II-06 房地产开发类贷款

中国建设银行信贷业务手册 第二篇 第六章 房地产开发类贷款

T 单位经营税金及附加 S 总可售面积

（2）敏感性分析应列图表分析各种变化因素对投资利润率、内部收益率、贷款偿还期等各主要评估指标波动的影响程度，确定项目的抗风险能力。评估中须根据项目具体情况，对敏感性因素如租售价格、出租销售量、工期、总投资等进行单因素、多因素敏感性分析，以了解影响项目财务效益的最敏感因素，预测项目的潜在风险和抗风险能力。

敏感性分析中，影响项目内部收益率、贷款偿还期的主要因素波动幅度可取该因素当前值或未来最可能值的正负向变动5％、10％和20％计算。对利用外资达投资总额30％以上的项目应将汇率作为敏感性因素进行敏感性分析。

7.银行效益与风险防范措施评估

银行效益评估应采用定性和定量的分析方法，具体分析项目资金在我行结算情况及带给银行的相关效益。

（1）资金结算量评估。应分析借款人或项目在建设银行开立基本结算户或资金分流情况，分析因此为我行增加的资金结算量。

（2）相关效益评估。反映银行从贷款中获得的间接利益，房地产项目贷款的相关效益主要包括：

①对个人住房贷款业务和建筑业贷款业务的作用。重点分析房地产项目贷款是否可以为建设银行带来个人住房贷款的优质房源，是否可以通过贷款置换减少我行对建筑业发放的用于为借款人开发项目垫资的不良贷款。

②对中间业务的作用。考察项目为我行带来的中间业务收入的增长，如代理房地产贷款、个人住房贷款抵押物保险业务收入等，对政策性住房信贷业务的影响。

③项目建设中和建成后建设银行的结算业务增长情况，主要包括项目的使用者（如住宅业主、写字楼的租户、商业营业用房的商户）给建设银行带来的结算业务增长。

（3）风险防范措施评估。应对借款人提供的保证、抵押、质押等贷款担保措施的可行性进行分析，并分析项目贷款具有哪些主要风险，采取什么措施降低、规避、分散风险。

①保证措施评估，主要对保证人的主体资格和偿债能力进行分析。

对保证人的主体资格进行评估。主要审查保证人是否符合担保法的有关规定，是否经国家工商行政管理机关核准登记并办理年检手续，信用良好，经营活动是否正常，有无重大债权、债务纠纷等。

对保证人的偿债能力进行评估。主要分析保证人的资信、财务状况，进行代偿能力现实状况评估和代偿能力变动趋势分析，计算和分析保证限额、保证率指标。考察保证人现金流量和盈利能力，判断保证人是否具备代偿债务的能力。

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②抵押措施评估，应对抵押人、抵押物、抵押物价值等进行评估审查。

对抵押人的主体资格进行评估。主要审查提供抵押物的借款人或第三人是否是依法对抵押物享有所有权或处分权的法人、其他组织或个人，产权证明文件上的产权所有权人或处分权人是否与抵押人一致，抵押是否经有权机构批准，以共有财产为抵押物的，应有抵押人对该财产共同占有的证明及其他共有人同意以该财产设定抵押的证明。

对抵押物的审查。主要审查抵押物是否符合《担保法》的规定，是否具有坚固耐用、容易变现、价值稳定的特点，以及抵押人是否将已设定抵押的价值部分再作抵押。

对抵押物进行评估。主要审查抵押物的评估机构是否具有评估资格，是否经建设银行认可；评估报告是否合法、真实、科学；评估物与抵押物的品种、数量是否相符；抵押的时间是否接近评估基准日，是否在评估有效期内。在此基础上，计算抵押率，并判断其是否合理：抵押率一般不能超过70%，对通用性差、变现能力差、容易贬值的抵押物，其抵押率是否偏高。

抵押率的计算公式为：

本次贷款本息总额

本次贷款抵押率= ---------------------- ×100% 抵押物评估价值额

以本抵押物为抵押的贷款本息总额

累计贷款抵押率= --------------------------------×100% 抵押物评估价值额

本次贷款本息总额

优先受偿抵押率= -------------------------- ×100% 抵押物优先受偿价值额

③质押措施评估，应对出质人、质押财产、质押财产价值进行评估。

对出质人的主体资格进行评估。主要审查出质人是否是依法对质押财产享有所有权或处分权的法人、其他组织或个人，质押财产权利证明文件上的权利所有权人或处分权人是否与出质人一致，质押是否经国有资产管理部门、公司董事会等有权机构批准，以共有财产为质押财产的，应有出质人对该质押财产共同占有的证明及其他共有人同意以该财产设定质押的证明。

