目 录
第一章 项目定位分析 ............................................................. 5 第一节、项目地块属性分析 ......................................................... 5
1、项目地理位置 ............................................................... 5 2、项目地质、水文、气候情况 ................................................... 6 3、项目地形、地貌 ............................................................. 6 4、项目的市政配套情况 ......................................................... 7 5、项目周边城市配套情况 ....................................................... 7
第二节、项目地块SWOT分析 ..................................................... 8
1、优势 ....................................................................... 8 2、劣势 ....................................................................... 8 3、机会 ....................................................................... 8 4、威胁 ....................................................................... 9
第三节、项目定位 ................................................................. 9
1、 总体定位 ................................................................. 9
2、项目的形象定位 ............................................................ 10 3、产品定位 .................................................................. 10 4、建筑风格定位 .............................................................. 11 5、目标客户定位 .............................................................. 12 6、物业管理定位 .............................................................. 14
第二章 项目规划设计 ............................................................ 14
第一节、项目规划设计条件 ........................................................ 14 第二节、项目技术指标 ............................................................ 15 第三节、项目规划设计 ............................................................ 17
1、规划设计理念 .............................................................. 17 2、规划设计指导思想 .......................................................... 17 3、总平规划设计布局要点 ...................................................... 18 4、建筑风格设计 .............................................................. 18 5、竖向空间设计 .............................................................. 18 6、户型设计：创新、人性化空间 ................................................ 19 7、景观设计 .................................................................. 19 8、总平交通设计 .............................................................. 19 9、供电设计 .................................................................. 20 10、消防设计 ................................................................. 20 11、防排烟 ................................................................... 21 12、结构设计 ................................................................. 21 13、给排水设计 ............................................................... 21 14、通风设计 ................................................................. 22 15、报警与联动 ............................................................... 22 16、煤气设计 ................................................................. 23 17、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统.......... 23 18、项目配套设施 ............................................................. 23
第三章 项目价格分析 ............................................................ 24
第一节、住宅市场定价分析 ........................................................ 24
1、可类比住宅项目及参数确定 .................................................. 25 2、本地块比较价格计算值 ...................................................... 26
第二节、商业市场定价分析 ........................................................ 26 第四章 项目投资估算与资金筹措 ................................................... 27
1、建设成本估算 .............................................................. 27 2、静态总投资 ................................................................ 31 3、动态总投资 ................................................................ 31 4、资本金 .................................................................... 31 5、资金筹借 .................................................................. 32
第五章 项目销售利润分析......................................................... 32
1、初步产值利润分析 .......................................................... 32 2、盈亏平衡分析 .............................................................. 33 3、敏感分析 .................................................................. 34 4、项目开发现金流量表 ........................................................ 35 5、财务评价结论 .............................................................. 38
第六章 项目开发思路 ............................................................ 38 第一节、项目策划 ................................................................ 39
1、市场调查 .................................................................. 39 2、项目定位策划 .............................................................. 39
第二节、项目设计 ................................................................ 39
第三节、项目建设 ................................................................ 39 第四节、项目推广 ................................................................ 40 第五节、项目销售 ................................................................ 41 第六节、项目招商管理 ............................................................ 41 第七节、项目物业管理 ............................................................ 41 结 论 ........................................................................... 41
第一章 项目定位分析
第一节、项目地块属性分析 1、项目地理位置
项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。 分析：
A、 书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日
楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场
B、 历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，
俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。所以，书林街是昆明人文环境的典型代表；
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