绿城房地产集团有限公司

的股权。参股这些地产公司之后，中青旅每年都将数亿元的资金拆借给这些地产公司使用。绿城平均融资成本16%左右，但该融资成本基于项目开发周期计算，绿城利用这种融资所费代价较低，且由于是项目见到收益后才会“还款”，显然也不会受到短期借贷的资金压力。所筹资金先后用于德清百合公寓、德清桂花城、郑州绿城百合公寓等项目。2006年9月18日，绿城集团和西子集团宣布正式合作，成立绿城西子房产公司，西子电梯集团旗下的西子房产及相关资产将被注入新公司之中，西子、绿城各占50%股份。

? 2007 年5 月，绿城房地产集团、绿城中国子公司杭州康居投资管理有限公司与杭州葛洲坝实业投资管理有限公司联手以34.90 亿元拿下杭州地块，楼面地价高达1.18 万元/平方米。 ? 2007年11月，海尔地产携手绿城取得山东济南市全运村项目的开发权。该项目具有特殊性，“项目大、要求高、时紧、任务重”，土地出让金高达25亿元，整个项目投资在50-60亿元。在该合作中，绿城输出其大型综合项目道运作经验及运作团队，而海尔方面则发挥强大的资金优势和山东本地资源优势。

? 2008年5月6日，绿城联合浙江报业集团以21个亿拿下杭州城西蒋村1、2号块地，该地价款由浙江报业集团出，绿城主要提供管理和开发实力。

? 2008年5月14日，绿城联合浙江能源集团所属浙信房地产

公司，以10.58个亿获得杭州城西蒋村7号地。

4 资本运营

4.1 绿城的扩张与资本运作

2004 年下半年，宏观调控开始，房地产企业贷款门槛陡然提高。彼时绿城正准备向全国拓展市场，原本不愁资金的绿城感受到了“资金链”紧绷的压力,绿城已经开始谋求海外上市。 4.2绿城融资手段

从绿城的融资手段来看，几乎已涵盖各种方式，包括私募基金入股、可转换债券、IPO、高息票据借贷、配股增发、信托、银团贷款、项目合作等多种方式。 （1）股权融资

? IPO 前私募

2006 年1 月，绿城中国控股有限公司通过配售可转换债券和股本成功引进由摩根大通和STARK投资基金组成的国际战略投资者，其中向摩根大通和STARK 投资基金配售2000万美元股份

? IPO

2006 年7 月，绿城如期完成在香港公开发行股票的一切工作。美国华平投资、老虎基金、新加坡淡马锡、渣打银行亚洲基金等国际投资机构都成为绿城的股东，渣打更以策略性股东身份入股3.9 亿元。其在香港公开招股部分获10 倍超额认购。 2006 年7 月13 日，绿城中国控股有限公司在香港联交所挂牌上市，成为浙江省第一家在香港主板成功上市的房地产企业，共募集资金26.63 亿港元。当天，绿城

中国股票收盘价8.75 元，较招股价每股8.22 元上升了6.45%。

? 增发配股

? 2007 年5 月7 日，绿城中国通过瑞银及摩根大通，以每股16.35 港元配售1.415亿股，集资23.1 亿港元。配股时股价正接近绿城股价高时期。

? 2009 年5 月，绿城中国将以每股6.1 港元的发行价格向罗钊明及其夫人阮宜玲控制的Tandellen 配售1 亿股绿城中国股份。溢价发行募集资金将用于完全收购由Tandellen 公司100%控股的Skymoon International 公司。收购完成后，绿城中国将间接持有一家名为莱福世纪的公司100%股权。莱福世纪持有一幅位于北京朝阳区东直门外斜街8 号院的土地，面积约28004 平方米，当时该地块已准备开发为服务式住宅，拟建总建筑楼面面积约为63369 平方米。按照2008 年12 月31 日公开市场基准对项目现状进行的初步指示性估值，莱福世纪价值约10.9 亿港元。

? 2009 年6 月23 日，绿城向其附属公司、联营公司及共同控制实体的若干雇员授出近4737.1 万股购股权。其中，4524.2 万份购股权授予绿城中国的附属公司、联营公司及共同控制实体的若干雇员，另外212.9 万份购股权予浙江绿城物业管理有限公司、杭州金沙港旅游文化村有限公司及绿城控股集团的若干雇员和董事长宋卫平、执行总裁寿柏年的联系人，折合绿城内部融资4.58 亿元。

（2）银行贷款和授信

? 2007 年10 月24 日，绿城宣布与4 家银行签订为期39 个月之银团贷款协议，筹得8.5亿元人民币发展上海董家渡项目。 ? 2009 年2 月，绿城宣布获得总计200 亿元的银行授信额度，全部为项目贷款。9 月份获得农业银行2 年100 亿元的授信额度。

（3）债券融资

? 2006 年1 月，绿城中国控股有限公司通过配售可转换债券和股本成功引进由摩根大通和STARK 投资基金组成的国际战略投资者，其中可转换债券募集资金1.5 亿美元，可转债同时在新加坡证券交易所成功挂牌上市。这也是“首次公募前可转换债券融资结构”在中国房地产开发企业融资中的首次运用。

? 2006 年11 月，绿城IPO 不足4 个月便又开始了一次大规模再融资计划。此次再融资的规模不仅将赶超其IPO 时的26.63 亿港元的规模，而且融资方式也比较新颖：发行7年到期的约4 亿美元的高息票据，年息为9%，2013 年到期。票据合约规定，每隔半年，绿城中国都将为此支付一次高额利息。11 月10 日，该债券在新加坡证券交易所挂牌上市。

? 2007 年5 月15 日，绿城发行5 年期可转换债券约23.47 亿港元，2012 年到期，根据初步换股价22.14 港元及假设全数转换债券，债券将可转换为1.06 亿股，占扩大后股本约6.51%。