物业管理法律培训

关于物业管理的法律培训提纲

一、物权法及物业服务合同纠纷司法解释之重点解读

2008年以来，国家、广东省和最高人民法院相继颁布了《物权法》、《广东省物业管理条例》等与物业管理工作密切相关的有关法律、法规，为便于理解、适用物权法关于物业服务的有关规定和精神，最高人民法院制定并颁布了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该司法解释于2009年10月1日开始实施。该司法解释对前期物业服务合同的效力、违约责任、物业费、物业服务区域的移交等有关问题作出解释。

为了帮助各位在物业服务工作中更好地理解、使用有关法律，特开展本次培训工作。

1．非规划内露台、首层毗邻花园的专有使用权问题

本节所指露台，并非规划上专属于特定房屋、且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，该种露台业已经司法解释明确为专有部分。

在实践中，对业主共有所有权与共有部分专有使用权要注意予以区分。所谓“共有部分专有使用权”是指根据法律规定和区分所有权人的约定，某一个或数个区分所有人享有排他独占使用共有部分的权利。共有部分专有使用权主体为特定区分所有权人或特定第三人，产生方式有以下两种：（1）全体业主共同约定而产生（2）商品房开发商在出售商品房时，

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保留了某一部分的所有权（如露台、花园），并在该部分上设立专有使用权，且专有人对该部分的使用不会影响、侵犯其他业主的合法权益。

2.前期物业服务合同的效力

司法解释第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

该条规定明确了前期物业服务合同对业主有约束力，业主虽然不是前期物业服务合同签署人，但却是当事人，应当遵守前期物业服务合同的约定。新世界实际情况是业主在收楼前必须签署物业服务合同，如果开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同已经公示，就算业主拒绝签署物业服务合同，也须遵守前期物业服务合同。对此，我们建议公司予以公示。

司法解释第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

现实中前期物业服务企业基本上是开发商控制，因此前期物业服务合同难免出现利益冲突的条款。解释为了规范物业服务企业的行为，规定了物业合同等相关合同或条款（包括前期物业服务合同）的几种无效情形：

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（1）为了防止物业服务市场混乱，《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。” 例如白蚁防治、清洁等工作。《解释》规定物业服务企业转委托无效。现实中有物业服务转包和分包的情形，如果属于转包情形容易发生类似建筑市场转包的不良后果。“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人”包括一并委托给专业性的服务企业或非专业性的物业服务企业，也包括肢解转委托或转包的情形也应属无效范畴。（2）免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效（即便给与了提示和说明）。此条款的法律依据:《合同法》第四十条规定“具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”例如，《物业管理条例》第47条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”可以看出，安全防范工作是物业服务公司的法定责任，是不能通过合同约定免除的。举个例子，有的小区物业公司在停车场处竖块牌子注明：“停放车辆出现损坏、被盗的，物业服务公司不承担赔偿责任”，这样的免责条款是无效的。

3. 违反前期物业服务合同的违约责任

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，

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业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

解读：此条容易理解，物业服务企业的义务依据包括：1）法律法规；2）行业规范；3）合同约定；4）公开的服务承诺和服务细则。

不属于物业服务企业的服务项目，物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款，但这也不能超越《合同法》第五十三条的免除责任无效：（1）造成对方人身伤害的；（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

解读：按照新的司法解释，最高院赋予了物业服务企业有一定条件的起诉权，起诉前提条件是“业主违规违约，并实施妨害了物业服务企业的物业服务与管理的行为”。我们认为，对于这条解释可能会引起不同的理解，因为“实施妨害了物业服务企业的物业服务与管理的”这一概念又可以是广义的，也可以是狭义的。如从广义的理解，只要业主有违规违约，不论是专有部分，还是共用部位，不论是对物业企业造成直接的，还是间接的妨害服务与管理，物业企业都可以依法直接将实施妨害物业服务与管理行为的业主告上法庭，要求侵害业主承担相应的民事责任。如果是狭义的，应当理解为这一实施妨害了物业服务企业的物业服务与管理的只能是

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