浅谈土地储备制度对房地产市场的影响

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浅谈土地储备制度对房地产市场的影响

作者：马莉萍

来源：《科学与财富》2011年第04期

[摘 要] 土地储备是政府高效控制城市土地开发利用的一种常用手段，我国土地储备制度是我国在土地管理方式逐步从计划经济体制向市场经济体制转变，以经营城市为出发点,以提高土地利用效率和优化土地资源配置为目的，实现土地资产保值增值的一种土地管理制度。我国的土地储备制度最早起源于20世纪80年代初的香港．直到1996年上海才率先成立了我国内地的第一家土地储备机构．现在，土地储备已经成为我国土地市场建设与土地管理中的一个热点问题，也成为房地产业发展的风向标。针对土地储备制度带来的房地产市场的变化，研究土地储备制度对房地产市场的影响，具有十分重要的意义。 [关键词] 土地储备，房地产，影响

一、土地储备制度的发展

土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。我国最早的土地制度是原始社会的土地公有制，但新中国土地储备政策自上世纪80年代才开始，直至90年代初，无论产业用地还是经营性用地主要是净地协议出让，土地出让量相对较小。1986年10月，随着城市经济体制改革的不断深入，上海积极探索实现土地有偿使用的道路，市政府发布《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》。1992年邓小平同志南方谈话后，土地使用制度改革全面推行。到2000年，土地批租为上海带来了1000多亿元的基础设施投资。实践证明，广泛地实行毛地（也称“生地”）出让，不仅推进了土地有偿使用制度改革，而且大大加快了城市房地产业的发展和旧区改造的速度，并通过土地出让所得为城市建设筹集了巨额资金，加快了城市基础设施建设的步伐，在很大程度上带动了整个城市房地产经济的发展。国务院在2001年4月发出的《关于加强国有土地资产管理的通知》第一节中明确指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”拉开了中国土地储备制度的帷幕。2002年，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明确规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。到了2005年，招拍挂已经成为经营性土地出让的唯一途径。2007年11月19日，国土资源部等三部委出台的《土地储备管理办法》，《土地储备管理办法》系国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”为目地。 二、土地储备制度