年两年,每年平均销售规模(含增量和存量销售)基本保持1200万平方米也验证这个实事。由此可预计,2004年深圳房地产市场将继续保持强劲的需求规模,对新建住宅和存量住宅的需求预计达到1300万平方米。
●非住宅物业销售将呈现一定幅度增长,但销售规模有限;写字楼市场竞争激烈,商业用房市场将继续景气:
从2003年全年销售情况看,写字楼销售面积增长了8.92%,部分片区写字楼市场出现了较为火爆的销售场面。但是,根据1998年以来的销售统计,非住宅物业中,写字楼销售总体呈现较低的销售水平,每年写字楼销售量在11~19万平方米之间波动,规模并未有较大增长;除极个别写字楼能做到大部分出售外,多数写字楼继续呈现租、售并重的局面。根据数据分析,未来两年,新增写字楼供应将保持100~150万平方米的规模。考虑到近两年每年18万平方米左右的销售规模,2004年写字楼市场仍将竞争激烈,而在供给增长较快的制约下,写字楼价格将与2002年持平。 从统计数据看,2003年商业用房销售有所减少,但仍保持着去年的销售规模,实际销售量高于1998~2001平均销售水平近两倍,商铺物业买卖需求继续旺盛,价格持续上涨。近两年商业物业新开工量平均保持着20%以上的增长,而空置量则逐年减少,鉴于目前商业用房市场需求旺盛趋势,预计2004年商业用房市场将继续呈现景气局面,商铺价格将继续保持稳中有升。
●房地产市场“外移”日趋迫切,特区外将成为房地产市场的重点区域,新的城市区域将随着特区外城市化的启动与房地产市场的发展逐步形成 :
根据有关研究,目前深圳经济特区内的土地资源已基本利用殆尽,城市未来的经济社会发展必然向特区外转移。而作为深圳经济发展的先导型产业——房地产业,目前已呈现出向特区外发展的明显特征。如2003年当年新出让的房地产用地基本在特区外,当年交易的商品房数量占全市总量的比例已从前年30%上升到40%。房地产业发展重心向特区外转移的趋势已相当明显。随着深圳特区外全面城市化系列政策的实施,深圳房地产业将面临重大的发展契机,同时也将进一步促进和带动当地第三产业的发展,形成新的城市区域,
●外资进入深圳房地产市场的规模将进一步扩大,房地产外销市场将呈现景气状态:
CEPA签署后,香港地铁于2004年1月初即与深圳市政府签署和约,采取BOT方式承包深圳地铁四号线,总投资60亿元,并获得地铁上盖物业290万平方米的开发权。地铁四号线的开发建设,不仅能够积极引进外资促进本市重大项目建设,不断提高深圳的现代化水平,同时还将极大的促进深圳房地产外销市场的发展。从历史数据看,外销市场在1999年曾经达到60%以上的高增长期,但近年来增长几乎停滞,占商品房销售总量的比例徘徊在7%左右。地铁四号线开工后,随着交通的便利及香港企业开发的产品适销对味,港人对地铁上盖及周边物业的需求将大大增加,这将非常有利于深圳外销市场的发展,促进深圳楼市的进一步繁荣。
●房地产需求旺盛将推动价格上升,价格增长幅度将保持在合理区间内,房地产价格总体保持平稳波动: 从近年来的价格波动趋势看,深圳房地产价格持续保持平稳,房价涨跌幅度甚小,但2003年各区房地产价格均出现了一定幅度增长,特区内住宅价格增长基本在5%以上。产生这种情况的原因固然与年内契税上调、建材价格全面上涨有关,但房地产价格的涨跌的决定因素还在于市场供求关系的变化。
目前,深圳土地资源日益紧缺,今后几年可供开发的房地产用地日渐减少,但房地产市场需求却持续旺盛的增长,从而导致房地产市场供求关系发生变化,给房价上涨创造了一定空间。总体来看,2004年深圳的房价将继续上涨,但上涨幅度不会太大。原因在于,特区外商品房的销售量每年都在上升,2003年占全市总销售量的40%,今年有望达到50%以上;特区外价格基数低、交易量大且价格增长幅度小,将会对全市房价起到抑制作用,从而保证全市房价平稳增长。
总体来看,2004年深圳房地产市场将继续保持总量基本均衡、价格基本平稳的运行态势,房地产市场将持续景气,新的热点区域将逐渐形成,房地产市场将继续保持健康、平稳、理性的发展局面。 2.1.3区域发展及前景预测 (1)罗 湖 区
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罗湖区总共有17个小片区,各片区的房地产开发量差异较大。从2002——2003年上半年,所开发的房地产项目分布在莲塘、布心、东门、笋岗、国贸及口岸片区,其它片区的新开发量较少。从目前在售的物业当中,91%的项目建筑面积低于10万平方米,9%的项目建筑面积高出10万平方米,如百仕达花园、中信星光名庭、嘉宝田花园等屈指可数。 罗湖区区域图
