《新版目标成本测算表使用指引》
综述：
为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。希望通过新版目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。
新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善： ? 细化了各项费用测算的成本科目构成；
? 明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标； ? 设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素； ? 修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成； ? 明确跨期成本分摊、地价分摊的做法；
? 六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用采
用的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确） ? 跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。（同上）
测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。 一、规划指标及建造标准
测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。
对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
二、跨期成本分摊 1、地价的分摊
规划指标和建造标准填写完成后，首先可进行地价的分摊。地价分摊总的原则是按各期或各产品类型的占地面积分摊，跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊，以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。
如模拟项目总占地面积261760m2，一期占地65785m2，总地价18460万元。会所、湖区、幼儿园的占地面积则按各期的建筑面积比例分摊给各期，形成的全期地价分摊表如下：
全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。形成的当期地价分摊表如下：
应注意的是，容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以提供。由于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率范围指标。各区域可在区域范围内进行相关产品类型容积率指标范围的统计和设定，并下发区域公司参考。
2、其它跨期成本分摊
地价分摊完成后，便可进行其它跨期成本的分摊。这些跨期成本根据项目特点包含内容也各有不同，通常包括红线外的市政设施费用、涉及到项目总体的勘察设计费、需要跨期分摊的园林环境费、会所、学校、幼儿园等配套设施费。
跨期成本分摊项按各期的建筑面积或占地面积等方式分摊给各期，分摊标准应加以注明。在进行跨期分摊成本测算时，尽量做到测算依据充分，测算科目明细详尽。如进行会所成本测算时，可细化成如下指标进行测算：
最终形成的跨期成本分摊表格如下：
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