2016年4-5月房地产形势
第一部分 2016年4月房地产市场总结 一、政策
1.全国资讯：楼市调控令纷纷出台 中国热点城市迅速\退烧\
清明节前，上海、深圳、苏州等一二线城市纷纷出台楼市调控令，在新政的作用下，此前经历“暴涨”的沪深苏楼市快速“退烧”，甚至不同程度地出现了“寒流”。随后，4月1日环京楼市也迎来政策收紧。
上海市3月25日宣布执行新的房地产限购政策，将非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满2年延长到满5年;二套普通及非普通住房首付则调至不低于五成和七成。上海楼市新政直接让不少外地购房者和改善型购房者失去了购房资格，因此也被市场称为“史上最严调控”。
深圳调控政策则被称为“温柔的一刀”，将非深圳户籍人口购房社保年限由1年提高到3年，同时二套房首付提高到四成。
4月1日晚间，河北省廊坊市发布了楼市新政，规定在三河、大厂、香河和固安这四个环北京的县市，非本地户籍居民家庭限购一套住房。购房首付款比例最低限制从此前的20%上升到30%。
2.全国资讯：二线城市土地高烧 房企：即便亏钱也要拿高价地 4月份，一线城市几乎无土地成交，二线城市土地出让金轻松突破1100亿元，占比近8成，同比上升280.4%，环比上升38.4%。其中，合肥、苏州、南京、厦门四个城市表现最为突出，量价齐升，成交土地的平均溢价率均超过100%。
4月，苏州、南京土地出让收入分达到347.9亿元、147.5亿元，位列全国300城土地出让金排行榜的前两名。南京共出让5幅土地，有2幅地块溢价率超过160%。苏州共出让土地29幅，13幅土地溢价率超过100%，其中一块居住用地溢价率高达318.86%。仅4月7日和8日两天，苏州的土地拍卖累计揽金250.8亿元。这个数字，几乎相当于当地2015年全年土地收入的一半。合肥4月共出让12幅土地，其中五宗地块的楼面价高于10000元/平方米，溢价率超
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过280%。标杆房企新增土地建面的61%位于二线城市，其新增土地金额的52%也投向了二线城市。
目前二线城市楼市库存去化较快，开发商资金链盘活、土地储备叫急，因此对于二线城市的优质地块不惜重金补仓。
3.全国资讯：发改委预测今年房价明显上涨
发改委4月5日发文称，随着多重利好政策效应的进一步显现，各地房地产市场刚性需求和改善性需求进一步释放，对于房地产价格上涨形成有力支撑，全年房地产价格将保持明显上涨态势，涨幅将超过去年。此外，劳动力、土地价格刚性上涨，价格改革加快推进等因素也将导致居住价格上涨。
发改委预计，以北、上、深为代表的一线城市住房价格短期内将呈现大幅上涨态势;热点二线城市住房价格短期内也将呈明显上涨趋势，且房价涨幅有扩大的可能;而去库存压力较大的三四线城市房产价格短期内下行压力仍然存在，但预计降幅将有所减小，部分三四线城市住房价格也会出现不同程度的上涨。
4.全国资讯：央行：进一步完善区域性差别化住房信贷政策
2016年中央人民银行金融市场工作座谈会召开，会议强调要紧紧围绕去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务，扎实做好金融市场和信贷政策的各项工作。
会议提出按照因地制宜、因城施策的原则，进一步完善区域性差别化住房信贷政策，推动房地产金融产品规范创新，促进住房信贷市场平稳有序运行。
5.济南资讯：槐荫区2016年征地工作启动，17个涉及集体土地征收 根据全区重点建设项目计划安排，今年槐荫区重点项目中涉及征收集体土地的有17个，包括轨道交通R1线、R2线、石济客运专线、国龙电影硅谷、省立医院西城院区、济齐路西延拓宽、知识产业园、张刘片区等项目。
为确保重点项目落地，槐荫分局分别与西城集团、滨河集团、区投资管理中心、轨道集团等单位召开座谈会进行对接，对今年征地项目进行全面梳理，了解用地单位、平台今年的用地情况，指标分配意向。根据前期市国土局公布的预支指标情况，将重点项目进行排序，按照“有限指标保重点”的原则，统筹安排重点项目计划指标的使用。
6.济南资讯：市区旧城改造加快速度 四项目确定征收冻结范围
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近期市区多个旧城改造项目加快推进速度，继山东教学仪器厂、济南四机数控机床有限公司两个旧城改造项目确定征收冻结范围后，近日田园新城片区、山东三塑集团有限公司地块、济南毛巾厂地块等旧城改造项目也确定了征收冻结范围。
7.济南资讯：《济南市新型城镇化规划(2015-2020年)》(公示稿)出炉 济南新型城镇化发展蓝图雏形初现。《济南市新型城镇化规划(2015-2020年)》(公示稿)出炉，自11日起面向社会开征民意。该规划公示稿中提出了“建设济南大都市区”的概念，济南大都市区分为都市中心区、都市拓展区、都市一体化发展区这三个圈层。另外，按照规划，济南的轨道交通远期线路拟逐渐外延至章丘城区、仲宫卫星城、济南新区、济阳城区及齐河城区。
8.济南资讯：济南将在孙村片区建德国工业小镇 打造济南\智造\中国制造2025“济南版”出炉后，作为全市主战场的高新区也拿出自己的行动计划，预计用三五年时间在辖区孙村片区打造一个智能装备城，争取2020年入选国家首批制造业创新中心。