早期的罗湖部分片区因为规划滞后、工业色彩浓而鲜有楼盘亮相。自去年以来,人民南改造、东门改造、笋岗重建工程相继进入实施阶段,带旺了周边楼市。
人民南片区改造工程是罗湖楼市的一大亮点,改造工程涉及的总面积约为1.4平方公里。据初步估算,人民南的改造工程将吸引13亿元的社会资金参与改造,同时也为房地产开发带来新的机遇。
据了解,近年来,罗湖“围剿”违法建筑的力度不断加大,为周边楼盘的包装和环境改善扫清了障碍。如果加上早已规划好的仙桐体育公园、围岭森林公园等市政设施如能早日动工,口岸经济区如能早日推出,打击违规违建力度如能进一步加大,这些都将有效破除房地产发展的瓶颈因素,推动楼市的繁荣。 罗湖各片区主要在售项目概况 片区名称 项目性质 项目数量 总建筑面积(/㎡) 总户数(户) 笋岗 住宅 3 249746.86 2715 商业 1 21120 150 合计 4 270866.86 2865 莲塘 住宅 7 421495.14 3952 布心 住宅 6 382763.83 3888 东门 住宅 4 218992.39 2133 商业 1 21169 街铺25 合计 5 240161.39 2158 湖贝、水贝 住宅 3 84652.18 1435 写字楼 1 86346 公寓220 合计 4 170998.18 1655 翠竹 住宅 4 140331.43 1054 文锦、国贸 住宅 6 306311.15 4132 商业 1 30000 470 合计 7 336311.15 4602 其它 住宅 5 277309 2763 写字楼 2 162163.06 公寓1375 合计 7 439472.06 4138 总计 44 2402400.04 24312
(2)东门片区
这一片区是由人民公园路、笋岗东路、文锦中路、深南东路围合而成的区域,周边楼盘涵括东门及洪湖片区。东门片区在城市规划中被定为深圳主要商业聚集地,聚集了众多生意人,打工仔,由此决定了该片区住宅多以商住两用为主,并配以基本的生活配套设施,包括菜市场、学校、幼儿园、邮局、银行等,商务色彩较浓。东门片区住宅的特色为商住两用,中小户型为主大部分楼盘带装修销售,或提供装修套餐。客户来源面狭窄,楼盘素质两极分化,价格差异较大,目前该片区在售项目包括嘉年华名苑、东悦名轩、缤纷时代和东门金座。 片区楼盘情况 序号 项目名称 位置 规模(㎡) 开售时间
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占地 总面积 1 嘉年华名苑 晒布路 3200 21375 2003.10 2 东悦名轩 东门 6000 50000 2002.12 3 缤纷时代 东门中 7800 50000 2003.10 4 东门金座 立新路 14000 现正内部认购
根据上表可以看出,各项目分布在东门中路两侧,说明东门土地稀缺,除东悦名轩是尾盘销售外,其余多是即将发售或2003年初开售(嘉年华名苑)的楼盘,但由于建筑面积低于5万平方的小项目居多,所以2003年总体供应量不大,值得注意的是,东门金座和缤纷时代都于2003年年底开盘,销售形式对2004年东门楼市起到一定指导作用。 户型对比分析 项目名称 总户数 单身公寓 一房两厅 两房两厅 三房两厅 畅销户型 户数(比例) 面积㎡ 户数(比例) 面积㎡ 户数(比例) 面积㎡ 户数(比例) 面积㎡ 东悦名轩 816户 / / 326户40% 37㎡ 434户53% 69㎡ 56户7% 86㎡ 两房两厅
嘉年华名苑 348户 / / 58户17% 44.19 232户67% 67.25 5816% 79.82 一房 缤纷时代 818户 94户11% 25.74 178户22% 33.57 205户25% 68.71 34142% 117.72 一房 东门金座 609户 290户48% 33.92 261户43% 36.67 58户9% 66.05 / / 两房二厅 合计 2591 384户 823户 929户 455户 序号 户型 建筑面积 比例 1 单房 25—33平方米 15% 2 一房 33—44平方米 32% 3 二房 68平方米 35% 4 三房 79—117平方米 18% 合计 100%
