关于“当下部分物业管理公司对小区居民服务质量的调查”报告

关于“当下部分物业管理公司对小区居民服务质量的调查”的调研报告

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从两种调查中表明，业主们都感觉物业管理公司的现状有待提高。笔者在此建议，为了打造优秀的物业管理公司，公司应该全面学习各方面的知识，提高各方面的条件。

五、提出问题

通过以问卷调查和走访面谈的形式得出的统计资料中，分析得出当下物业管理公司发展存在的一些问题：

1、部分业主对物业管理的思想认识不深

部分业主对物业管理的思想认识不深，还没有完全摆脱计划经济的观念，与市场经济接轨。很多物业管理起步较晚，虽然采取了多项措施，进行了多次大规模宣传工作，得到了社会各界的广泛关注，但是仍有部分业主对物业管理法律法规和基本知识认识不深，还没有摆脱计划经济的观念，物业管理消费观念还没有完全与市场经济接轨，习惯于传统的福利性房管模式，只愿享受服务而不愿缴纳相关费用。

2、物业管理企业存在服务意识不强

很多物业公司成立时间短，大部分是仅凭一股热情快速投入到了物业管理的大潮中，内部组织机构设置简单，人员素质参差不齐，重“管理”，轻“服务”，服务意识不强，服务质量不高，还没有真正摆正自身与业主之间的关系。再就是物业公司缺乏管理经验，创新意识不强。 在物业管理快速发展中，从业人员急剧膨胀，但人才储备基础薄弱，队伍建设远远滞后于行业的发展。物业公司起点低，实力不强，管理业绩少，故发展后劲不足，与当前物业管理形式的需求存在较大差距。有相当部分物业管理还处在原始的粗放型管理，管理服务大都仅限于

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关于“当下部分物业管理公司对小区居民服务质量的调查”的调研报告 代收水、电、气费和清理楼道卫生。

3、物业管理纠纷执法难

（1）对业主在物业使用过程中的违法违规行为不能有效控制，缺少联动执法的运作机制；

（2）对业主欠交物业服务费问题无法有效解决。

4、业主缴费意识不高，物业费收缴率偏低

首先是有的业主的消费观念不正确。部分买房人是刚从农村上来的中老年人，没有物业管理观念。部分城区职工习惯福利分房，都对有偿服务产生抵触情绪。其次，部分业主把物业管理服务职能无限扩大化，认为缴了费，物业公司就应该什么都负责。只要遇到麻烦事情，就要求物业公司解决。只要物业公司不解决，就以此为借口缓缴费或者不缴费。

5、规范成立业主委员会难度大

业主委员会成立难是全国共性的问题，个别已成立起业主委员会的物业小区，在日常运作中也存在业主委员会不作为、难作为、乱作为的情况，少数业主委员会成员为达到个人目的而乱作为,容易引发业主间、以及业主与物业公司之间纠纷，且业主委员会缺乏物业管理专业知识，无力对物业公司进行合理而有效的监督。如太和小区部分业主违规成立“业主委员会”造成连锁纠纷、引起上访一例，就很有代表性。

六、物业公司对小区居民生活的影响

（一）积极影响

1、物业管理可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥。房产物业建成后，一要受到自然环境因素的作用而发生损坏。二在使用过程中要受到人为因素的作用而受到破坏。推行专业化、社会化物业管理，不仅仅在于确保物业在整个使用周期内作用功能的正常发挥，而且良好的不间断的专业管理服务，还可以使物业的寿命延长。

2、物业管理能为物业主及物业使用人创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境。住宅社会学研究表明，良好的环境，不仅能减少烦恼、

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关于“当下部分物业管理公司对小区居民服务质量的调查”的调研报告 焦虑、矛盾、摩擦，乃至某些危害社会的不轨行为，还会形成互助、互谅的社会风气，促进身心健康，乃至小孩的学习成绩。这一切，是社会稳定和经济增长所必须具备的前提条件。

3、物业管理有利于提高城市管理的社会化和专业化程度。物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理，就能将所有关于房屋和住宅环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门。既方便使用者，也便于统一管理。 （二）消极影响