“引进交通装备制造、信息技术制造、新能源制造、高端设备制造、3D打印和航空航天六大产业领域中顶级的设计、研发团队和项目公司，建成省内智能制造中心，力争2020年入选国家首批15家制造业创新中心。在现有规模上重点引进3—5个智能制造产业链条。”这是该中心主任高术仁为智能装备产业发展中心立下的五年发展目标。
据了解，目前中心区一些比较优秀的企业项目，如费斯托气动、爱普电气、星辉数控和鲁得贝车灯等，都有意腾笼换业，搬到孙村片区。
9.济南资讯：济南CBD旧改项目房屋征收2667户签约
从济南中央商务区征收指挥部了解到，签约居民已经达到2667户，达到被征收居民总户数的53.3%。其中，第十片区拆迁组负责的一建新村827户被征收居民已签约745户，签约率已达90%；第三片区拆迁组负责的省监狱宿舍等673户被征收居民已签约424户，签约率达到63%；第十一片区拆迁组负责的机电城宿舍 等646户被征收居民已签约367户，签约率达到56.8%；其他片区的签约率也都超过了35%。
10.济南资讯：济南今后3年至少要引进9个世界500强
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济南市公布《关于加强招商引资推动“四个中心”建设的意见》，根据该意见，济南市2016-2018年计划每年引进世界500强企业项目不少于3个、投资额10亿元及以上的大项目和总部企业不少于15个。 今后，济南市将主动赴美国、德国、韩国、新加坡以及北京、上海、香港、珠三角等境内外重点地区开展招商，深化与世界500强、国内500强、民营500强等重点企业的沟通交流，建立常态互动机制。 招到了好项目、大项目，也得有激励政策。济南市规定，对招商顾问引进项目，由项目落地的县(市)区、济南高新区或项目主体兑现待遇;对“飞地项目”，研究制定“飞地经济”利益分配机制,合理分配项目收益。对超常规项目，由合作双方进行友好协商，形成利益分配具体方案。 二、 2016年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况 1.房地产开发投资完成情况 2016年1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。其中，住宅投资16887亿元，增长6.4%，增速提高1.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。 1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积634261万平方米，同比增长5.8%，增速与1-3月份持平。其中，住宅施工面积434753万平方米，增长3.9%。房屋新开工面积43425万平方米，增长21.4%，增速提高2.2个百分点。其中，住宅新开工面积29606万平方米，增长18.0%。房屋竣工面积25478万平方米，增长20.1%，增速提高2.4个百分点。其中，住宅竣工面积18622万平方米，增长19.9%。 1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5114万平方米，同比下降6.5%，降幅比1-3月份收窄5.2个百分点；土地成交价款1568亿元，下降0.2%，1-3月份为增长3.7%。 2.商品房销售和待售情况 1-4月份，商品房销售面积36012万平方米，同比增长36.5%，增速比1-3月份提高3.4个百分点。其中，住宅销售面积增长38.8%，办公楼销售面积增长33.9%，商业营业用房销售面积增长13.5%。商品房销售额27656亿元，增长55.9%，增速提高1.8个百分点。其中，住宅销售额增长61.4%，办公楼销售额增长60.1%，商业营业用房销售额增长15.3%。 4 4月末，商品房待售面积72690万平方米，比3月末减少826万平方米。其中，住宅待售面积减少894万平方米，办公楼待售面积增加40万平方米，商业营业用房待售面积增加38万平方米。 3.房地产开发企业到位资金情况 1-4月份，房地产开发企业到位资金42371亿元，同比增长16.8%，增速比1-3月份提高2.1个百分点。其中，国内贷款7501亿元，增长2.2%；利用外资35亿元，下降68.1%；自筹资金14920亿元，增长3.7%；其他资金19915亿元，增长37.9%。在其他资金中，定金及预收款11370亿元，增长34.4%；个人按揭贷款6694亿元，增长54.7%。 三、商品房价格：百城住宅均价环比上涨0.60%，同比上涨5.25%，涨幅扩大 2016年4月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11467元/平方米，环比上涨1.45%，涨幅较上月收窄0.45个百分点。从涨跌城市个数看，71个城市环比上涨，25个城市环比下跌，4个城市持平。 与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量减少4个，其中涨幅在1%以上的城市有6个，较上月减少1个；本月价格环比下跌的城市数量增加5个，其中跌幅在1%以上的城市有14个，较上月增加5个。同比来看，全国100个城市住宅均价与2014年4月相比下跌4.46%，跌幅较上月扩大0.11个百分点。 四、土地市场：二线城市日渐升温 重点城市地价有望继续拉升 5
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