再论一线城市房价：会怎么走？
雪球今日话题8小时前
1、上个世纪 90 年代日本楼市泡沫最疯狂的时候东京房价到底有多贵？ 很多人都知道上个世纪 90 年代日本楼市和股市出过一次大泡沫，很多也听说过 \东京的地价可以买下整个美国 \的故事。但是，90 年代日本房地产最疯狂的时候，东京的普通住宅到底有多贵呢？
[ 泡沫经济学 ] .（日）野口悠纪
雄 http://vdisk.weibo.com/s/dbDYpJqvv1T1P
1990 年，日本房价最疯狂的时候，东京圈（相当于北京）的人均年收入为 694.1 万日元，（相当于今天人民币 39 万元）；使用面积 75 平方米（折合建筑面积约为 100 平方米，精装修）的中高层住宅（相当于中国的商品房），距离圈十公里以内（大概相当于北京 5 环以内）的均价为 39 万 *18.7=729 万元，折合7.29 万元 / 平方米。距离圈 20~30 公里均价（相当于北京 5 环 ~6 环均价）为 39 万 *8.95=3.65 万元 / 平方米。要
知道这可是在日本经济最鼎盛的时代，人均收入达到 39 万人民币，最疯狂时期创造的房价最高值，此后东京房价地价一路下跌，最多时跌幅 70%，直到现在，26 年以后，东京房价也仅恢复到当初高点的 50% 左右而已。回头看我们的一线城市，人均收入仅为当初东京的 1/3~1/5，可房价基本上已经与东京房价泡沫鼎盛时期接轨，那么未来一线城市房价继续飙升的空间和动力在哪里？东京房价泡沫破灭后跌了 70%，我们的一线城市呢？ 2、人口净流入房价就不会跌？
现在人们看多一线房价看空三四线房价的一个最主要理由就是一线城市人口净流入而三四线城市人口在净流出，潜台词就是说只要人口在净流入，那么房价就只会涨不会跌。事实真的这样吗？日本总务省发表的《人口移动报告》表明，２０１４年日本首都圈（东京都及周边三县）的流入减去流出的净流入人口为１０９４０８人，比上年增长１２８８４人，连续１９年增加。可即使这样，依然不能阻止东京房价从最高点暴跌 70%，至今依旧打 5 折的命运。可见，人口净流入并非房价只涨不跌的理由，当泡沫积累到一定程度开始破裂的时候，所谓人口净流入是无法阻挡房价下跌的。这个道理和股市泡沫破灭时是一样的。 3、一线城市涨的多跌的少？
这是日本六大一线城市东京、, 横滨、名古屋 ,、京都、大阪和神户的地价（日本土地私有，房地是一起卖的，可以简单理解为房价）走势
，而这是日本除六大一线城市外其它城市地价走势
，六大一线城市住宅地价指数 90 年到 15 年下跌 75%，同期除六大一线城市外地价指数下跌 47%，一线城市跌幅远高于二三四线城市！这个道理其实不难理解，因为下跌之前一线城市的累计涨幅远高于非一线城市，因此跌起来的时候也就更多。这和股市道理是一样的，估值越高，泡沫越大，熊市时跌起来就越狠。 本节内容大部分引自集思录：
http://www.jisilu.cn/question/46151?notification_id-21168526__rf-false__item_id-605143__answer_id-605143__single-TRUE#!answer_605143 4、目前一线城市房价在国际上处于什么位置
悉尼，房屋均价 65 万澳元每套，大概相当于 300 万人民币 / 套。人均 GDP 约 7 万美元
纽约，曼哈顿（类似北京二环以内）公寓均价 96 万美元 / 套，相当于 6~8 万人民币 / 平方米，纽约人均 GDP 约 10 万美元。
伦敦，公寓均价 35 万英镑 / 套，相当于 3~4 万人民币 / 平方米。伦敦人均 GDP 约 7 万美元。
相关推荐：
loading