三四线（县级）城市商业地产开发观点浅析

关于三四线（县级）城市商业地产开发观点浅析

许多大型商业地产项目，开发商以为有了主力店，特别是主力超市如沃尔玛等，项目就成功了。目前主力店在运作上，除了给该项目带来人气，知名度之外，却同时扼杀次主力店生存空间。三四线（县级）城市的商业地产项目大多人气不足，购买力低或时尚化程度不够。还有项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期经营的独特性。往往项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象。同时，资金断裂是现在开发商头疼的事之一，尤其是项目市场培育与运营推广的资金断档。就三四线（县级）城市商业地产开发提出下列观点浅析，供参考！

1、三四线（县级）城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货、超市、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布集中，传统商业中心的垄断地位较难打破；由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。

2、三四线（县级）城市，尤其四线（县级）城市的地产开发商，多数具备较强的获取土地能力和建设开发能力，但缺乏对商业的理解，商业基本概念模糊、资金实力受限，更缺乏商业运营能力，高层次商业开发的难度较大。因此，基本以销售商铺为主，较少能够持有统一运营。

3、三四线城市的商业环境不规范，缺乏有理念有实力的开发商和

运营管理者，零散经营租户不敢进入，品牌店、连锁百货、大型连锁餐饮等大商家亦望而却步，导致商源的供应链困难，招商运作难。卖了一年的商铺还没能租出去投入经营，迟迟开不了业的商业地产项目比比皆是。

4、三四线（县级）城市的开发商多属资源型，拿地有优势，但缺乏专业的操作能力与操盘精力，因此在对项目的商业规划发展方面存在营销短视，对于代理公司的一些急功近利、杀鸡取卵的做法看不透、辨不明，最终导致项目营销火爆开盘，招商推广乏力，开业即歇业的悲惨局面。

5、三四线（县级）城市的商业地产项目开发应该勇于打破传统的思想框框，突破固有的思维定式。通过开发商持有经营物业的方式，发展现代商业经营模式和商业运营供应，完全可以期待更大的升值空间，有实力的投资者或开发商应尽早选取优势位置的商业物业予以持有。

6、三四线（县级）城市居住人群反而更注重吃、喝、玩、穿着，所以一些适合大众消费的饮食、娱乐、零售业，在这样的城市发展不错。只要能找到需求的市场，就一定可以进行商品经营，进而商铺销售赢取利润。

7、三四线（县级）城市，尤其是四线（县级）城市商业地产项目发展要注意控制风险，维护商业项目开发节奏与销售效果，经营物业体量不宜过大、档次不宜过高、选址不宜过远、建筑结构不宜过长、产权不宜一卖了之。

8、三四线（县级）城市开发商须防止项目建设的工程资金连断裂，须由资产销售支持型逐步转移到资产经营融资型，获取稳定持续的现金流保障。开发将由单一模式向多种功能为一体的现代综合开发模式转变。

9、三四线（县级）城市的营销策划公司，大多是从住宅项目营销策划与销售代理转型过来，对商业地产同样缺乏实战操盘经验;而一二线城市的招商公司又对三四线城市水土不服，对三四线城市商业地产理解不到位。

10、三四线（县级）城市商业运营的代理商，其盈利重点是在商铺销售佣金与招商费用上。由此导致，代理公司对商业规划设计建议咨询过程中，往往起到了一定的误导作用。他们往往以销售为目的，将整个商业地产项目规划成容易销售的小商铺，而很少考虑的商业运营需要的动线设计和业态组合要求，更不会想到主力店物业设计的重要性。

11、三四线（县级）城市商业地产操盘的基本准则 （1）、重视项目地段商脉 （2）、产权商铺合理定价 （3）、严格把控商业规模 （4）、先定位再商业规划 （5）、业态定位及比例因地制宜 （6）、提前和潜在商家接触 （7）、合理配置租售节奏

（8）、品牌搭配协调平衡 （9）、招商与销售宜捆绑

12、三四线（县级）城市商业地产企业核心竞争力根源于所处的产业价值链所产生的系统协同效率，所以企业必须发育在产业链的关键环节上的核心能力，通过对上下各环节资源的掌控，来取得不可替代的主导地位。

13、三四线（县级）城市商业地产营销基本推广原则

（1）、推广要从商业地产的目的出发，为招商、销售、运营服务 商业地产总的目标是经营招商、店铺销售及旺场运营，这三个方面的成功才能保障项目营销成功。招商吸引到具有强大品牌效力的主力店，并确保经营商家入驻率达到75%左右;项目商铺销售任务一年的完成率最低应达到30%～50%，两年内基本销售完成;商业运营也就通过宣传、推广活动间接或直接带来人流、产生利润，并实现利润的最大化。

（2）、营销推广中，应该明确推广目的及审核标准

实用而非美观，击中而非瞄准，是商业地产项目营销推广的基本思路与操作要领。

（3）、营销推广中要作营销者而非生硬的推销者 （4）、首先市场摸底，做好项目定位工作

（5）、要深入研究市场需求的特征，做好产品优化工作 （6）、推广工作要充分考虑当地的情况 （7）、做好财务预算

（8）、注意品牌的累积

14、在商业地产项目的推广宣传中，开发商的知名度、美誉度、品牌魅力，由此引深商业项目的知名度、美誉度、品牌魅力，确保两方六面一体化的紧密结合，形成强有力的营销体系，绝不能顾此失彼。 15、三四线（县级）城市商业项目营销推广的重点阶段，是在商业项目整体营销开盘前后的跨越期，在商业项目这个关键的营销推广阶段，营销推广要凝神贯注的集中弹药与火力，强势渲染商业项目定为主题与经营价值。

16、商业项目的关键是树立客户对项目前景的信心，营销推广目的是为了引导这种信心的建立与强化，重要的一点是要给目标客户，留有自己主动思考的价值空间。

17、三四线（县级）城市商业项目的商铺销售遵从“抢购经营旺场的商业前景，实体店铺仅是财富的载体”的规律，商业项目销售前期消化的大部分是冲动性投资客户，对应的营销推广和销售策略是立体轰炸与速战速决。

18、三四线（县级）城市商业地产营销推广的公关与平面广告在商业项目营销推广中的作用是一样的，只是根据不同阶段和传达不同信息的手段。

19、商业地产不光强调地理上的优势，还需要强调其商业上的商脉延续与商圈前景。