幻灯片33
一、项目预判的内容与方法 （一）项目预判的内容 1、项目进展条件研究 基地条件 土地成本 周边配套 行业形势 企业战略
按照以上进展条件，概括出企业差不多的产品形状，确定 项目进展大的方向（重点是产品的大致形状和项目最低价）
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2、项目竞争环境分析 竞争项目 客户特点 产品特点 价格特点 营销特点
按照竞争环境特点，查找市场竞争空白点或机会点，对上一时期确定的进展方向与思路进行细化，形成具有市场竞争力的预判定位（关键是产品户型配比和销售均价）
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（二）项目预判的懂得
什么原因要预判
策划必须在一定的框架下开展，对任何方向都进行考虑不太可能 房地产项目进展实际上受专门多条件的制约
其中两个最为要紧的约束，一个是土地条件，另一个是土地成本 项目进展必须在满足这两个条件的前提下开展
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如何样进行预判
按照地块位置，确定以后的产品差不多属性 按照控规指标，确定以后的产品大致形状 按照成本指标，确定以后的产品大致价格
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预判要回答的咨询题 项目是以什么价格 在什么时刻出售的 什么样的产品
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（三）项目预判的案例一：青城山某项目 要紧经济技术指标 位置：青城前山 容积率：0.4 限高：10米 建筑要求：坡屋顶 地价：60万元/亩
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这块土地的大致进展方向是如何样的？
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幻灯片40 回答：
容积率0.4：介于完全独栋别墅与完全联排别墅之间的产品 限高10米、坡屋顶：三层建筑
地价60万元/亩：楼面地价2250元/平米，综合成本4500元/平米 青城前山：第二居所
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幻灯片41 结果：
项目应该是一年后销售的 销售均价在5500元以上的 独栋、双拼、多拼别墅相组合的 用于第二居所的 两到三层建筑群
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按照竞争环境分析的修正：
按照竞争环境分析发觉，青城山在售物业价格要紧集中在6000元以上和4000元以下，缺少中间价位产品
同时还发觉，区域在售项目户型要么过小，要么过大，缺乏中间户型的产品
因此，对本案来讲，如果能够提供中等单价、中等总价产品，则是一个专门少的竞争机会
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（四）项目预判的案例二：都市住宅的某个项目 （1）要紧经济技术指标 位置：文殊院片区 地块性质：住宅兼容商业 商业比例：=<30% 地块面积：8304平米 容积率：6.0
限高：主楼 =< 100米，裙楼 =< 16米 建筑密度：=<50% 地价：1160万元/亩
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幻灯片44 提咨询：
这块土地的大致进展方向是如何样的？
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幻灯片45 回答：
容积率6.0：高层建筑
裙楼限高16米：最好做三层商业，最多做四层商业
地价1160万元/亩：楼面地价2900元/平米，综合成本6000元/平米 文殊院片区：都市住宅，都市商业
商业30%：商业面积最多可做到15000平米
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