网上售楼管理系统的实证研究

网上售楼管理系统的实证研究 ——售楼管理部分子系统的分析与设计 摘 要 随着Internet的广泛应用，动态网页技术也应运而生。本文介绍了应用ASP动态网页技术开发售楼系统的设计与实现。本系统的开发设计实现采用ASP技术，系统前台使用Dreamweaver8做网页设计，后台使用Microsoft的Access 2000数据库，并通过使用ODBC技术访问。本文对售楼管理系统进行整体分析，明确了系统的可行性和用户需求，用户可以通过售楼管理系统的主页了解房产信息，同时工作人员可以对售楼人员、售楼合同、房产信息、客户信息、收款信息进行管理和维护，解决传统售楼方式所带来的很多困扰，实现真正的“无纸化”管理。 关键词 Dreamweaver8 售楼系统 数据库The positive research of online sales management system ——The analysis and design of property management section subsystems ABSTRACT Along with the wide application of internet,dynamic web technology also arises at the historic moment. This paper introduces the sales system design and implementation used by application of ASP dynamic web technology. The development of this system design and implementation uses ASP technology, foreground database uses system of microsoft Access 2003 and backend database uses ODBC technology access. This paper analyzed on the whole building management system,and cleared the feasibility and user demand,According to the home page of sale management system ,user can see house information,at the same time,worker can control and maintain sale worker,sale contract,house information,client information and income message.Through this system,many trouble from traditional sale way can be solved and realize “no paper” really. KEYWORDS Dreamweaver，Sales system，Database 目 录

1 绪论 .................................................................... 1

1.1 系统背景 .......................................................... 1 1.2 研究意义 .......................................................... 1 1.3 国外研究现状及分析 ................................................ 2 1.4 可行性分析 ........................................................ 4 2 系统分析 ................................................................ 5

2.1 系统业务流程分析 .................................................. 5 2.2 系统数据流程分析 .................................................. 7 2.3 数据字典 .......................................................... 9 3 系统设计 .............................................................. 13

3.1 系统功能设计 ..................................................... 13 3.2 系统输入输出设计 ................................................. 14 3.3 系统数据库设计 ................................................... 15 4 系统实施 ............................................................... 23

4.1 系统实施的主要任务 ............................................... 23 4.2 系统主界面、主程序设计、子系统的程序源代码等 ..................... 24 4.3 系统测试 ......................................................... 33 结 论 .................................................................... 35 参考文献 .................................................................. 36 致 谢 .................................................................... 38 附件1 外文资料翻译译文 .................................................. 40 附件2 外文原文 .......................................................... 46

1 绪论

1.1 系统背景

在现代网络和电子商务时代,随着中国加入WTO，中国的经济改革进一步深化,中国房地产开发和经营企业对其房地产销售活动信息化的需求越来越迫切.房地产售楼管理系统正是在这种需求和环境下开发和研制的。随着房地产业的不断发展，房屋开发商更深切地感受到了计算机技术在房地产业中的作用越来越重要。掌握计算机是职业的需要，更是产业发展的需要，更是为了创造更高的经济利润的需要。

1.2 研究意义

目前，高速发展的网络技术有力促进了房地产产业网络化进程，各个房地产公司大多数都建立了自己的，许多专业房地产也应运而生。房地产产品及其交易的特点决定了在房地产市场中的商机比哪里都大，房地产产品的不可移动性、差异性(每一套房有不同的区位、街区、地段、小区、幢位、环境、房型、楼层、朝向--不同的使用价值及价格)，决定了它是非均质商品。只有充分详细地了解了这些信息并比较以后，消费者才会进行购、租决策。互联网的快速、灵活、形象、直接、广泛、互动、低廉特性，为房地产供求信息的发布，提供了最好的工具和交流平台。消费者可以省去往复奔波之苦，尽享充分择优之乐。购房人从获取房源，比较项目的具体情况，到了解市场行情，再到参考专家意见，观看虚拟三维楼书，一切都可以依靠解决，快捷高效的网络信息将越来越影响房地产消费行为[1]。

对于房地产企业来说,利用计算机支持企业高效率完成楼盘销售管理的日常事务,是适应现代企业制度要求、推动企业劳动型管理走向科学化、规化的必要条件；而房屋销售管理是一项琐碎、复杂而又十分细致的工作,楼盘的销售,客户资料的管理,物业收费,以及售楼的合同协议等管理,一般不允许出错,如果实行手工操作,须手工填制大量的表格,这就会耗费工作人员大量的时间和精力,计算机进行售楼工作的管理,不仅能够保证各项信息准确无误、快速输出,同时计算机具有手工管理所无法比拟的优点.例如:检索迅速、查找方便、可靠性高、存储这些优点能够极大地提高房屋企业管理的效率量大、性好、寿命长、成本低等。,也是企业的科学化、正规化管理,与世界接轨的重要条件[2]。

1.3 国外研究现状及分析

1.3.1 国外现状及分析

法国房产销售业历史悠久，形成了一套完善的法律和管理办法，实行从帮助寻找客户到签约、管理等“一条龙”服务。有实力的房产销售公司业务围更广，不仅从事单元房、宅院、商业用房、车库和仓库等租赁或买卖，还与合伙人共同参与房屋建设，成为房屋的共同物主。随着互联网的广泛应用，法国的房产中介公司大都设有，从公司诚信为客户服务、帮你解除烦恼的承诺到各种房屋租赁、买卖业务的经营项目，一应俱全。如确实想租或买房，只须打开网上表格填入、身份、购买或租用房屋的类别、最高出价地段、面积、间数、准备何时入住租期多长等要求，便可得到相关信息。也可通过联系，中介公司会热情向客户推荐，如大致满意，可约定看房时间。如看房后不满意，还可选择别的房屋，直到满意为止。征求信息和参观住房都由中介公司免费提供。最后中介公司根据法律规定起草文本，在征得客户同意后签订契约[1]。

在美国，随着计算机和互联网的发展，MLS――\多重上市服务\的应用程序逐渐代替了纸抄写房源信息的方法。数据库的特性与房产中介的工作习惯、操作流程激发了软件工程师们对客户端的开发，房地产中介商可以在客户端进行数据的传输，同时可以通过互联网自动升级，避免了客户成本过多的投入[1]。

被评为世界第一类“高度透明”的澳洲房地产有一个显著的特点：房价完全透明受控，利润率有明确的法定围，具体经验值得国借鉴。在每个澳洲房产业主数百页的购房合同中，其容不仅限于单个业主房产物业的相关信息，而还包括了整个社区的相关信息，并将业主自己的房子特别标示出来，让业主清楚了解所购物业的周边环境及配套设施。整个小区原始审批的设计图纸是合同的一部分，每个楼层、每个户型的实际情况都必须提供；小区的环保、水、电、煤气等各项要素都有政府批文证实合格合法；所在土地的历史变迁，历史上所有的地契、房契和权属转移过程，开发商是否负债等资料一应俱全，都有政府证明其完全合法的正式文件。[1]

在国外，房产管理及销售体系已经非常的健全，可以在计算机上查到几乎所有的房产信息，并发布自己所需要的求购信息。开发商可以企业免费上门服务，提供详细的资料，尽可能满足顾客各方面的需求。