浅谈房地产企业土地增值税的税收筹划

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浅谈房地产企业土地增值税的税收筹划

作者：李雪

来源：《经营者》2015年第11期

摘 要 在目前国家宏观税收调控背景下，土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一。怎样有效进行土地增值税税收筹划，从而减轻企业纳税负担，增加企业的盈利能力，已成为企业发展中的重要课题。本文对比分析了不同情况下销售定价及各项成本费用合理性扣除，定量分析土地增值税对企业利润的影响，提出房地产企业土地增值税税收筹划策略。 关键词 房地产企业 土地增值税 税收筹划 一、引言

房地产业是政府支持发展的产业，并出台了一系列的政策来扶持和刺激房地产业的高速发展。但由于发展过快，房地产业过热，导致房价居高不下，政府不得不再出台一些抑制房地产发展过热的政策。2007年起房地产土地增值税的缴纳由原来的“预征制”转为“清算制”以及2010年发布的《关于加强土地增值税征管工作的通知》，均体现了政府在调控环境下所做出的战略重心转移。国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。 二、土地增值税的相关内容

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 （一）土地增值税的清算条件

根据我国有关规定，对符合下列条件之一的，房地产开发企业应进行土地增值税的清算：第一，房地产开发项目全部竣工、完成销售的。第二，整体转让未竣工决算房地产开发项目的。第三，直接转让土地使用权的。第四，纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算：第一，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。第二，取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。实际工作中需特别关注主管税务机关“可要求”进行土地增值税清算的条件中85%比例问题，土地增值税清算不仅涉及财务部，它需要企业各部门的大力协作，合理有效利用税收政策规定。 （二）土地增值税的征税方式