? 对品牌经营商非常认同，品牌经营商的进驻将对他们的投资起到极大的促进作用。 2）市内中产投资者
? 对深圳市的商业环境有一定了解；
对龙岗区，布吉、坂田、龙华区域缺乏全面的了解，但知道其发展信息；? ? 对商铺投资有一定了解但不一定进行过商铺投资； 资金不丰厚但有一定存款，有尝试投资的强烈欲望；? ? 非常关注地区发展和物业的升值潜力；
不熟悉但也会考虑商场的规划布局、形状等因素；? ? 基本了解商场返租方式，看重返租回报率及返租年限； 一般自己不经营，故对投资保障要求较高；? ? 希望商场返租的年限比较长，图省心；
对品牌经营商非常认同，品牌经营商的进驻将对他们的投资起到极大的促进作用。? 3、 其它辅助性客户圈：惠州、东莞、香港等
此部分客户主要为邻近区域市区的商业投资客户，他们的特征是： ? 关注深圳商业投资市场发展方向；
尝试过早期投资布吉物业的甜头，有再投资的倾向；? ? 容易受推广会、现场气氛和朋友介绍的影响；
香港经济低迷，有投资内地收取较大租金回报的意向；? ? 大多不亲自经营，更看重租金回报和物业升值空间； 担心物业产权问题和日后经营管理水平。? 第二部分 项目销售策划核心
第二部分：项目概念性推广内容建议 1、 项目案名建议 A、建议一： 万科城?弗莱门戈大街
——西班牙情景商业休闲新天地 案名释义：
? 万科城，发展商整体开发规模的统一推广符号，同时亦反映项目商业商气的规模性，有新城新商业圈的指引。
? 能结合项目整体西班牙建筑风格规划特点，与之相互应和、情系一线。 西班牙给人以热情、奔放、歌舞热烈的红色情怀。?
? 弗莱门戈——西班牙的一种综合性艺术，它融舞蹈、歌唱、器乐于一体，过去流行在西班牙南部，现在已扩展到西班牙的广大地区，并正在成为整个西班牙的代表性艺术之一。
? 弗莱门戈被称为西班牙甚至世界舞台艺术上最为耀眼以及鲜艳的一抹红色艺术，带给人以识别性强烈的感觉，直接以及强烈地体现的西班牙人文风情，寓意项目商业也是最为耀眼、红火以及奔放的商业
街区。
? 据有关介绍，弗莱明戈舞蹈是西班牙民间舞蹈的一种。在宽松自由的氛围中，人们随意地围坐在一起，琴师弹着抑扬的西班牙吉他，歌者用略带苍凉的歌声相应和，舞者则依次到中间充满激情地表演，互享。而呈现在舞台上的这种舞蹈，则显得更为华丽、规整、奔放。
? 分析项目周边消费群体主要为高科技年轻群体。他们喜欢热烈、喜欢在歌在舞、喜欢热情地奔放。弗莱门戈就更显得具备一种召唤年轻人奔放、热情起舞情怀的力量。 弗莱门戈在消费全体的印象表现是： 这里是年轻人的城市?
