REITs在中国的适用性研究

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ＲＥＩＴｓ在中国的适用性研究

作者：何宇明

来源：《北方经济》2008年第04期

摘要：本文参考和借鉴美国房地产投资信托基金(REITs)运作经验，结合我国房地产融资状况和相关法律制度情况，分析了REITs在中国的可行性和面临的障碍，对在设立和运作方面的一些问题作了初步的探讨和构想。

关键词：REITs房地产投资信托基金房地产融资

REITs即房地产投资信托基金，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。

一、美国的房地产投资信托基金

(一)美国房地产投资信托基金的历史和现状

房地产投资信托基(Real Estate Investment Trusts)最早出现在美国，是根据1960年美国国会《房地产投资信托法案》的规定，按一定的法人组织形式组建而成的。REITs在美国已有几十年的发展历史，在美国，REITs的长期表现参差不齐，但却．能持续地实现较股票高出300-600个基点的回报。经过近40多年的发展，在美国目前大约有300个REITs，资产总值超过3000亿美元，其中近三分之二在证券交易所上市交易。无论在数量还是在市值方面，权益型REITs均占绝对主导的地位。

(二)美国房地产投资信托基金的运作流程

由于房地产的价值评估较复杂，每日提供REITs的净值成本较高，所以目前美国REITs的发行采用封闭式结构，可以在二级市场流通，其流程如下：(1)提出设立REITs申请，并由受托机构(信托公司)与主管部门设计房地产投资信托基金契约；(2)房地产投资信托契约报请主管部门核准或申请生效；(3)发行受益证券；(4)信用评级；(5)收取投资人资金；(6)基金运用及收取投资收益：基于对信托财产保值的目的，受托人管理运用信托财产，每年编制信托事务处理情况急财产的报告，予以公告；(7)信托财产保管；(8)召集受益人会议、执行受益人会议决议及代为诉讼；(9)依房地产投资信托契约之规定，分配信托之收益、利息及其它利益。如果是定期RE-ITs，在REITs期满信托终止时，还要按照契约规定将信托资产交给受益人。