2018年中国房地产行业分析报告-市场运营态势与发展趋势研究（目录）

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2018年中国房地产行业分析报告-市场运营态势与发展趋势研究（目录）

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商品房的市场供应主要受到开发商资金量的影响，例如销售回款、银行贷款以及其他融资渠道的兴衰与开发商的到位资金直接相关，从而对企业购地、开工行为产生影响，最终传导至商品房市场的供给量。因此短期内商品房的价格波动将由政策、资产配置需求以及房企到位资金所决定。

图：政府与市场力量博弈下的供需框架

1.1 房地产资金影响房价

在中短周期内，当商品房市场供大于求时，商品房成交价格下行，成交金额下滑，令房企到位资金不足，导致开工、购地量降低，从而减少行业供给，缓解房价下行压力。

在更短的时间内，例如半年以内，商品房的供应往往是刚性的，当购房需求下降，成交量下行后，房地产市场供大于求的情况令房企面临较大的资金周转压力，此时开发商有降价销售加速回款的动机，从而对房价产生下行压力。若是通过其他融资渠道融资解压，股权、债权融资则往往耗时长且不确定性较大，银行借贷看重房企的规模，中小房企融资受到的约束较大，因此降价抛盘相对而言

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是最直接的途径。

商品房销售面积增速领先于销售均价与到位资金的增速。考虑到销售面积代表了需求，而行业的短期供给相对刚性，开发商从新开工到推盘至少需要大约3-6 个月的时间，因此短期内价格走势往往与需求相关性很高。同时，显然的，销售面积与销售金额相关性很高，而在房地产企业的到位资金中，销售回款占比通常在50%以上，考虑到销售签约至销售回款一般在0-2 个月期间，因此销售增速领先于房地产企业资金0-2 个月时间。

图：累计同比下，销售面积增速领先到位资金与房价

从资金支出角度考虑，开发投资完成额是房地产企业的主要支出，我们通常用开发投资完成额/房地产企业到位资金来衡量资金压力。从历史经验上看，当该值为0.8 时，资金链较为紧张，房价会有下行风险。此外，该值滞后于房价走势3-6 个月左右的时间。我们认为一是由于为了平滑时间因素的影响，我们采取了滚动12 个月的计算方法，令投资/到位资金(TTM)具有滞后性，无法及时地体现当期的波动；二是站在开发商的角度，开发投资行为具有惯性，短期内很难快速降低。（开发投资额仅指房地产企业用于房屋建设、土地购置的支出，尚未包括日常经营性支出，例如管理费用、销售费用与财务费用。）

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图：资金链较为紧张时，房价增速放缓

数据来源：公开数据整理

（GYWW）

我国高速增长的经济为房地产行业提供了广阔的市场空间，随着人民生活水平的不断提高，行业需求量激增，行业利润水平不断提高。但同时，随着行业内企业数量的增加，业内竞争逐渐加剧，行业内优秀的企业越来越重视市场的研究，特别是企业发展环境和需求趋势变化的研究。

观研天下发布的《2018年中国房地产行业分析报告-市场运营态势与发展趋势研究》内容严谨、数据翔实，更辅以大量直观的图表帮助本行业企业准确把握行业发展动向、市场前景、正确制定企业竞争战略和投资策略。本报告依据国家统计局、海关总署和国家信息中心等渠道发布的权威数据，以及我中心对本行业的实地调研，结合了行业所处的环境，从理论到实践、从宏观到微观等多个角度进行市场调研分析。

它是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势，洞悉行业竞争格局，规避经营和投资风险，制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一。本报告是全面了解行业以及对本行业进行投资不可或缺的重要工具。观研天下是国内知名的行业信息咨询机构，拥有资深的专家团队，多年来已经为上万家企业单位、咨询机构、金融机构、行业协会、个人投资者等提供了专业的行业分析报告，客户涵盖了华为、中国石油、中国电信、中国建筑、惠普、迪士尼等国内外行业领先企业，并得到了客户的广泛认可。

本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及房地产交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。本研究报告采用的行业分析方法包括波特五力模型分析法、SWOT分析法、PEST分析法，对行业进行全面的内外部环境分析，同时通过资深分析师对目前国家经济形势的走势以及市场发展趋势和当前行业热点分析，预测行业未来的发展方向、新兴热点、市场空间、技术趋势以及未来发展战略等。

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