这里是年轻人的休闲奔放的天地? ? 这里是年轻享受工作后红色快感的夜晚 这里更是年轻人体验艺术、享受艺术的舞台? 让我们尽情享受生活吧? ? 让我们尽情体验奔放的交流模式 ? 让我们尽情享受弗莱门戈的迷人浪漫 谨将弗莱门戈大街—西班牙情景商业休闲新天地
献给万科城的住户以及华为、新天下、富士康等数万青年学子们。
B、建议二： 万科城?时翠摩尔坊
——坂雪岗高新产业园风情步行街区
? 时翠摩尔——street mall 的译音词，有明显的时尚感；
在商业市场上shopping? mall目前已给客户群体较多的认同以及了解， street mall的命名有体现项目社区辐射性商业街区的特点，有区域商业圈集中、集约、完善化的代表性商业街区意义；
? “时翠”有与时代并进的暗示，表现项目商业不断上升，“翠”代表绿色，表现欣欣向荣，生长旺盛的意思，表现项目商业价值的成长、超越。是投资客户创富开发，财源萌生的园地；
? 摩尔坊，同时具备寓意“摩登时尚的街坊”的意思，体现商街时尚风情特点，是休闲假日的好去处，是假日休闲的时尚天地。 C、建议三： 万科城?尚（秀）街
——坂雪岗高新产业园风情步行街区
? 尚（秀）主要立意点是指fashion，时尚潮流的商业街区；
? 尚，射意“上”的意思，表现项目经营时尚，商业气氛日益向上的意思；
? 尚街在读音上也表示“上街”，有引导人们逛街的意思，缔造项目假日休闲游逛的商业服务功能； ? 尚街命名比较简洁明了，推广识别型清晰明了 其它案名分类建议： ? 提倡休闲假日类：
罗马假日风情街、万科城风情假日坊、恋日商街、玛雅假日广场、圣玛可大街 ? 结合风景休闲类： 环湖堤岸、湖畔商街、假日湖畔坊 ? 结合区域位置
坂雪岗名街、坂雪风尚名街、万科城?新街坊
2、 项目推广主题思路
结合项目各优势点以及机会点分析，我们认为在推广上可把握以下几个方面引导以及向投资宣扬项目的商
业价值以及投资价值。
把握点1：重点利用万科卓越的品牌，强化投资者跟随实力强悍的万科方向必定是正确的指引，并由万科向市场展示其进军商业地产的雄心与决心，并借此推出万科城坂雪岗的炼金石社区商业品牌形象。 【支撑点】
? 万科－中国地产第一品牌的形象，城镇式开发的丰富经验，正确无误的前进方向 坂田四季花城商铺直线上升的真实例子指引? ? 万科对坂雪岗项目商业街区经营规划管理的看重 ? 万科商业地产的发展方向，提供商铺投资蓝筹股
把握点2：未来社区商铺投资趋势方向的指引。城市化的日程必将提升市区边缘商业的飙升。郊区大城镇开发社区独立式商铺具备良好的投资升值空间。 【支撑点】
? 项目40万建筑面以及临近多个大型项目联合打造新城镇，新腾飞地区 全独立式、集中式街铺备受投资者追捧?
? 处于高新技术圈，提供高消费群体，商业升值潜力雄厚无比
? 关外社区商业市场潜力的逐步体现（龙华、布吉、龙岗商业纷纷推出，销售火爆） 把握点3：项目核心突出点，优势点的信息扩散。 【支撑点】
? 70年产权创富原始股
纯独立式商铺，经营投资相适宜?
? 品牌商家（餐饮、百货等）进驻，共聚繁荣，商业集约程度强烈 万科5年8％租金保障的信心?