分析比较片区户型结构,可以发现各种户型开发量较为平均,33平米到44平米之间的一房和68平米左右的二房单位在片区最为多见,分别占到总开发量的32%和35%,但位于其次的单房及三房开发量也不小,如三房开发比例也达到18%,值得注意的是,东悦名轩已是尾盘,其大量一房、二房已被消化,则今年剩余时间及明年年初的市场中,各户型所占比例会进一步靠拢。 物业价格对比分析 东门金座 嘉年华名苑 缤纷时代 东悦名轩 实收均价 7800 7800 7500 7700 交楼标准 带装修 带装修 带装修 不带装修 目标客户 投资客周边私营业主 投资客周边私营业主 投资客周边私营业主 投资客外销、周边私营业主 优劣势分 优势 1、商业氛围浓厚,投资价值较大;2、配套齐全 1、商业氛围浓厚,投资价值较大;2、配套齐全 1、商业氛围浓厚,投资价值较大;2、配套齐全 1、位处东门,商业氛围浓厚,投资价值较大;2、交通便利3、配套齐全 劣势 1、位于步行街附近,交通不十分便利。2、居住环境杂乱。 1、位于东门中较偏的位置。2、居住环境一般,与周边建筑物距离较近。 1、位于东门中较偏的位置。2、居住环境一般。 1、噪声较大。2、居住环境略显杂乱。
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销售率 内部认购 约60% 30% 95%以上
根据上表,本片区目前均价大概在7500元/平米-7800元/平米之间,几乎全是带装修销售,再次证明了东门片区小户型单位在深港投资客心中的地位,东悦名轩虽然不带装修销售,但是发展商对于片区租赁前景的看好,目前东悦名轩仅剩余几套单位,而嘉年华名苑自今年初开盘以来,几经波折,目前也达到了六成的销售率。
2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴
一方面从宏观市场评估分析,我们可以预测经济大环境走好必然带动房地产市场兴旺发展。从全国经济发展趋势看:2001年全球经济增长速度放缓,在这种外部环境不利的条件下,中国经济以高于7%的增长速度受到世界各国普遍关注。在北京申奥成功和中国成功加入WTO,国际地位显著上升的基础上,中国政府依靠积极的财政政策和稳健的货币政策,保持宏观经济环境稳定的前提下,通过实施西部大开发,加大基础设施建设力度的扩大内需的经济政策,充分挖掘国内经济的潜力,维持了国民经济的高速增长。从深圳市经济发展趋势看:深圳经济特区成立22年来,城市建设突飞猛进,城市配套设施及环境日趋完善,全市建成区面积320.3平方公里,常住人口468.76万人,曾先后获得“国家环境模范城市”、“中国优秀旅游城市”、国际“花园城市”称号,并是亚洲第一个被国际建协授予“城市规划奖”的城市。以上表明,全国经济以及深圳市经济的发展,为该项目开发建设提供良好的大环境。
另一方面从深圳市的房地产市场和罗湖区的房地产市场的状况以及发展趋势的评估分析:深圳房地产业经过多年的发展已日渐成熟、规范。房地产市场房在经过市场规模的稳健扩张后转入对质的需求上升,近年国家宏观经济形势、各项经济政策保持稳定。同时国家出台了相关政策进一步刺激房地产购房者置业需求,预计深圳市房地产业在近几年内将保持相对稳定发展的态势。罗湖作为深圳的商业中心,写字楼林立,加之港人的来往频繁,这些都为片区大量的小户型住宅提供了广泛的出租客源;同时,周边商业批发市场的兴旺也带来了部分生意人的以商带住的需求。因此一直以来该片区的买房投资氛围在不断上升。
根据以上的评估分析,委估项目开发建设、项目定位以及市场营销等方面都必须遵循房地产的发展规律,做到项目的开发建设、项目定位以及市场营销等方面都符合深圳市的房地产市场和罗湖区的房地产市场的状况以及发展趋势。
2.2区域市场分析 2.2.1区域市场界定
(1)罗湖区大多数楼盘户型以中小户型为主,尤其是东门、嘉宾路、北斗一带,而大户型单位主要来自于2000年以前开发的楼盘,这与当时的市场需求有很多的关系(当时福田及南山的开发建设尚未成熟,老罗湖的成熟配套仍然留住了相当大部分的本地居民)。
(2)从整体的供应来看,90平方米以上的三房及四房所占的比例约20%,且多数单位是在2001年以前消化的,而2001年以后的这类型房的的销售消化压力明显增大,销售难度较大。特别值得注意的是:80—90平方米的户型不被市场看好,客户的接受程度不高。而80平方米以下的小户型成为该区域的主力户型,且市场非常看好。
(3)罗湖片区的小户型设计更贴近港人置业的需求,讲究户型设计的“精”,同时控制在一定的总价范围内。
(4)一般采用了低门槛首期款、带装修或用装修套餐的方式来吸引客户;避免了置业者因为单价过高造成的置业障碍。
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