美国次贷危机对我国房地产金融的启示

美国次贷危机对我国房地产金融的启示

摘要: 由于利率上升和房价下跌引发的美国次贷危机导致了全球经济的剧烈波动。美国次贷危机为中国房贷市场 敲响了警钟, 必须高度关注和严格防范我国信贷市场的潜在风险, 促进我国房贷市场的健康发展。 关键词: 次贷危机; 房贷市场; 风险; 启示

从2007 年2月美国两大次级抵押贷款公司发布盈利预警、减少放贷开始, 美国次级抵押贷款的风险正式浮出水面。随着时间的推移, 美国次贷危机波及的范围越来越广, 影响到众多行业, 损失越来越大, 严重影响美国、欧洲、日本及世界经济。据国际货币基金组织预计, 美国次贷危机导致的全球金融震荡将造成高达9450亿美元的损失。 一、次贷危机爆发的原因

(一)美国银行业恶性竞争, 房贷机构竞相降低贷款门槛, 使危机得以开始孕育。美国次贷危机正是美国银行业过度竞争的结果。美国在", 9. 11",事件以后, 实行了宽松的货币政策, 长期的低利率政策导致流动性过剩, 促进了美国房地产业的持续繁荣,推动了次级房贷抵押市场的过度竞争。在低利率的推动下, 大量的竞争者纷纷进入市场, 为争夺抵押贷款市场, 国际投行大举收购中小银行和住房抵押贷款公司。同时受高额利润驱动, 贷款标准越来越松,

并且大胆创新贷款品种, 竞相放宽房贷标准, 进入更加激进的信贷扩张, 甚至推出", 零首付",、", 零文件",等贷款方式, 不计收入, 不查资产, 贷款人可以在没有资产的情况下购房。据称2005 - 2006年发放的住房抵押贷款中有一半具有以上特点, 很多没有收入证明或抵押不足的家庭也申请到了贷款。

(二)按揭贷款证券化使整个金融市场被空洞化、虚拟化, 金融风险快速膨胀, 波及到证券、保险等整个金融业。为争得客户和降低风险, 一些金融机构开始运用成熟起来的资产证券化的工具, 将次级按揭包装成信贷抵押证券和其他资产证券化产品,进行评级、定价和交易，转手过程中不断", 增值",, 创造了虚拟货币形态的财富。结果, 整个市场的定价机制被扭曲, 在一层一层高定价的过程中放大了金融风险, 一旦源头上借贷者不能偿还贷款, 次级放贷

机构立即由巨额盈利陷入严重危机, 金融泡沫瞬间破裂, 并波及整个金融领域。

(三)政府宏观调控方面, 利率上升使美国房地产泡沫破裂, 房价下跌直接导致了次贷危机。从2001- 2004年, 美联储主席格林斯潘为恢复美国经济, 大幅度下调利率, 降低贷款成本, 同时美国消费主义文化深入人心, 美国还拥有巨额的外汇储备, 整个世界美元的流动性泛滥。这一时期美国总统小布什又提出了打造",所有者社会",的理念, 鼓励美国人买房, 推动房价一路攀升。2005年以来美国政府开始面对较大的通货膨胀压力, 美联储连续调高利率, 使借款人偿还浮动利率为主的次级贷款的压力大大增加。次级贷款的申请者的信用评级较低, 大多数是低收入者, 无力及时偿还贷款, 违约率持续上升,市场上的房子无法卖出, 房价下跌使抵押品的价值下降, 贷款机构的流动性和亏损压力骤然增加, 最终酿成此危机。 二、美国次贷危机对我国房贷市场的启示

美国次贷危机无疑为中国金融风险的防范与监管提供了教训, 尤其是引起人们对我国住房按揭贷款市场潜在风险的高度关注。美国次贷危机对完善我国金融风险的防范与监管有着重要启示。次贷危机在表面上是美国房价走低、利率走高所致, 根本原因是资金供应方降低信

贷门槛, 忽视风险管理, 需求方过度借贷, 反复抵押融资。尽管通过证券化的方式分散风险, 但这些风险是潜在的, 只要条件具备, 就会暴露出来。而目前我国的房贷市场与美国次贷危机爆发前的某些特征有相似之处, 我国商业银行普遍认为只要持有不断增长的房地产抵押品就无需担忧, 将个人住房抵押贷款当成是低风险的优质资产, 扩张住房按揭业务。通过降低审批标准, 简化贷款流程等手段, 放宽个人住房按揭贷款的市场准入条件, 增大了房贷资产的风险。而且我国尚未进行银行资产证券化过程, 银行风险无法转移, 一旦我国房地产价格出现大的逆转, 潜在的金融风险就会充分暴露出来, 国内银行也会面临严重的危机。鉴于我国房贷市场的现状, 为了避免危机的出现, 必须吸取美国次贷危机的教训, 严格防范我国金融市场的风险。

(一)加强宏观经济形势的判断, 关注对房地产 市场的影响。导致美国次贷危机的直接原因是美国房地产市场周期性的变化。美联储为抑制经济过热, 在两年时间内先后加息17次, 大幅度地提高了抵押贷款成本, 使美国房地产业由盛转衰, 所以, 我国宏观的货币政策需要引起我国商业银行的高度关注。为防止经济及投资过快增长, 我国在2003年至2008年19次上调存款准备金率, 达到历史最高水平。同时, 我国房地产价格居高不下, 资本市场波动加大。在这种情况下, 我国商业银行应该从次贷危 机中吸取教训, 密切关注国家宏观经济形势, 尤其是政策变动对房地产市场的影响, 重视房地产价格波动带来的潜在风险。

(二)银行要加强对自身风险的管理, 防范房贷 抵押业务所带来的风险。银行在发放贷款时应该严格审查贷款人的收入, 准确评估贷款人的信用状况,严把按揭房贷的准入门槛。不应在利益的驱使下,降低对借款人信用度的要求, 也不能总把住房抵押贷款当作优质资产。房地产行业是周期性行业, 其价格是随着市场的供需状况不断变化的, 在繁荣时期房地产的价格持续上升, 而一旦价格发生大的逆转或波动, 银行就会损失惨重__

(三)转变贷款利率的类型, 有效控制贷款人的风险。目前我国的房贷实行的主要是浮动利率贷款, 加息会加大原有贷款者的偿贷成本。美国次贷危机的一个重要原因就是在浮动利率下, 美联储的多次加息使贷款人的成本大大提高, 使贷款人的风险扩大, 遭遇债务危机, 并最终导致贷款机构坏账的增加。我国也不能忽视利率调整对贷款人偿债能力的影响, 应尝试按揭贷款从浮动利率向固定利率的转变, 这样不仅可以使贷款人在贷款初期就锁定了风险, 也使央行在制定货币政策时减少牵制和顾虑因素。

(四)加强政府对银行等金融机构的监管, 规范抵押贷款市场。政府要加强对从事房贷的银行和其他金融机构的监管力度, 抽查发放贷款的质量, 限定贷款的标准, 保护借款人的知情权, 使借款者的选择权得到切实的保障。规范抵押贷款市场, 防止银行间出现恶性竞争, 避免出现像美国因金融机构间恶性竞争疯抢客户而引发的次级抵押贷款而引发危机的情况。要严厉打击金融机构为争抢客源而故意隐瞒抵押贷款风险的行为, 确保借贷人了解到按揭贷款所存在的风险, 根据个人的经济条件, 理性作出判断。 参考文献:

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