? 集中、多元化，提供休闲娱乐以及景观为一体的商业街区
3、 媒体炒作推广方向及内容概要思路
商业地产在宣传策略上，我们认为良好的效果是以新闻行为为先锋，以广告为助力；新闻炒作行为在前，平面宣传广告在后。结合项目推广方向的3个把握点。新闻推广思路建议分为三个步骤：第一是项目区域价值的升温烘托，第二项目商铺创富模式的引发以及推广渲染，第三是项目商铺投资产品的价值分析。 在项目区域价值的升温烘托上一方面主要通过媒体记者本身对坂雪岗区域的挖掘、抓捏形成相关信息报道，引导其深层的科技商圈经济价值，建立客户对地段的信心与感知。另一方面，通过媒体对万科高姿态、强大信心建立坂雪岗商业街区的报道以及采访渲染，扩散万科对坂雪岗地段商业价值飙升的信心，从而提升项目商业成长以及增值的信心保障。
第二通过媒体对商业投资新动向探讨的新闻报道，提倡或引导一种新的商铺投资模式。如：大型社区商业圈以及高新技术商业圈共同组成新商铺投资方向、多元化集约式社区商铺成为投资新宠、资金转换型独立商街等内容。烘托以及引动市场关注项目商铺，引动客户投递了解项目的目光，形成造势宣传效果。 第三从实质性产品分析，开展项目投资产品的模糊化宣传，把项目商铺实体转化投资工具，投资杠杆。结合项目提供投资回报、投资方式、投资行为比较的跟踪报道。从中引导投资发现项目商铺投资的价值。
4、 宣传推广包装内容概要建议： 4.1商业形象推广建议
结合万科地产——万科城规模型蓝图开发特点，坂雪岗项目商业街区，在推广形象上应与之相迎合，相互继承。建议将项目在推广形象包装上强调树立、塑造规模新城镇的商业核心街区的特点，将商业街区部分融入“万科城”领域。 4.2宣传推广语建议：
万科以往的项目中多表现出品位高端，超前领域的特点，项目商业推广上建议不采取与众多商业推广口号
上的如：XX淘金风暴、一铺富三代、投资龙头股等等的形式。宣传推广建议： ——万科城1号富贵列车 ——坂雪岗NO.1财富干线 延伸：
? 富贵列车代表载承投资群体开启以及通往创富、财产积累、获得富贵的方向。万科城坂雪岗商业街就是这辆列车的第1号干线，起启干线
? 万科城创富列车，有轨道可跟巡的列车。有万科品牌的带领、有坂雪岗科技商业圈发展的引导、有关外城市化进程的带动，创富列车一路开往 ? 列车给人向前推进，引指商业蓬勃发展的势头 ? 万科城富贵列车为你运载源源不断的财富
第三部分：项目营销推广策略建议 1、 营销时间节点设定计划 1．1时间节点内容：
项目住宅部分7月31日客户认筹开展
估计住宅解筹开盘时间为9月中旬（拟定为9月11日） 营销时间阶段划分表
序号 时间段 营销阶段 营销目标 备注
1 9月13日～10月15日 市场预热铺垫期 接受咨询，登记 部分销售信息发表 2 10月16日～11月19日 客户积累认筹登记期 认购销售单位120％～150％的筹号 面积区间，价格区间的模糊透露，认筹优惠
3 11月20日及21日 公开解筹日 公开解筹（开盘日） 获取75％以上解筹率 4 11月22日～12月21日 公开发售及消尾期 100％ 速度营销
1． 2营销推广阶段内容： 【市场预热铺垫期】
时间：2004年9月13日——10月15日?
? 重点及目标：此阶段项目区域地段价值烘托是阶段营销推广的重点，也是难点，引领市场客户对项目片区整体商业环境的了解以及吸纳他们的关注目光尤为重要，必须通过频繁密集的烘托性新闻报道引发区域话题热点。
? 推广形式：着重以软性新闻媒体炒作以及新闻论坛的形式推广，联合特区报社记者、商业协会考察等对项目坂雪岗高新技术商圈做一定烘托渲染，引动片区投资市场关注热点。此阶段亦可结合住宅部分共同推广区域市场价值。
? 新闻炒作路线：万科新造城运动追踪——万科城对龙华坂田商业价值影响（万科四季花园回顾）——万科城坂雪岗商业街（高新技术商圈＋新城镇社区集约式商圈）——万科城坂雪岗商业街大剖析。。。 ? 核心炒作事件：商业专家坂雪岗商业街考察活动；万科城坂雪岗商业风情街命名活动；万科城坂雪岗商业风情街招商成功发布会及商家进驻签约发布会等等
【客户积累认筹登记期】
? 时间：2004年10月16日——11月19日
? 重点及目标：开展前期目标客户积累，为项目开盘销售单位提供120％～150％诚意客户量。积累前期客户信息数据，提供开盘销售价格参考及评估信息。 ? 推广宣传策略：
A、 媒体报章（软文、形象平面结合）系列发布
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