对质押财产的审查。主要审查质押财产是否符合《担保法》的规定，是否属于可质押的范围，是否具有易估价、易变现、易保管的特点，权利证明文件是否真实、合法、有效。

对质押财产价值进行评估。主要审查质押财产的评估机构是否具有评估资格，是否经建设银行认可；评估报告是否合法、真实、科学；评估物与质押财产的品种、数量是否相符；质押的时

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间是否接近评估基准日，是否在评估有效期内。在此基础上，计算质押率，并判断其是否合理，审查质押率是否考虑了各类质押担保的不同情况，对通用性差、变现能力差、容易贬值的质押财产，其质押率是否偏高。

8.总评估

（1）应对借款人基本情况、项目建设情况、市场状况、项目投资估算及资金来源筹措、项目财务效益、项目建设的环保情况、银行效益与风险防范措施及项目的经济、社会经济效益等方面做综合性论述。

（2）应对贷款项目当前存在的有关问题进行阐述，并提出建议及解决措施。

（3）应对贷款项目提出最终评估结论，就是否发放贷款、贷款的金额、条件、期限、利率等提出明确的意见。

6.2.2.2.2 房地产开发类贷款项目简要评估 进行简要项目评估，应主要包括以下内容： 1.借款人资信评估

（1）借款人基本情况（借款人名称、法定代表人、经营范围、开发资质、信用等级、注册资本及各股东单位投资等有关情况）。

（2）借款人经营情况

调查分析借款人近三年来主要开发项目的运作情况（介绍借款人开发的主要业绩及主要开发

的项目情况），逐个分析项目销售及资金回笼情况及项目经营的经验和教训。

（3）借款人财务状况

对借款人的财务报表进行分析，说明借款人资产负债表中资产方主要科目的情况，特别是存货、应收帐款、预付帐款、其他应收款的情况，重点是这些资产的质量和变现能力；负债方主要科目的情况，特别是预收帐款、应付帐款、其他应付款的情况，重点是这些商业负债的支付压力；分析有关财务指标，对借款人长期偿债能力、短期偿债能力和盈利能力做出分析判断；分析借款人在银行间的融资记录，说明借款人融资能力、条件和信誉）。

2.项目概况和建设情况评估

（1）项目基本情况 (说明项目的地理位置、用途、主要建设指标、总投资和开发期)。 （2）项目建设条件（调查项目建设是取得政府有关部门的批准文件的名称和时间及主要内容，明确土地使用权的获取方式（如协议转让、竟拍、与其他客户合作等）及土地款的支付情况和资金来源）。

（3）项目建设实施进程评估（调查项目的实际进展情况，并对工程资金进度、形象进度、时间进度计划和实际进展情况，并进行分析）。

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（4）项目的设计、施工、监理情况评估（主要分析上述单位的资质、业绩，并对本项目设计水平、施工质量等做出分析预测）。

3.项目市场情况评估

（1）项目投资环境评估（主要对项目所在地区有关房地产开发的政策、发展规划和发展状况，以及项目周边自然和人文环境、教育条件、城市基础设施及物业配套的计划和进度等情况进行分析）。

（2）项目市场定位评估（根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目市场定位的准确性，判断项目的档次及其面向的主要消费群体）。

（3）项目租售情况评估

①总体供求情况(分析项目所在区域同类物业的总体供求情况)。

②周边主要竞争项目情况(对周边地段同类房地产的规模、档次、设计、环境、配套、建设进度、物业管理、租售情况、成本等情况进行分析，并选择至少三个同类物业，列表综合反映其租售情况)。

③项目竞争能力分析（与本区域同类项目做比较，本项目的优势与劣势）。

④销售方式分析（开发商自己销售，还是委托销售代理公司销售，开发商以往的销售经验及代理公司主要销售的楼盘和业绩）：

④销售前景分析（说明意向定购情况及滚动开发项目前一期开发和销售以及资金回笼情况，并根据上述情况和对周边项目情况的分析，对项目的租售计划，包括租售时间、租售价格、租售率等做出科学合理的判断（要致意经济适用房项目要注意考虑价格上限限制的因素），并在此基础上列表逐年测算项目租售收入）。

4.项目财务效益评估

（1）房地产项目总投资预测分析。分析项目总投资及构成投资估算有无漏项，投资构成是否合理，并测算各项费用,列表说明估算依据。

（2）项目资金来源评估。分析项目资金来源渠道及可靠性。

（3）项目损益预测。按照各年份经营收入占总经营收入的比例，将项目总投资分摊进各年而得各年份的房地产开发成本，并据此列表测算项目损益。

（4）项目投融资计划评估。根据项目投资计划及企业融资计划，制订项目分年度资金来源及运用表。

（5）项目有关财务效益指标。依据上述结算结果，计算得出项目投资利润率和贷款偿还期及盈亏平衡点。

5.银行效益与风险防范措施评估。测算资金结算量，进行相关效益评估。 6.风险防范措施评估

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