标 准 声环境 热环境（按不同气候区区别） 卫生环境 楼梯间 15~30 LX 空气隔声 分户墙，楼板≥40~50dB 撞击隔声 楼板≤75~65dB 16~21℃ 采暖区 非采暖区 12~21℃ 冬季 夏季 ＜28℃ 日照（按不同地区区别） 大寒日2小时~冬至日1小时
表11：“腾飞国际”项目住宅经济指标表
序号 指标名称 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 2 3 4 套内使用面积 A户型 B户型 C户型 D户型 E户型 F户型 G户型 单位 指标 平方米/套 68 平方米/套 100 平方米/套 108 平方米/套 112 平方米/套 76.5 平方米/套 93.5 平方米/套 102 87272 103420（首层架空1220平方米） 80 85 住宅标准层总使用面积 平方米 住宅标准层总建筑面积 平方米 住宅标准层使用系数 高层 多层 % % 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 套内建筑面积 A户型 B户型 C户型 D户型 E户型 F户型 平方米/套 85（20套） 平方米/套 125（44套） 平方米/套 135（20套） 平方米/套 140（20套） 平方米/套 90（168套） 平方米/套 110（504套） 17
5.7 6 7 8 G户型 户内平均居住人数 居住户数 居住人数 平方米/套 120（168套） 人/户 户 人 3.5 944 3304
（三）价格定位
1、住宅部分
（1）市场比较法定价过程
表12：表楼盘调查统计表
序号 A 项目名称 龙泽园 建筑规模 6-7F 6+1F 12F 9-6F、4-12F 1-18F 1-19F/2B 2-14F、2-18F 建筑面积 平均价格 销售率 （%） 100 ---------- 开盘 日期 03/01/28 未开盘 内部认购 03/06/15 03/10 03/05/08 （平方米） （元/平方米） 28529 250000 2600 多层：2900 高层：3300 多层：2880 高层：3500 3100 2750 B 莱茵半岛花园 C D E 新田绿洲 船山广场 水印都市 67872 28679 47460 80 80 90 注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：龙泽园、B：莱茵半岛花园、C：新田绿洲、D：船山广场、E：水印都市。
交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数100，以本项目的预售期为终点，2008年江北市商品住宅均价增长18.18%，江北市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+1.5%，其他条件见表11和表14。
表13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 序成交 交易日区域因素修正 个别因素修正 交易情比准 18
号 价格 期修正 交通 配套 +1 0 环境 0 小计 100/104 交房 标准 0 0 社区 规划 +1 +2 小计 100/101 100/102 况修正 价格 A 2600 109/100 B 2900 3300 2880 3100 109/100 +3 +2 100/100 100/100 2698 2951 3359 2903 3528 3186 2826 +3 100/105 C 109/100 +3 +3 +2 +1 +2 +2 +2 100/106 0 100/105 0 0 0 +2 +1 +1 100/102 100/101 100/101 100/100 100/100 100/100 D 3000 109/100 E 2750 109/100 +1 100/105
表14：本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表
项目 名称 A B 比准价格 （元/平方米） 2698 2951 3359 2903 3528 3186 2826 销售状况权重 （销售率） 100% 0% 加权的相对价格 本项目住宅销售价格 （元/平方米） 2698 ---------------- ---------------- 2322 2822 2549 2543 多层：5020 高层：7914 （元/平方米） C D E 合计 80% 80% 90% 多层：180% 高层：250% 多层：2789 高层：3166 多层住宅销售价格=5020元/平方米÷180%=2789元/平方米 高层住宅销售价格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米
（2）加权平均法定价过程
表15：本项目住宅价格加权平均价
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项目 名称 A B C D E 比准价格 （元/平方米） 2698 多层：2850 高层：3359 多层：2903 高层：3528 3186 2826 建筑面积 （平方米） 28529 250000 67872 28679 47460 共计 （万元） 7697 71250 83975 19703 23945 9137 13412 多层住宅销售价格=98650万元÷320701平方米×10000元/万元
=3076元/平方米
高层住宅销售价格=130469万元÷394011平方米×10000元/万元
=3311元/平方米
故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为：2933元/平方米
高层住宅单价为：3238元/平方米
2、商铺部分
（1）市场比较法定价过程
目前江北市房地产市场商铺多为租售并举，且以出售为主。因此我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例。其中，水印都市项目的交易日期是以本次调查时间为基准，锦和嘉园项目的交易日期是以2008年6月31日为基准，其价格变动情况同住宅相同。
表16：本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米
区域因素修正 成交 项目名称 价格 期修正 通 水印都市 10000 109/100 +2 锦和嘉园 8000 117/100 -2 程度 +2 -2 100/104 100/101 100/100 10377 100/96 100/95 100/100 9561 交易日交繁华小计 素修正 况修正 价格 个别因交易情比准 故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：9969元/平方米
（2）收益还原法定价过程
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