1、业主及物业使用人过分依赖物业管理公司。由于很多费用比如：水、电、气等费用都是物业管理公司代替相关部门收的，导致业主及物业使用人不清楚相关部门的地主及相关服务等。

2、部分物业管理公司不够专业化。导致有时候对小区居民的服务不到位，还会产生摩擦，导致有些服务延迟，对小区居民的正常生活、出行有一定的影响。 3、物管公司制定条款让小区居民不习惯。物管公司制定的各种管理制度有些虽然是为了更好的服务大家，但是却给居民造成了困扰。

七、提出建议

针对上述问题，要真正地、全面地发挥物业管理公司服务小区居民的功能，打造优秀的物业管理公司，应从建设和发展方面寻找对策，所以必须注意以下几点：

1、规范行为，提高物管服务水平

房管部门要严格把关，高度重视前期物业小区的交接，认真完成物业公司的资质初审工作。要做好住宅小区前期物业招投标的监管工作。要建立培训制度、提升物业从业人员及业委会的整体素质。要倡导物业服务企业通过建立分析制度整合资源，创新服务理念，优化服务质量，降低管理成本，为业主提供细致周到的人性化服务。鼓励物业公司创先争优。制定奖惩措施，优胜劣汰。要经常开展小区物业管理工作评比。

2、创新手段，破解物业费的收缴难题

物业收费难、业主不交物业费，直接导致物业服务质量的下降。要强化宣传教育，使业主明白自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益，同时也损害了业主自身的利益。要采取得力措施，对无正当理由拒缴物业费的业主，要在小区宣传栏、报纸、电视台等媒体进行曝光；对公职人员要由单位负责督促，无正当理由拒缴的，扣发其工资，情节严重的，要诫勉谈话，直至进

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行组织处理。

3、积极妥善处理遗留问题

一是逐步理顺水、电、气等单位与物业服务企业的关系。按照《物业管理条例》规定，有关单位应积极创造条件，逐步做到服务到户、收费到户、维修保养到户。二是集中解决一批开发商遗留问题。组成遗留问题排查解决工作组，拉出清单，逐个研究解决方案，限期解决。

3、进一步创造良好的法制环境

一是相关部门要加快制定物业管理的相关办法，通过法规等形式建立起完善

的物业管理体系，通过完善的制度制约和规范物业管理企业、业主、主管部门的行为。二是各级部门要加强对业主委员会的成立、业主大会的召开、物业管理企业的选聘等环节的指导力度，通过指导业主的行为，使其能够合理合法的维护自己的权益。三是通过带出去、请进来等多种形式，指导物业管理企业主动学习借鉴先进物业企业的经验，加强对企业及从业人员法律法规知识的培训，提高企业守法的自觉性。四是加大物业管理知识的宣传力度，正确反映群众的合理诉求，引导市民树立正确的消费理念，提高对物业服务的认识。

5、加强物业管理项目的网上动态监管

充分发挥网络技术监管市场作用，建立物业管理网上动态监管机制。完善物业管理项目动态管理网络，对物业管理项目的房屋及设施设备养管、物业服务企业和管理人员变动、业主大会和业主委员会建立、物业管理服务费用收缴等情况按月进行信息更新，实现与物业管理项目经理动态监管网、物业项目退出监管网的链接联动，通过定期分析与跟踪，对影响行业发展和社区和谐稳定的问题，做到早发现、早协调、早解决。

八、结语

物业管理公司的成立，是为了更好的管理小区、服务小区和发展小区。研究当下部分物业管理公司对小区居民生活影响是有必要的，以服务为本的物业管理企业，只有处理好与业主的关系，被业主接受，才能促进物业公司的健康发展及单位或社区的和谐。

从此次调研中，总结了以下几点建议供物管公司服务小区做参考: （一）对于物业管理公司的经费要做到公开透明。 （二）加强公司员工与小区居民之间的交流，增强凝聚力。 （三）加强对物业管理公司内部员工的培训，培养更优秀的人才。

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