浅谈房地产公司合约规划管理（定）

浅谈房地产公司合约规划管理

王 权

管理并非只是艺术，它必须将复杂的问题简单化，把混乱的问题规范化。与其事后救火，不如事前防灾。目前房地产公司合同管理主要涉及销售类、物业类、设计类、总分包类、管理类、采购类等合同，从某种意义上讲，房地产公司成本亏损归根结底是合同规划管理工作未做好。

就房地产成本管理而言，合约规划就是将复杂的合约管理简单化、标准化，把混乱的合约管理事前规范好。合约规划是连接成本与合同的桥梁，只有将合约规划前置化、规范化，从源头上管住了合同的签订，就管住了公司约90%的成本。

合约规划主要涉及三个问题：一是何时做合约规划；二是如何做合约规划；三是合约规划的价值。何时做合约规划取决于公司管理的成熟度，就目前房地产公司的管理现状，建议在目标成本基本锁定后，即施工图完成时可以着手考虑。那么如何做合约规划呢？合约规划是将项目的投资目标成本按照自上而下、逐级分解的方式，分解为合约与相应的金额。对目标成本进行合约分解的方法多为“价量原则”和“经验值”，同时结合项目情况和投资收益指标，制定项目各控制科目下可能发生的合约及预计金额。合约规划必须明确两个内容：一是控制科目下到底有哪些合约；二是每个合

约的金额是多少。这样做的好处：可以限价招标采购选择供应商，也可以根据合约中已发生合同及待发生合同形成明晰的月度付款计划，有效实现成本与计划的联动，进而结合销售回款预算，形成项目的动态现金流，甚至可以有效预测项目投资现金流何时回正，何时赢利。合约规划的价值是投资目标成本与招投标合同履行的重要桥梁，也是公司成本事前控制的主要手段，我们可以把它用来作为动态资金计划管理和预测的工具。

当然，企业管理如烹小鲜，首先要达到一定的管理意识高度，找到解决问题的钥匙，再上下齐心形成管理共识，才能向既定的管理目标迈进！