协议招标文件

(2)档案管理规章制度：各项建设资料、住户档案、装修管理档案、维修档案、巡视记录、设备运行档案、投诉与回访记录、其他管理服务活动记录等的接收、建立、保管等方案措施；

(3)公建配套管理规章制度：物业管理服务配套用房、商业用房、车辆停放场所等的使用、出租、养护等方案措施；

(4)房屋、设施、设备管理规章制度：房屋修缮养护、设备运行维护、绿化种植保养、景观设臵保护等的计划、方案、要求、标准和实施效果等。

4.制订招标项目前期物业管理服务物资配备标准、数量等及物品、耗材等的使用方案、措施。

应述及内容：

(1)物资配备：办公用品、交通工具、通讯设备、工作器械、安全设施设备等的配臵标准、数量、要求等。

(2)各类物资、耗材等的使用、管理的计划、方案。 5.制订招标项目前期物业管理服务其他方案、设想。 应述及内容：

(1)业主委员会的建立； (2)便民服务措施； (3)增收节支方案等； 可述及内容：

(1)物业管理优秀住宅小区的创建； (2)社区文化活动；

(3)高科技的管理手段等。

上述五项应逐章编写，不得增加、删减。

第六节 投标文件的格式

一、投标文件的数量

投标人应提交2套投标文件（1份正本，1份副本）。每份投标文件须在文件袋上清楚地标明“正本或副本”字样，正本是指投标人按招标文件要求所提交的全部文件和资料。正本和副本如有不符，以正本为准。

二、投标文件的要求

1.投标文件及相关附件和补充文件应打印，并由投标单位的法定代表人或经法定代表人授权的代理人亲笔署名，加盖法人单位公章和法定代表人印章。授权代理的须将书面出具的“授权委托书”附在“商务标”内。

2.投标文件的字数应控制在4万 (约150页)以内。 3.投标文件应无涂改和行、字间的插入。

4.投标文件的“商务标”和 “技术标”为明标，其封面格式按附件规定编制，文本格式按下列要求执行。

⑴纸张：白色A4纸（21cm×29.7cm）单面打印，文本中不得使用彩色纸或白纸分隔；

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⑵统一序号：正文中大标题完全按照招标文件的内容，大项标题序号“第一章、第二章”等，小标题统一使用下列层次序号，即用“一、（一）、1、⑴”以此类推，中间不准有空面，前后不准有空面，每一章结束要换页，节与节之间不要空行，不准有明显标识、页码和体现企业特点的文字、图案、表格。 ⑶大标题使用三号仿宋休，单倍行距，居中。正文使用四号仿宋体，单倍行距，首行缩近二个字符，小标题也缩近，上、下、左、右页边距均为2.3CM，所有字体标准间距，不得加粗、倾斜、下划线、加黑、加色彩等装饰，不得使用彩色字体。如有图表，字体也要符合上述要求。

第七节 投标文件的递交

一、投标文件的印记

1.投标文件封面应写明招标人名称、招标项目名称及投标人名称、地址和邮编，并加盖投标人法人单位公章及法定代表人印章。

二、投标文件的处理

1.中标人的投标文件将作为《前期物业管理委托合同》的有效组成部分，不予退还。

第九节 开标、评标

一、 一般规定

1.投标人应按招标文件的要求提交投标文件，保证所提供的材料内容是真实的，并对招标文件作出了实质性响应。否则将被拒绝参加投标。

2.投标人可以承诺优于招标文件中规定的物业管理服务标准和内容，但不能低于或少于招标文件中规定的物业管理服务标准和内容。开标后提出的任何附加优惠条件，不作为评标依据。

四、开标、评标程序

1.招标人向评标小组提供所需的重要信息和数据。

2.由招投标机构工作人员查验投标文件内容是否完整，文件签署是否符合要求，装订是否规范，编排是否合理，资格证明材料是否完备。经查验合格的投标文件提交评标小组评审。

3.评标小组根据评标标准和方法对投标文件进行评审、比较。 4.评标小组在评审过程中对投标文件做出合格或废标的决定。 五、废标的界定

1.投标人以他人的名义投标、串通投标、以不法手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的。

2.投标人的投标报价明显低于或高于其他报价且不能合理说明的。

3.投标文件未能对招标文件提出的所有实质性要求、规定和条件做出响应的，或拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明的。

4.投标文件附有招标人不能接受的条件的。

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5. 投标文件中的投标函未加盖投标人的公章及企业法定代表人印章的，或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书（原件）及委托代理人印章的；

