图7 福冈博多运河城开发与运营的系统流程
通过调查研究，博多运河城项目开发商吸纳专业公司意见，在经营方面福冈具有支撑大型城市综合体的市场条件，同时希望目的地式的综合体开发，促进城市旅游业。事实证明，项目开业后吸纳了更多游客前来福冈考察消费，成为日本前四名最吸引顾客人流的目的地，运河城经济效益良好，大大提升了福冈的城市知名度。
日本大型综合体项目博多运河城的成功不仅是设计的成功，更重要的是项目的日本开发商具有开阔的眼光，不仅有充足的市场调查与商业经营策划经费和设计费用，而且给予市场研究、商业规划和建筑设计非常充足的时间。
反观中国的商业地产开发商不是政府要求提前竣工，就是发展商忙于回收资金而提前盲目开工，中国商业地产缺乏精品的真正原因是政府政策变化具有随意性，发展商表现浮躁，缺乏打造精品的长久式思维导向与执行能力。
中国要在商业地产领域站在世界之巅，政府就必须创造执行规划的良好法制环境，在土地政策化规划方面具有延续性。由发展商牵头，共同沉下心来打造能够在世界商业地产领域占有一席之地的精品，具有世界水平的经营效率，同时在建筑与服务方面具有民族特色。 商业地产项目是风险大、收益大的项目，普通的开发商不具备打造精品购物中心以及五星级酒店的资源和能力。我们鼓励上市企业和大型财团开发一流的城市综合体,以日本的世界一流综合体项目作为赶超对象。
福冈博多运河城开发与运营的系统流程不仅对于日本同类项目具有指导意义，而且对于中国商业地产项目和城市综合体的开发同样可以采用本流程，同时可以在本流程的基础上有所创新，创新的方向是将民族文化特色运用到建筑和商业视觉环境。
图8 运河城项目对运河的最大限度借景
图9 福冈运河和购物中心局部之间的关系处理 图10 福冈博多运河城项目航拍相片 城市综合体的酒店大部分是五星级酒店，对于建筑和设施具有明确要求，以南宁的航洋国际城酒店为例，其规模为4.6万平方米： 表1万豪酒店及配套数据 1 2 总建筑面积 标准间 单位 ㎡ 间 数量 46000 310 备注 目前为330间，原设计方案有改动 3 4 5 6 7 8 9 套间 总统套间 副总统套间 中西餐厅 会所 会议室 宴会厅 套 套 套 个 个 个 个 30 1 1 2 1 5 1
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