出就会更多，而且管理难度会大大降低。如果在中心区开发100万平方米的土地，以单价10000多元/平方米计算，就超过100亿元。而另外400亿元靠郊区大盘来贡献，难度就小很多。
当郊区大盘模式越来越难，低廉土地成本不再，土地政策越来越严格，以及政府保障房计划深入推进时，碧桂园在产品模式方面开始向高端住宅调整。2009年年报中，碧桂园提出2009年是公司“思考、调整和改革”的一年。在2008年大肆扩张却因市场调整而业绩欠佳，2009年未能充分享受一线城市市场迅速恢复的红利后，碧桂园“郊区大盘”模式按两条思路进行调整：一条是以广东省内为未来重心，其中不乏城市中心的高端项目，另一条则是在广东省外践行“低开高走”策略。
事实上，这种变化从2009年就开始趋于明显。09年8月后，碧桂园在广东省内拿下4幅土地。这些地块的楼面地价颇高，与以往碧桂园低成本大规模拿地的风格迥异。尤其是佛山禅城区澜石改造片区，是位于城中心位置，将被开发为高端住宅产品。崔健波表示，高端产品是碧桂园在平衡公司的利润和回报上的有意尝试。
2011年1月，碧桂园成立14年来，真正意义上的第一个“进城”项目佛山禅城碧桂园城市花
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园甫一亮相便首战告捷。城市花园的首批洋房售价为12000-15000元/平方米，这个价格较碧桂园的楼盘销售均价5483元/平方米高出近2倍。
2010年9月，碧桂园率先在顺德碧桂园豪庭项目开盘时推出了号称“碧桂园史上最好的别墅产品”的“钻石墅”，随后，广州凤凰城和碧桂园山水桃园成为钻石墅产品的主战场。凤凰城项目中的“钻石墅”产品售价在30000-40000元/平方米，而同期在售的凤凰城“26峰”组团，售价在9000-12000元/平方米，豪宅产品价格较普通产品的价格高出2倍多。
在省外扩张方面，碧桂园也在改变思路，不再一味地复制过去的“郊区大盘”模式，而是把省外项目定位为起步阶段，以“低开高走”的策略先低售价聚拢人气，然后在项目的二三期慢慢走高。
此外，碧桂园在省外的拿地策略也开始根据这一调整而做相应变化。2010年11月25日、26日，碧桂园共斥资20.61亿元先后在杭州、无锡拿下住宅用地项目，为集团新增土地储备约25.5万平方米。虽然这两宗地的成本略高于该公司的平均地价，但未来的利润空间也可能相应提高。
三、土地策略
1、项目分布及土地储备概况
作为广东地产五虎将之一，碧桂园一直深耕广东省，在该地区拥有较高的市场占有率。2007年碧桂园开始规模性地走出广东省，积极进行全国业务拓展，迅速完成了从区域聚焦到全国布局的转变。
截至2010年末，碧桂园共拥有84个处于不同发展阶段的项目，其中广东省内的项目占有51个；已取得国土证之建筑面积约48.3百万平方米，其中广东省占比约49.6%；2010年广东省的合同销售金额占公司总合同销售总额的68%。公司仍很大程度上依靠广东省，业务集中度较高，风险不够分散。此外，江苏省、辽宁省、湖北省、湖南省也占有较大项目比重。从城市布局来看，碧桂园共进入37个城市，项目最多的5个的城市共拥有项目41个，几乎占总项目个数的一半，较为集中；但仍有25个城市只有一个项目，分布较为分散。
图表 6：2010年末项目个数区域分布
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