中国房地产行业季度分析报告
三是缘于供给减少特别是供需矛盾预期的推动。近几年，由于房地产开发企业依赖大量银行资金和低成本土地的支撑，形成了过度扩张和过剩的局面，出现了商品房空置面积大量存在与房价较快上升相矛盾的情况。加之2004年初，国家紧缩和规范对房地产开发企业的贷款和土地供给，房地产开发贷款和土地购置面积下降引发了房地产市场供需矛盾，拉动房价更快上涨。
以上主要是从成本和供求关系两个方面来分析房价。但实际上，房价有区别于一般商品价格的形成特点。简单按照成本或者供求关系来认识房价、调控房价并不能收到预期的效果。也就是说，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。
从当前我国的宏观经济形势分析，人们对未来的经济预期是看好的。CPI(消费价格指数)是观察和分析消费心理预期的重要指标。最新统计表明，2004年居民消费价格比上年上涨3.9%，涨幅比上年提高2.7个百分点。其中，原材料、燃料、动力购进价格上涨11.4%，工业品出厂价格上涨6.1%，固定资产投资价格上涨5.6%，房屋销售价格上涨9.7%。强劲的CPI上涨说明当前的房价上涨并非孤立，是有其宏观经济背景的。
12011511010510095902月3月4月5月6月7月8月9月2月3月4月5月6月7月8月10月11月1220月04年9月2003年10月11月12月居民消费价格指数工业品出厂价格居住价格指数原材料购进价格
图2-14：2003-2004年消费品价格指数变动情况
资料来源：国研网财经数据库
更重要的是，国家对房地产业采取的宏观调控政策也印证了人们的预期。如前所述，当前国家采取的宏观调控措施主要有二：一是通过银行收紧
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房地产开发项目的贷款供应，二是暂停农用地转非农用建设用地审批，严格控制农用地转为建设用地的规模，从紧控制房地产开发的土地供应。实际上从资金和土地两个源头控制了房地产供应。从国家的角度讲，是为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过热采取的必要措施。但对普通消费者来说，他们能感受并得到的心理预期就是“开发商地也没了，钱也没了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了”。 在这个过程中，开发商利用政策和市场信息的不对称，利用自己的话语权，通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点，进一步强化老百姓的心理预期，造成局部地区价格短期内出现非正常上涨。
（四）对房价是否过高，是否存在“泡沫”的判断
关于房地产“泡沫”的争论成为房地产市场一个贯穿始终的话题。2004年7月，中国社科院金融研究所学者易宪容发表了《谨防房地产业要挟整个中国经济》一文，提出国内房地产业挟持着中国经济，如果让国内房地产的泡沫任意吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是国内各银行。10月下旬，建设部抛出报告“怎样认识当前房地产市场形势”，否认当前中国房地产整体过热之说。不过，报告抛出之后，争论并没有平息之势，如何看待2004年房地产价格水平以及如何预测未来的价格走势，成为舆论关注的焦点。
事实上，我们不能孤立地看待近年我国房地产价格的上涨趋势，必须将
其与我国改革开放以来的经济发展以及城市化进程联系起来。在这个过程中，福利分房的结束、经济基本面的持续看好、城市化进程的加快、以及居民的投资性购房需求等多种原因形成的需求叠加形成了房地产价格上涨的基础。供给方面由于城市中心建设用地日趋紧缺，开发成本日趋增加，这些也直接或者间接的推动了房地产价格的上涨。
另外，决定房地产价格走势的因素非常复杂，未来经济发展前景、人口与收入增长、利率变化和其他经济基本面变量的变化都会影响房地产价格的走势。如果我国城市化进程能够顺利进行，经济发展仍然保持目前或者略低于目前的增长速度，那么从长周期的角度来看，未来20年间我国房地产价格仍然会有一定的稳步增长空间。但需要注意的是，我国幅员辽阔，各个地区的经济发展水平和房地产市场的成熟程度非常不平衡，部分大中城市可能会出现房地产价格的调整，进入景气循环的下降阶段。由于2004年的相关统计数据还没有出来，因此，本季度报告笔者依然坚持三季度报告的判断，
