近，天津地区的别墅市场也日益显示出其占尽天时、地利的优势，发展空间不可限量。
二、市场需求分析
（一）庞大的潜在市场规模
天津及北京人口密集，个人家庭休闲度假消费需求旺盛；政府、企业、社会团体的会议需求量极大。 （二）京津一带强劲的市场需求
现代都市人的工作生活节奏越来越快，每天面对城市高楼、拥挤不堪的交通，大部分人需要回到自然生态环境放松心情，享受休闲度假的乐趣，都市生态园迎合了现代大都会人群的需要，环湖而建为人们提供住宿的酒店式别墅更是生态园内的经典之作。 （三）目标客户分析
绿色亲水的酒店式别墅是商界人士进行业务洽谈、加强感情交流的重要社交场所，是身份的象征，大中型企业经常要举办年会、新闻发布会等商业聚会，为了展示企业形象和实力，它们希望到比较高雅、安静的地方举行。 所以本项目目标客户群主要定位于： ★ 政府职能部门；
★ 大中型企事业单位； ★ 高收入的商界人士；
★ 高收入的职业经理人； ★ 律师等高收入专业人士；
★ 追求高层次娱乐且具备消费能力的年轻人。
第五部分 竞争分析
一、竞争影响因素分析
酒店式湖景别墅座落在天津都市生态园800亩人工湖畔南侧，目前为止是生态园内唯一的酒店式度假别墅，同时入住酒店别墅的人们还免费享受“万亩生态园”内部分配套娱乐休闲运动设施。 （一）价格
生态园酒店式湖景别墅的价格定位时将参照天津地区的同档次俱乐部水平，以优质优价为原则，吸引环渤海经济圈的客户。 （二）交通
生态园酒店式湖景别墅位处郊区，交通便利，享有天然的优势。
（三）环境
环境包括自然环境、室内装修环境、服务环境、客户素质等多方面。调查结果表明，清新的空气，田园风情的装修，星级酒店式的服务才能吸引大批客户前
来消费。酒店式湖景别墅处在万亩都市生态园内，周边环境良好，将对客户造成良好的吸引力。
（四）娱乐项目、配套设施设置
娱乐项目与配套设施设置的多少直接关系到人们消费的欲望。通过对高收入、高消费阶层的消费状况调查，我们发现项目设置少，配套设施不完善往往造成客户兴趣消失；综合项目越多，配套设施越趋完善，一方面可以延长客户停留时间，另一方面可以引起客户兴趣，并直接影响到营业收入。酒店式湖景别墅为生态园二期建设项目，将尽享一期项目提供的资源与配套设施。
二、竞争优势分析
（一）齐全的配套娱乐设施
本项目位于天津都市生态园内，园内高、中、低档娱乐项目齐全。高档娱乐设施有马术俱乐部和航空俱乐部，中档娱乐设施有网球、游泳、垂钓、动物竞技场、射猎场、彩弹射击场、攀岩中心、洗浴、酒吧、餐饮、卡拉OK等，普通娱乐项目有农家采摘、农家饭等。这些项目将成为酒店式湖景别墅的良性补充，为俱乐部客户提供更多元化的服务与选择。
（二）创新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式别墅”经营模式
围绕800亩人工湖建设的酒店式湖景别墅项目整体形象突出，各类建筑设计风格独特，服务内容丰富，功能齐全，各类配套设施完备，具备良好的硬件条件，酒店式湖景别墅作为生态园的重要组成部分，与其它项目优势互补，联合经营，形成资源共享，都市生态园内优美的环境、众多独具特色的经营休闲项目衬托出酒店式湖景别墅的潜在价值。
（三）庞大的人脉网络及畅通的宣传渠道
天津市方舟旅行社是天津市排名前三位的旅行社，也是XXXX公司的主要股东之一。酒店式湖景别墅可借助方舟旅行社及其联盟资源，找准目标客户，在最短的时间内将湖景别墅推向市场。
同时，同处园区内的星空企业培训公司专门为企事业单位的中高层管理者提供培训服务，马术俱乐部会员中聚集了大量本地的高收入阶层。一张庞大的人脉网络已经形成。
第六部分 经营发展规划
XXXX发展有限公司统一规划及经营管理整个都市生态园。酒店式湖景别墅项目公司作为生态园下属的一个全资子公司，负责酒店式湖景别墅的经营管理，目前其核心领导层由方舟天马XXXX发展有限公司统一招聘及委派。
未来引入新的投资者之后，现有股东将与新进股东将共同协商，在现有基础上改进酒店式湖景别墅项目的经营发展状况，并对未来发展规划做出进一步的修改及完善。
