- 21 -
整个市场后期看好；
生态环境：随着社会的发展进步，市民对绿色健康文化环境的需求较为迫切，西安市城东的“千亩幸福林带”工程有效改善了城东乃至西安市的生态环境，使得城东成了高尚住宅区、旅游度假区及城市新的副中心。
潜在价值：城东区域内城市建设的步伐的加快，浐灞生态区的快速发展、纺织城改造开始动工以及地铁修建，项目位于城东区有着潜在巨大的升值空间。
2.6.4威胁分析
房产政策：国家近年固定资产投资的姿态及出台的政策，一定程度上制约了地产市场。
竞争对手：西安是东郊区内相继推出一些住宅项目，这将不可避免的对本项目后期入市造成一定影响，分流一部分本项目的目标客户群，且对本项目的市场竞争力带来压力和冲击。
客户情况：客户置业谨慎，这也为市场的销售情况带来了一些负面影响。
2.6.5结论与对策
2.7价格定位 2.7.1定价方法
项目的价格定位采用目前国际和国内通用的市场比较法。市场法的理论依据是经济学中的替代原理，替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵制，趋于一致。因此在评估某一房地产的价格时，可以用类似房地产的已知交易价格比较求得估价对象房地产的未知价格。只要收集的资料与待估房地产之间具有一定的相关性，而且通过比较，其相关程度又均能满足当事者的效用欲望，这些资料就视为可比的交易实例。当以这些交易实例作依据，与待估房地产进行比较、检查修正后，就可以评估出待估
- 21 -
- 22 -
房地产的价格。这时，交易实例与待估房地产之间就产生了替代关系。
2.7.2住宅价格定位
项目总体定价采取稳定价格价策略，根据对城东房地产市场的供给调查，选取与项目相近的三个楼盘作为可比实例，运用市场比较法，确定项目的价格，选取的三个可比实例为：国际幸福城.珑原、龙城四季、长乐坊。
项目 成交价格 开盘日期 国际幸福城.珑原 6500元/㎡ 2011-08 长乐坊 6800元/㎡ 2011-04 龙城四季 7000元/㎡ 2011-03 1．交易情况分析
交易情况的分析判断是以正常的市场价格为基准，三个可比实例的交易均认为是在正常的市场交易情况下进行的，不涉及非正常因素的影响，故交易情况也无需修正。
2．房地产状况分析
- 22 -
- 23 -
房地产状况修正表
可比实例 房地产状况 权重 幸福东岸 国际幸福城.珑原 交通便利度 周边环境 配套设施 地理位置 小区规模 小区环境 建筑规模 楼宇素质 面积户型 工程质量 合计 0.15 0.05 0.1 0.1 0.05 0.05 0.1 0.15 0.1 0.15 1 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 96 98 97 98 101 95 101 98 98 99 98.1 长乐坊 100.2 99 100.5 101 99 98.5 99 99.2 99.5 100 99.59 龙城四季 101 100.5 101 102 102 100 100 100.8 102 100 100.93 3．交易日期情况分析
可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是应该在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同（往往是不同的，而且通常成交日期早于估价时点），房地产市场状况可能发生了变化。
由上可知，龙城四季的销售价格比较稳定，近一年内价格变动率为0%，长
- 23 -
- 24 -
乐坊变动较大，近一年内变动为7.3%，而国际幸福城.珑原则变动最大，近一年内价格变动率为15%。
4．测算本项目正常市场价格 （1）求取交易情况修正系数
由上述交易情况分析指，交易情况系数调整为1； （2）求取交易日期调整系数
考虑到房地产整个市场状况及国家的一些宏观政策，交易日期调整系数确定为如下所示：
龙城四季=（1+0%）=1.0； 长乐坊=（1+4%）=1.04；
国际幸福城.珑原=（1+5%）=1.05； （3）求取房地产状况调整系数
龙城四季房地产状况调整系数：100/100.93； 长乐坊房地产状况调整系数：100/99.59； 国际幸福城.珑原房地产状况调整系数：100/98.1； （4）求取比准价格 计算公式：
比准价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期调整系数*房地产调整系数；
龙城四季：7000*1.0*1*100/100.93≈6935元/㎡； 国际幸福城.珑原：6500*1.04*1*100/98.1≈6890元/㎡； 长乐坊：6800*1.02*1*100/99.59≈6964元/㎡； （5）权重的确定
对个案例的权重确定如下： 龙城四季：0.35； 长乐坊：0.35； 国际幸福城.珑原：0.3；
- 24 -
相关推荐：
loading