XX区XX路XX磁材厂“三旧”地块改造项目可行性研究报告
目 录
第一章 总 论 ................................................................................................................................... 3 一、项目概况 .................................................................................................................................... 3 二、项目业主简介 ............................................................................................................................ 3 三、研究内容 .................................................................................................................................... 4 四、报告编制依据 ............................................................................................................................ 4 五、简要结论 .................................................................................................................................... 5 第二章 项目建设背景和必要性 ....................................................................................................... 7 一、项目建设的背景 ........................................................................................................................ 7 二、项目建设的必要性 .................................................................................................................. 10 第三章 房地产发展环境及项目市场调查分析与预测 ................................................................. 12 一、房地产宏观调控政策 .............................................................................................................. 12 二、XX市“三旧”改造产业发展政策 ......................................................................................... 16 三、市场调查分析 .......................................................................................................................... 19 四、XX市社会经济发展预测 ....................................................................................................... 28 五、XX区社会经济发展预测 ....................................................................................................... 31 六、XX市人口预测 ....................................................................................................................... 32 七、目前房地产市场发展的趋势 .................................................................................................. 32 第四章 项目建设条件分析 ............................................................................................................. 34 一、地块基本情况 .......................................................................................................................... 34 二、项目地块SWOT分析 ............................................................................................................. 38 第五章 建设内容、规模及建设方案 ............................................................................................. 42 一、建设内容 .................................................................................................................................. 42 二、建设规模 .................................................................................................................................. 43 三、建设方案 .................................................................................................................................. 45 第六章 项目投资估算 ..................................................................................................................... 56 一、土地的地块开发成本计算 ...................................................................................................... 56 二、开发成本汇总 .......................................................................................................................... 60 第七章 财务预测 ............................................................................................................................. 63 一、项目各种财务数据的确定 ...................................................................................................... 63 二、总成本费用估算 ...................................................................................................................... 65 三、财务评价报表 .......................................................................................................................... 67
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四、项目技术经济指标表 .............................................................................................................. 71 第八章 环境保护 ............................................................................................................................... 72 一、环境现状 .................................................................................................................................. 72 二、项目建设与运营对环境影响 .................................................................................................. 72 三、环境保护措施 .......................................................................................................................... 73 四、环境影响评价结论 .................................................................................................................. 75 第九章 劳动安全、卫生防护 ........................................................................................................... 75 一、劳动安全 .................................................................................................................................. 76 二、卫生防护措施 .......................................................................................................................... 77 第十章 消 防 ................................................................................................................................... 77 一、编制原则 .................................................................................................................................. 78 二、编制依据 .................................................................................................................................. 78 三、消防措施 .................................................................................................................................. 78 第十一章 项目实施进度 ................................................................................................................. 83 一、建设工期 .................................................................................................................................. 84 二、实施进度安排 .......................................................................................................................... 84 第十二章 社会评价 ......................................................................................................................... 84 一、项目对社会影响分析 .............................................................................................................. 85 二、社会风险分析 .......................................................................................................................... 85 三、社会评价结论 .......................................................................................................................... 86 第十三章 风险分析 ......................................................................................................................... 87 一、项目主要风险识别 .................................................................................................................. 87 二、项目风险程度分析 .................................................................................................................. 88 三、项目风险防范与降低 .............................................................................................................. 89 四、风险对策 .................................................................................................................................. 89 五、不确定性分析 .......................................................................................................................... 90 第十四章 结论与建议 ....................................................................................................................... 92 一、研究结论 .................................................................................................................................. 92 二、有关说明与建议 ...................................................................................................................... 92
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第一章 总 论
一、项目概况
（一）项目名称：XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块改造项目 （二）建设地址：XX省XX市星岩四路51号 （三）项目业主：XX广业硫铁矿集团有限公司 （四）企业性质：国有法人独资有限责任公司 （五）法人代表：XX
（六）业主地址：XX省XX市星岩四路51号
二、项目业主简介
XXXX硫铁矿是国家“六五”计划重点建设项目之一，于1979年开始大规模兴建，1988年1月建成投产，是我国最大的硫铁矿矿山，素有“东方硫都”之美誉。2010年3月，经XX省国资委同意，整体改制为国有法人独资有限责任公司――XX广业硫铁矿集团有限公司，是XX省广业资产经营有限公司旗下一级企业。
◆矿产开发
XX矿区探明硫铁矿储量为2.08亿吨，居世界前列，矿石平均含硫31.04%，是生产硫酸的优质化工原料。多年来，XX集团坚持走“矿化结合、硫铁并举、综合开发、综合利用”的循环经济发展道路，利用资源优势，积极发展硫化工产业，是国家第二批循环经济试点单位，目前形成年产原矿300万吨、硫酸近60万吨、磷肥20万吨的生产规模。“XX”商标为XX省著名商标，“XX牌”硫铁矿、过磷酸钙、无机酸制造产品为XX省名牌产品。
◆发展目标
XX集团“十二五”发展规划目标是“建设百亿XX，打造百年XX”。“十二五”期间拟投资建设项目22个，投资额约70亿元。通过实施规划，到“十二五”末，把XX集团建设成以
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资源开发和加工为主导，上下游一体化为特征，资源价值链完整，产品链延伸，主业形成黑色金属矿业资源系统、有色金属矿业资源系统、磷矿矿业资源系统、硫铁矿矿业资源系统和资源综合利用五大板块，年销售收入超100亿元、年利润超10亿元的综合性大型矿业集团。
◆业务范围
公司的业务包括产品产销、机械加工、选矿设备制造、物资供销、进出口贸易、建筑安装施工、房地产开发、工程监理、物业管理等。下设矿业、化工、新材料、磁性材料、机械、建筑、贸易等十多个分（子）公司。主要产品：硫（精）矿（XX省名牌产品）、硫酸、磷肥（XX省名牌产品）、铁红、预烧料、磁制品、铁精矿、聚合硫酸铁（新型水处理剂）等。
三、研究内容
本项目研究内容主要包括如下： （一）项目建设的必要性分析； （二）项目建设的充分性分析；
（三）在项目规划方案基础上，编制项目建设方案；
（四）围绕项目的建设方案，对项目建设成本进行细分，按成本单元进行估算； （五）为保障项目的顺利实施，配合项目的开发建设进度设计合理的融资方案，在满足项目开发资金需求的基础上，实现资金成本最小化；财务预测和方案推荐；
（六）在项目效益评价（含经济、社会、环境评价等方面）的基础上，总结项目投资的可行性，对项目整体实施提出建议；
《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。
四、报告编制依据
1、项目立项及其批复文件；
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