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（并截取部分数据）即：在宏观层面上，目前全国的房地产市场总体发展稳健，房价上涨仍处于合理范围，并不存在“泡沫”成份，但在此过程中应对房价水平过高和上涨速度过快的部分地区予以关注。
第一，从房地产投资占GDP比重进行分析。
该指标用于判断房地产市场是否存在由于对未来房价预期过高而出现的投资过热现象，继而引发未来的价格飞涨和大量空置。
在经济发达国家和地区，房地产业处于主导产业地位，房地产业占GDP的比例通常超过两位数，因此，房地产业关联度强、带动系数大，是促进国民经济增长的支柱产业。美国1997年与房地产业直接有关的产值约占GDP的16.2%，日本、英国、意大利、法国等西欧国家1997年的房地产业净产值占GDP的比例分别为11.7%、13.6%、14.5%、15.2%，我国房地产业作为一个新兴的产业才十余年时间，房地产生产总值占GDP的比例，已经从1999年的5%持续上涨到了2004年的9.6%，这表明我国房地产业还有一个长期稳定的发展时期。
表2-11：房地产开发投资占GDP的比重
单位：亿元，%
年份 1999 2000 2001 2002 2003 2004
GDP 82067.5 89468.1 97314.8 105172.3 117251.9 136515.0
GDP增长率 房地产开发 投资额 7.1 8.0 7.5 8.3 9.3 9.5
4103.2 4984.1 6344.1 7736.4 10106.1 13158.0
13.5 21.5 27.3 22.0 30.6 28.1 增长率 开发额占GDP比重 5.0 5.6 6.5 7.4 8.6 9.6
数据来源：中国经济景气月报
第二，从影响房价变动的因素分析。
房价变动必然受到供求关系的影响：即由建房成本等决定的供给方因素，以及由居民购买力和真实的住房需求所决定的需求方因素，这两方面将成为房价走势的关键。
表2-12：1991-2003年住房销售及供求指标
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住宅销售年份 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
面积（万2745.17 3812.21 6035.19 6118.03 6787.03 6898.46 7864.30 10827.10
个人购买 个人住房 城市就业 职工平均 竣工房屋面积（万926.55 1456.01 2943.39 3344.53 3344.81 3666.82 5233.72 7792.62
面积占比（%） 33.75 38.19 48.77 54.67 49.28 53.15 66.55 71.97 80.08 87.29 91.53 96.77 96.43
人口比例（%） 26.67 27.00 27.34 27.65 27.97 28.89 29.76 30.60 31.39 32.12 32.78 33.60 34.45
货币工资（元） 2340 2711 3371 4538 5500 6210 6470 7479 8346 9371 10870 12422 14040
造价（元/平方米） 1175 1218 1152 1139 1128 1184 1273
平方米） 平方米） 12997.87 10408.53 16570.28 14464.38 19938.75 18250.77 23702.31 22793.69 29778.85 28714.61
资料来源：2000年至2004年《中国统计年鉴》、中国证券报、殷剑峰
从表4中可以看到，与1993年前后的房地产热不同，1999年后住宅市
场的迅速发展同个人购房密切相关——这是本轮房地产“热”同以往的本质差异。数据显示，个人购房之所以能够成为这次房地产市场发展的推动力，就在于城市就业人口的比例以及职工平均工资有较大幅度的上升。 由此可以肯定，决定全国房价走势的主要因素在于供求基本面，具体来看，供求基本面对房价的影响力度有所不同：
第一，城市就业比率对住宅售价影响很大。该比率每提高一个百分点，将导致售价上升15-20元；
第二，工资虽然显著地影响售价，但幅度有限。工资每提高1元，售价只上升0.05元左右；
第三，造价对售价的影响也较大。造价每上升1元，售价也将相应上升1元左右。
所以，1999年迄今的房价上升，其主要动力在于城市化和城市就业人口的增加。考虑到我国城市就业人口比例不到35%，因此，随着城市就业人口的逐步增加，全国房地产市场还将稳步发展。
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