土地估价案例与报告模拟试题与答案1
一、案例分析题
请阅读并根据有关条件综合分析回答问题。某政府拟将一宗地划拨用于保障性住房建设，委托土地评估机构进行评估，核定其现实价值，为其办理该宗土地的划拨手续提供土地价值的参考依据。
请根据以下给定条件分析并回答下列问题：1. 对于居住用地来说，在分析区域因素时，应重点考虑哪些因素?
答案：区域因素应重点分析：
1)自然因素：区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的概率等。
2)社会因素：社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等。
3)交通条件：距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等。
4)基础设施状况：通上水、通下水、通热、通电、通气、通信等基础设施与公用服务设施状况等。
5)经济发展水平：区域经济发展规模及水平、居民收入水平等。 6)行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制。
7)环境因素：区域环境与景观、噪声、空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。
2. 对该宗地进行评估时，可选择哪两种方法，简述所用方法的基本程序。
答案：可选择市场比较法和成本逼近法。
(1)市场比较法的估价程序。收集交易资料；选取比较交易实例；建立可比基准；进行交易情况修正、交易期日、区域因素、个别因素、土地使用年期、容积率等修正；求取比准价格。
(2)成本法估价程序。
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1)收集征地或拆迁取得土地的一般费用资料，计算土地取得费A。 2)收集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜田开发建设基金等相关费率或标准，计算相关税费B。
3)收集待估宗地所处区域土地开发费用一般资料，计算土地开发费用C。
4)收集利息率，计算投资利息D。 5)收集投资利润率，计算投资利润E。
6)收集当地土地增值收益率，计算土地增值收益F。
7)收集当地土地还原利率，按土地价格=(A+B+C+D+E+F)×[1-1/(1+土地还原利率)土地使用年期计算土地价格。
3. 对宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况进行重点分析，属于何类因素分析范畴，在该类因素分析中还需重点分析其他哪几点因素?
答案：如果是个别因素重点分析范畴，则应分析宗地地形、地质、地
势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、与交通设施的距离、与商业设施和公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。
4. 该估价项目是否适合收益还原法?
答案：其评估设定用途为划拨、保障性住房建设，现收益不确定及收益
较少，难以采用收益还原法。
5. 对该宗地进行地价定义时，一般阐明哪几项内容?
答案：宗地名称、宗地位置、估价设定用途、评估面积、估价期日实际
开发程度、估价设定土地开发程度、土地使用权年限(年)、估价基准日等。
甲公司某写字楼建成后一直出租经营，2010年甲公司因企业战略调整，欲对外转让而评估其转让价格。乙土地估价评估公司在接到此项业务后，立即着手开展评估工作。请根据此情况，回答以下问题：6. 乙公司在接受委托业务后，为减少评估时间，分别派张、王两名土地估价师负责
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现场调查和市场调查。在估价中，张负责利用土地还原法对出让价格进行评估，王负责利用市场法对出让价格进行评估。请对以上做法进行评价?
答案：在评估中有不合理的地方。一是每个估价环节必须至少有两名土
地估价师，而不是一名土地估价师和一名估价助理；二是两项估价调查应该独立进行，而不能分工合作调查，估价师应该贯穿估价的全部过程；土地估价方法的确认和评估应有二人共同完成。
7. 评估中现场调查的内容有哪些内容?
答案：现场勘察的基本内容包括七部分，分别是土地位置、边界及四邻
关系勘察，土地自然条件勘察，土地环境质量勘察，土地基础设施条件勘察，土地使用状况的现场勘察，地上建筑物及其他附着物的勘察，土地经营与收益状况的调查。
8. 在评估中，对该宗地土地利用状况的界定需要包括哪些内容?
答案：土地利用状况分为现状利用和规划利用，对现状利用的界定主要
包括容积率、建筑密度、绿化率等，以及土地的基础设施条件等。
(1)容积率。容积率是建筑面积与土地面积之比。
确定容积率的依据主要有：对拟开发或正在开发的土地，采用土地规划资料确定；具有《国有土地使用证》和《房屋所有权证》的土地，依据两证所载的土地面积和建筑面积计算。
(2)建筑物、构筑物情况。包括建筑物、构筑物的用途、面积、结构、设施设备、建筑高度、建筑层数，朝向等；对重要建筑物，应说明建筑年代、耐用年限、成新度等，当有多幢房屋时，尽可能列表一一描述。
(3)土地开发程度。土地开发程度反映土地的基础设施完善程度。一般是指通上水、通下水、通电、通信、通气、通热、通路等。常见的情况是宗地红线外达到几通、宗地内平整；或宗地红线外达到几通、宗地红线内达到几通。比如：宗地外三通宗地内平整、宗地外五通宗地内平整、宗地外七通宗地内平整、宗地外七通宗地内七通、宗地外五通宗地内七通、宗地外三通宗地内五通、宗地外五通宗地内五通宗地内平整等多种形式。
9. 该评估拟使用现场调查日作为估价期日，是否可以?
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