成都九方项目现场调研简报

成都九方项目现场调研简报

一、 整体经营情况

成都九方购物中心位于成都天府新城，沿科技、商务中轴线天府大道西侧。紧邻成都高新区管理委员会，地铁1号线C出口向南200米。项目周边围绕22个超甲级写字楼项目辐射高端办公与高端居住人群60万。项目定位中高端国际品牌，配搭餐饮、儿童等配套业态，吸引高端白领消费人群，打造高端社区的质感生活目的地。

目前开业近两年，日均客流1.2万人,工作日客流1.3万人，周末客流1万人。销售日均75万。商铺出租率90%，负一层精品超市、生活配套；1层国际中高档品牌；2层精品商务及休闲服饰皮具；3层休闲集合店、电玩；4层健身房、运动休闲体验；5层美食阁餐饮、儿童及配套；6层影院、各类餐饮。

二、 租赁情况

1. 业态情况

项目整体零售业态占比40%、餐饮近30%、儿童13%、影院、电玩等其他业态14%。 其中开业时招入的部分国际中高端品牌已出现撤场现象，并且因为总部统一招商原因仍有2-3间商铺长期空置（1楼），目前项目档次定位有所下降，已经偏离开业初期定位。

由于周边政务中心加上众多写字楼，为项目在工作日带来大量办公人群用餐，因此餐饮业态经营情况良好，并且目前仍在调整餐饮业态，目标吸引更多优质餐饮品牌增加餐饮比例。零售业态占比40%除“百丽”、“拉夏”、“热风”等集合店形式商铺销售较好外，其他店铺均处于低销售状态，整个业态风险租户居多，已经发生出现撤场后0保底纯扣形式重新招商填铺。为吸引周末家庭客群招商团队近期策略引进部分儿童业态，其中包括教育、摄影、游艺等，目前儿童业态占比已达13%，但由于周边住宅入驻率较低且其他零售业态吸引力较低的影响，单纯依靠儿童业态周末吸客效果不佳，且多数儿童品牌租户要求面积大、租金贡献低。

各业态占比化妆美容, 9%鞋包, 6%儿童, 13%正餐其他, 14%正餐, 15%饮品食品, 13%饮品食品特业集合店男装女装儿童女装, 10%特业集合店, 10%文具户运动, 7%男装, 5%文具户运动鞋包化妆美容 2. 空置问题解决方案

项目现有空置率10%~15%（部分已签约店铺仍在装修），目标引入KTV丰富体验业态，增加项目周末及休闲时间的吸客能力，继续增加餐饮业态，丰富特色餐饮，逐步引入知名餐饮品牌。

3. 本年度续租

项目2012年9月底开业，未来9-12月将有6000M2陆续到期，目前的续租方案主要以续租为主，为满足周边大量办公人群消费需求，部分零售服饰将会调整为品牌商务服饰。

到期面积 2014年9月 2,825 2014年10月 2,925 2014年11月 - 2014年12月 3,125 2015年1月 3,185

4. 未来目标

通过了解租赁招商工作，目前暂未制定清晰的中长期项目定位策略，年内将会有“苏宁广场”城市Outlets概念重新开业,“凯德天府项目”招商率已达75%年底将会开业，竞争日益残酷，招商团队需要详细了解竞争对手情况，针对性的制定中长期的项目定位目标。 三、 推广情况

推广部负责场内、场外广告位、场地出租，其收入完成情况因项目客流量较小收入点位难以出租，全年预测仍可达98%，2015年停车场将与广告公司合作新增部分广告位，增加收入30万，推广部全年费用使用情况，全年预测超预算2.1%，主要因为三季度增加“中秋博饼”等推广活动，并且在年底仍然会保持较大活动力度。附：近期推广活动情况 四、 物业工程情况

卫生间11组，扶梯48台，因为前期设计考虑“天虹百货”入驻，中央空调系统分为两套，目前统一归物业工程部负责开关调控。

今年6月底已经完成公共区域整体照明节能改造，调整中央空调运行程序，等节能措施，年度公用事业费较预算节省25%。 五、 保安、保洁

保安公司外包，合同岗职81人，合同岗位人工3200元/人/月；保洁公司外包，合同岗职52人，合同岗位人工2105元/人/月；因为前期建造施工选材原因造成地面破损并影响运营，现有保洁预算中含有“地面石材养护部分”金额200万。 六、 财务

目前项目欠租问题严重，截至7月数据总欠租800万，因为考核为季度考核，9月底收缴率将大幅提升。 七、其他项目有待改善建议：

1. 公共区域地面是石材更换改造

2. 增设后勤卫生间，或分设顾客、员工卫生间； 3. 中央空调系统合并改造； 4. 调整保安岗位编制；

5. 协调停车场管理，方便顾客； 6. 增加广告点位收入； 7. 提供IT智能化增值服务