《房地产开发》分析报告
——合肥市房地产价格影响因素分析
姓名： 李 旭 班级： 09工管（1）班 学号： 0901021013
2012-12-20
合肥市房地产价格影响因素分析
【摘要】 作为国家的支柱产业，房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来
看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡，但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识，以及房地产价格的特性，并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素，包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和价格因素。
【关键词】 住宅价格 商品房市场 影响因素 实证研究 【正文】
一、合肥市房地产市场调查数据分析内容：
（一）关于消费者购房意向
1、本次调查中，本市（市区）居民占调查总人数的27%，外地居民住合肥的占46%，外地居民占27%。
2、在消费者可承担的购房类型调查中，选择普通商品房占82%；其次是购买保障性住房，占18%。
保障性住房,18%普通商品房,82%
3、本次调查中，73%的消费者选择买房，其余的小部分选择租房。可见不管消费者现阶段的经济条件如何，大多数的目标还是拥有自己的房子。
4、消费者预计购房时间。有55%的消费者现阶段不购房，出现这种情况很大程度上是因为我的问卷调查带有了一定的主观性，看上去像是会买房的便发了问卷，这点是不科学的。选择3年内买房的占9%，3-5年内购买房子的比例为9%，说明市场需求潜力不足。 5、在置业次数方面，首次置业的消费者占少数；前面提到由于调查范围太小，加上主观上原因，多数是已购过房，经询问，他们当中有将近一半的人以后也有二次购房的打算。随着
人们生活水平的提高，也随着家庭结构的变化，家庭人口的增多，即便是因为已购房现阶段没能力再二次置业的潜在消费者，也不能排除他们会再次需要住房的可能性。
6、在区域选择上，政务区以36%的比例排在第一位，主要是因为区便利的交通，良好的环境。其次排名为蜀山区，包河区，经济开发区和瑶海区。总的来说在选择区域时，居住环境越来越被重视。
经开区,新站区,庐阳区,0%9%0%瑶海区,9%高新区,政务区,07%蜀山区,18%包河区,27%
7、在住宅地理位置的选择上，有55%的消费者选择在市区边缘；其次是市中心或靠近市中心；只有9%的消费者觉得无所谓，只要周边设施完善即可。市中心或靠近市中心是消费者理想的地理位置，主要是因为其交通便利，商业、医疗、学校、金融等配套设施齐全。但由于价格的原因，大多数消费者还是选择了离市中心相对较近的市区边缘。这也跟现在越来越多的消费者已有自己的车子，出行还比较方便。
60.00%市中心或靠近市中50.00%心,36.40@.000.00 .00.00%0.00%市区边缘, 55%无所谓，只要周边设施完善即可, 9%近郊, 0
8、消费者能承受的总价中，30-50万是目前消费者购房能承受总价的主流区间，共占55%；其次是50-60万和60-80万，各占18%，仅有9%的消费者只能承受20-30万的总价。主要是因为消费者的经济生活水平在提高，购买能力提高。
9、在付款方式的选择上，按揭贷款是首选，比例为67%，其次是选择使用公积金贷款，选择分期付款的最少，仅占8%。暂无选择一次性付款的消费者。由此可见，和以往变化不大，银行在消费者购房中依然起到非常重要的作用。
分期付款, 8%一次性付 款, 0%
10、首付交完，消费者每月承受的支付能力基本随着可承受总价的升高而升高。总价承受能力在20万以下的，每月支付能力在1000元以下，这类人群多为首次置业的年轻人，工作时间不长，经济积累不足。总价承受能力在30-50万元的消费者，每月支付能力大多在1000-2000 元；总价承受能力在60万元以上的消费者，每月支付能力可达到2000元以上，这样看来，不同总价承受能力的消费者，每月支付能力基本和月还款额度相适应。
11、在购买住房时考虑的主要因素中，价格、地理位置、交通条件是消费者购房时考虑的最多的因素。过高的房价不利于市场需求的释放，越来越快的生活节奏必然要求交通要通畅，同时地理位置距上班地点远近要适宜。房屋质量的选择紧随其后，随着社会的发展，消费者对房屋质量引起了高度重视，注重质量有利于房地产开发企业的长期发展；户型、物业管理等因素被选率相对较少，但仍然被消费者所关注。
按揭贷款, 67%公积金贷款, 25%物业管理户型设计房屋质量交通条件价格地理位置0%96dsss @`?%
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