从建设上看，该项目的建设分为三期，其中一期为项目规划设计、市场宣传及推广等，目前正在进行当中。二期将建设具有异国情调的酒店式湖景别墅20 幢，形成具有丰富亲水资源的湖畔别墅区，包括日式8幢、欧式8幢、中式4幢；三期建设计划为100栋风格迥异的别墅群。该项目的二期建设即将正式启动，有关立项手续完备，预计二期地上物建设总投资2280万元,占地面积30亩。根据投资力度和投资规模的增加，三期的后续开发建设预留50亩可以在现有规划的基础上进行调整和创新。
第七部分 市场销售
一、市场计划
（一）市场进入
市场开拓前期利用公司及合作单位强大的人脉网络，邀请北京、天津的政府及企业高级官员和京津两地体育与娱乐界名人，并充分利用与媒体的良好关系，积极举办各发布会、论坛、竞技活动，利用他们的影响力迅速扩大知名度，带动一批高收入人群来参与娱乐休闲，并通过给予价格优惠，为他们提供超出期望的服务。
（二）市场开发
项目运作中期，在不断宣传和旅行社带来源源不断的客流的同时，配合不断扩大的园内各类俱乐部的稳定会员，并通过他们的关系网继续拉动消费。在条件成熟时，逐步推出后期100栋别墅，形成大型高档别墅社群，奠定在天津别墅市场稳定的地位。
二、销售策略
联合园区内马术俱乐部、航空俱乐部等，实现资源共享、客户共享。 联合京津地区其它娱乐行业，发展联名贵宾卡。对持卡来俱乐部消费的客户，将给予推荐单位一定的利润返点，以提高它们的积极性，充分利用它们的现有资源互动酒店式别墅的业务。
三、公共关系
作为新兴商业模式的先行者，有必要在消费者中培养稳定的顾客群体，可以通过以下方法提升社会关注度以及企业形象： （一）平面媒体广告
为了强化酒店式湖景别墅在人们心目中的高档定位，广告只在时尚类与旅游类杂志刊登。因为这些杂志的消费者有一定经济实力，符合我们的目标客户定位。 （二）电视媒体广告
不做单纯的电视广告，主要以高档会务、发布会等形式进行，以强化人们对酒店式湖景别墅的品牌意识。
（三）广播广告
在交通台按小时滚动播出，虽然价格较低（约2万元/每月），然而将广告直接作用于私家车车主、乘坐出租车的乘客等具有较高消费能力的目标客户，可迅速提高知名度。 （四）互联网广告
是我们的主要广告手段。价格比传统媒体低很多，传播对象符合我们的目标客户定位，因为上网人群的平均收入远高于普通人群。准备在国内众多的门户网站和旅游专业网站刊登旗帜广告，提供宣传文章。 （五）户外广告
在市区的繁华地段和京津高速、京沪高速树立大型户外广告，提高品牌知名度，树立品牌实力的象征。
此外，还可通过与广播、电视合作举办专题节目、各种公益事业活动以及参加或举办行业论坛、行业展览等活动提高本项目的知名度和社会效应。
第八部分 项目的运营与管理
一、治理结构
根据《公司法》和国家有关法律法规要求，公司建立起现代企业制度，以保护股东的合法权益，在结合自身特点和实际情况下，随着新的投资者的进入，公司将相应的调整《公司章程》、《股东大会会议规则》、《董事会工作规则》、《监事会工作规则》和《经理工作规则》，不断健全和完善公司法人治理结构，规范公司运作。
（一）关于股东与股东大会
平等对待所有股东，保护股东合法权益。《公司章程》将规定股东大会为公司的权力机构，公司严格按照规定，召开股东大会，能够确保股东表决权的行使，达到决策程序规范，关联交易信息及时、充分披露。公司的重大决策均由股东大会和董事会依法做出；公司董事、监事的选举及高级管理人员的聘任、解聘均符合法律、法规及《公司章程》规定的程序；公司与控股股东之间实行人员、资产、财务、机构、业务“五分开”，各自独立核算、独立承担风险和责任，公司董事会、监事会和内部机构独立运作。 （二）关于董事与董事会
公司董事的选举将严格按照《公司章程》规定的董事选举的条件和程序进行；公司董事能够认真学习有关法律法规，了解自身的权利、义务和责任，能够忠实、诚信、勤勉地履行职责，认真出席股东大会和董事会，对所议事项能够表达明确意见；公司董事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求；董事会对股东大会负责，并严格按照法律、法规、《公司章程》及《董事会工作规则》的规定行使职权；董事会会议定期召开并根据需要及时召开临时会议，并严格按照规定
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