6. 明显不符合国家、省和市有关规定、标准的或招标文件要求的； 7.投标文件不足规定份数的；

8. 投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效，按招标文件规定提交备选投标方案的除外

9.未按招标文件规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的。

第十节 合同签订

1.招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人，不得在评标小组推荐的中标候选人以外确定中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力原因提出不能履行合同、经有关部门审定不具备中标资格的，招标人可以按排名顺序另行确定中标人。

2.招标人应当在评标结束后向中标人发出中标通知书，中标人在接到中标通知书起30日内与招标人订立《前期物业管理委托合同》，中标通知书将作为合同的有效组成部分。

3.招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人与中标人订立背离合同实质性内容协议的，由房产行政主管部门按国家、省和市有关规定处理。

4.招标人无正当理由拖延或拒绝与中标人签订合同，造成中标人损失的，应当赔偿损失。

5.中标人无正当理由拖延或拒绝与招标人订立合同的，将被取消中标资格并没收投标保证金。给招标人造成损失超过投标保证金数额的，应对超过部分进行赔偿。

6.中标人应按中标通知书指定的时间、地点与招标人签订《前期物业管理委托合同》，该合同应参照《昆山市前期物业管理委托合同》并报房产行政主管部门审验、备案。招标文件、中标人的投标文件及招、投标人之间涉及招投标事宜的往来书面材料均为合同的有效组成部分，具有法律效力。

第十一节 投诉处理

一、招、投标当事人或其他利害关系人，对前期物业管理招投标活动中存在的违法、违规及其它不公正行为可向房产行政主管部门或有关部门进行投诉。非当事人或利害关系人也可以进行举报。

二、投诉应采用正式文件、信函、传真等书面方式进行。投诉内容应述及被诉单位的真实具体情况、被诉行为的基本事实、已经或可能产生的不良后果等，并提供有效线索或证据。

三、鼓励投诉人表明自己的姓名、工作单位、联系方式等真实情况，对不愿表明的，尊重其意愿。对内容明显不实、未提供有效材料难以查证的和被诉事项已进入司法程序的投诉，将不予受理。

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附件一：评分标准

对“商务标”、“技术标”和现场答辩部分分别进行评审打分，所有分值均保留小数点后1位。其他分值部分按招标文件规定计取。

一、 “商务标”部分

1、“商务标”部分评分值占总分值的30%，按百分制计分，其中价格分为20分，综合分为80分。

2.价格分按按昆山市政府昆政发[2007]37号文件《昆山市物业收费管理实施细则（试行）》执行，否则为0分

3.综合分评定时应考虑投标人是否实质性响应了招标文件的要求和条件，包括：物业管理服务费用收支测算、企业经营成果和发展规划、企业对投标项目优惠承诺等及文本的组织、编制。综合分由专家评委评定，得分一般不得低于60分。

4.将每位专家评委对“商务标”部分的评分值累加除以专家评委数，得出的平均值即为“商务标”部分的最后评分。

5.商务标综合分评分标准（80分）： (1)物业管理服务费用收支测算（30分） (2)企业经营成果和发展规划（20分）

(3) 企业人力资源、招标项目人员配备（20分） (4)投标文件文本组织、编制（10分） 二、 “技术标”部分

1.“技术标”部分评分值占总分值的50％，按百分制计分，得分一般不得低于60分。

2.“技术标”评分按招标文件的要求和条件，根据“技术标”的内容与评分要求逐项进行评审打分。

3.将每位专家评委对“技术标”部分的评分值累加除以专家评委数，得出的平均值即为“技术标”部分的最后评分。

4.技术标评分标准(100分)：

(1)招标项目前期物业管理服务的整体设想与计划（25分） (2)招标项目前期物业管理服务的机构组织（20分） (3)招标项目前期物业管理服务的规章制度(30分) (4)招标项目前期物业管理服务的物资配备（10分） (5)招标项目前期物业管理服务的其他设想（15分） 具体细项分值见“评委评分表”。

上述五个项目应在技术标中逐章编写，并体现其合理性、先进性、周密性和可行性。专家评委根据招标文件的评分细项标准逐项评分，得出技术标的得分。

三、信用信息分部分

1.信用信息部分评分值占总分值的20%，按百分制计分。

2.建设局房地产管理处根据《昆山市物业管理企业信用信息管理暂行办法》对各企业进行评定，在昆山市物业管理企业信用系统中显示的当前得分。

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