工业地产盈利模式
工业地产开发通过三种运营模式获取利润，实现项目价值，其中最主要的手段为出租和出售。
工业地产盈利模式以土地溢价增值而获取利润投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让非市场主流模式房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。目前市场主流模式如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。工业地产REITS对于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索，厂房信托，仓储信托等。将成熟物业打包为信托投资基金(REITs)，再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集未来市场主流模式资金。36
案例一
珠海富卓金地珠海科技园，位于珠海规划的工业区内，项目总体定位为珠海市最具投资价值的现代化工业区。
珠三角经济版图
占地面积（M2）用途容积率配套用地比例700897工业1.0～1.510%项目地块
珠海产业规划：珠海工业发展的五个重点产业是电子及通信、软件、生物医药及医疗器械、电气机械及器材、石油化工。珠海产业布局的总体方针是“工业西进，城市西拓”，构建三大经济带：东部重点发展高新技术产业和现代服务业，中部突出发展工业和服务业，西部大力发展港口经济，重点建设临港重化工业基地和区域性的现代物流中心。
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根据不同阶段的开发模式、开发策略的差异，采取不同的盈利模式，实现项目价值的最大化。
?对招商有利，又可以弥生活区统一开发既补土地开发利润的不足园区综合开发是实现价。值最大化的有效途径，还需要争取政策。?合招商。打造产业专区和联府的合作，有利于争取可以加强与政园区开发政策突破和深化。
总体开发策略：通过实施合理的开发模式、园区规划和项目开发步骤：
开发节奏采取不同的盈利模式。?第一阶段（05-07年）目的是消化现有开发政策（土地一级开发政策），完善园区周边环境及配套，把地块做熟，在现有政策和市香工路场环境条件下，主要采取土地开发转让形式，洪湾公共土地增值回现；
配套区?第二阶段（07-08年）是争取获取开发新政
E#路策（工业房地产开发政策），随着政策和市C1B1A1场条件的成熟，在前一阶段基础上增加标准生产区园内生产区厂房、综合楼宇的开发，销售为主，出租为污生活区水副，实现项目资金回笼；
处C2B2A2?第三阶段（08-10年）工业房地产开发政策理生产区价值生产区厂提升区全面实施阶段，随着洪湾片区规划功能的调整实施和区域环境的完善，园区开发以研发ED价值价值船厂和办公物业、社区生活配套物业为主，长期
提升区提升区持有出租。
马骝洲水道38
案例二
普洛斯物流地产开发，打造物流平台，采用租赁方式出租的大物流园开发模式。
普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁销售或方式，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质依旧是房地产开发商。39
案例三
“产权式REITs”的运营模式是通过产权式REITs发起资产包，实现投资人对物业的有权持有，并成立资产管理公司，对物业按REITs规范进行管理，投资人按产权单位直接实现投资目的，该产权单位按标准REITs设计，通过产业投资基金的转换，可以与未来上市REITs的基金单位实现对价。
国内首只工业地产产权式其表现为一种集合投资计划。
REITs落户江苏镇江，嘉富诚与快鹿产业港达成合作协议成立资产管理公司公开发售，吸引市以镇江新区快鹿产业场游资的进入港工业标准厂房建立资产包工业地产产权式REITS是一种标准的集合投资计划，体现为开放式共同基金。
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