物业管理纠纷法律服务工作方案
一、资料收集
1、历次签订的物业管理合同；
2、业主明细资料（户数、面积、身份性质）； 3、管理费的收取情况；
4、管理费开支的依据、年度审计情况； 5、其他需要了解的问题。 二、提供服务内容
1、提供相关法律意见与咨询； 2、出具书面法律意见书、律师函等；
3、就相关法律问题提供法律论证或实操支持； 4、协助审核相关文件；
5、协助规范物业公司的管理模式及管理文件 6、协助处理与业主因物业管理产生的纠纷 7、物业公司内部员工的劳动关系
8、对公司的管理及潜在风险提供法律意见 9、协助公司处理与行政管理部门的关系 10、其他相关工作。
三、物业公司管理的法律分析与建议
根据《物业管理条例》第三章“前期物业管理”规定，建设单位选聘物业服务企业的权利仅限于在销售物业之前，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前。目前案涉房产已经全部出售且交付，开发商已不是该物业的唯一产权人，在存在多位业主的情况下更换物业服务企业应严格按照《物权法》的第七十六条规定，选聘和解聘物业
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服务企业应当由业主共同决定并符合“双过半”规定（经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）。
另，根据《物权法》第八十一条第二款“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”规定，有权更换开发商选聘的物业服务企业的主体是业主而非建设单位，法律法规从未明确规定开发商在业委会成立前可自行更换物业服务企业。
综上，我们认为在案涉房产已经全部出售且交付后，前期物业服务合同到期后，非经业主大会、业主委员会法定程序决定，开发商无权单独决定更换物业服务企业。就目前开发商拟单方决定公开招标更换物业服务企业，建议贵司可采取以下措施：
1、就开发商单独公开招标物业服务企业的行为，组织相关业主向开发商提出明确异议。
2、对目前贵司在案涉业主中的支持率情况进行摸底，分别确定完全支持、尚需争取的业主人数、面积等情况。
3、准备组织召开业主大会的前期工作，包括会议召开程序、提案主体、表决方式等，促成业主大会通过“同意继续聘请作为物业服务企业”的决议。
4、准备好过往的物业费财务收缴开支情况，以备业主大会、业主委员会核查（如有）。
5、关于是否成立业委会的问题，可根据贵司进行物业管理的实际需要，再做进一步专项研判。
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