房地产开发全套流程大全(完整版)

填招标申请书并到市招标办登记

招标办看现场

运用“投资项目概预算系统”编制标底

开标会

定合同、写评标报告，发中标通知书

招标办盖章同意

施工单位

质 量 总 站 受 理质量监督

市统计局 落实任务

市审查局审核资 金来源、任务

市开发办秘书处登 记来源及一切手续

同意施工

建委工程处同意开工，办理开工许可证

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工

1、小区内线 路委托设计； 2、委托施工 3、配电施工 建工程验 收

4、设备安装 及验收 5、送电

1、通知区园 林局绿化办 2、交绿化费 3、绿化施工

1、按道路方 案进行施工 2、市政办事 处养路队验 收

1、到自来水业 务科报装委托 线路设计、施工 及验收

2、到市政监建 所下水报装 3、规划设计 4、竣工验收

1、到热力 公司报装 2、委托线 路设计 3、施工及 验收

（自建锅炉

房） 1、环保局同 意锅炉房位 置

2、委托设计 3、到劳动局 报建

4、环保局审 查消音除尘 设备

5、竣工验收

1 、到煤气公司报装 2 、到规划科定线路方 案 3 、设计

4 、查看现场规划 5 、施工

6 、业务科检验同意接 气

7 、凭通气单到管网所 办固定资产转移手续 及通气手续

8 、凭接气单到液化气 公司办各户通气手续 9 、通气

全部竣工

四方验收、检验单签字盖章

凭验收通知书入库房屋

确定房屋管理形式；房屋验收

办理入住手续、办理产权证

运用“房地产物业管理系统”进入物业管理阶段；运用“房屋租赁管理系统”进行项目二次开发

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第二章

房地产开发公司的设立

第一步 房地产开发公司设立的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立：

1、公司设立准备；

2、申请资质等级审批；

3、申请办理企业名称预先核准；

4、办理工商注册登记；

5、办理税务登记。

二、外资房地产开发公司的设立：

1、申请批准项目建议书；

2、办理企业名称登记；

3、送审合资或合作合同、章程；

4、申领外商投资企业批准证书；

5、办理企业登记。

第一项 房地产开发公司设立的相关税费

1、企业法人开业登记费；

2、企业法人变更登记费；

3、企业法人年度检验费；

4、补、换、领证照费。

第三章

土地使用权取得流程

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地使用权主要有以下三种取得方式见表一。

表一、土地使用权取得方式

土地获得方式

内 容

指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一

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土地使用权

出让

定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使 用权出让金的行为。

土地使用权

转让

指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将

土地使用权再转移的行为。

指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用

土地使用权

划拨

期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经 政府及土地管理部门同意， 交补交出让金后方可进行转让、 出租和抵押。

土地相关术语：

一、 生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

二、 熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。

三、 宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

四、 宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗

地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

五、 集体土地：是指农村集体所有的土地。

六、 征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所

有的土地实行征用。

土地的使用年限：凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

第二步 取得开发土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让：

1、办理建设用地规划许可证；

2、办理建设用地委托钉桩；

3、办理国有土地使用权出让申请；

4、主管部门实地勘察；

5、土地估价报告的预审；

6、委托地价评估；

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7、办理核定地价手续；

8、办理土地出让审批；

9、签订国有土地使用权出让合同；

10、领取临时国有土地使用证；

11、领取正式国有土地使用证；

12、国有土地使用权出让金的返还。

、国有土地使用权划拨用地申请；

2、主管部门现场勘察；

3、划拨用地申请的审核、报批；

4、取得划拨用地批准。

三、集体土地的征用：

、征用集体土地用地申请；

2、到拟征地所在区（县）房地局立案；3、签订征地协议；

4、签订补偿安置协议；

5、确定劳动力安置方案；

6、区（县）房地局审核各项协议；

7、市政府下文征地；

8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费；9、办理批地文件、批地图；

10、办理冻结户口；

11、调查户口核实劳动力；

12、办理农转工工作；

13、办理农转居工作；

14、办理超转人员安置工作；

15、地上物作价补偿工作；

16、征地结案。

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二、国有土地使用权的划拨：1

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第二项 取得开发土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）；

2、资金占用费；

3、滞纳金；

4、土地使用费；

5、外商投资企业土地使用费；

6、防洪工程建设维护管理费；

7、土地闲置费；

8、土地权属调查、地籍测绘费；

9、城镇土地使用税；

10、地价评估费；

11、出让土地预订金；

12、征地管理费；

13、土地补偿费；

14、青苗及树木补偿费；

15、地上物补偿费；

16、劳动力安置费；

17、超转人员安置费；

18、新菜田开发建设基金；

19、耕地占用税。

第三步 拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作；

2、办理拆迁申请；

3、审批、领取拆迁许可证；

4、签订房屋拆迁责任书；

5、办理拆迁公告与通知；

6、办理户口冻结；

7、暂停办理相关事项；

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