一般因素
估价对象位于西安市城区，作为商服用地，其土地价格形成的一般影响因素主要有：
1、城市资源状况 (1) 地理位置
西安市位于中国内陆西北地区的陕西省关中平原的中部，南依秦岭，北临渭河；地处中国中部和西部两大经济区域的结合部，是“丝绸之路经济带”的起点和“关中—天水经济区”建设的中心城市，是新欧亚大陆桥中国段陇海—兰新铁路线上最大的中心城市，在全国区域经济空间结构中具有承东启西、东联西进的区位优势，在西部大开发战略中具有重要的地位。
(2)人口及土地面积
截止2014年底，西安市常住人口862.75万人，其中城镇人口626.44万人，乡村人口236.31万人，全市户籍总人口815.29万人。总土地面积10108平方公里，市区规划面积865平方公里，城市建成区面积449平方公里。
(3)行政区划
西安现辖新城、碑林、莲湖、雁塔、灞桥、未央、阎良、临潼、长安9个区，蓝田、周至、户县、高陵4个县，共有109个街道、67个镇、782个社区和2991个行政村。并设立有国家级西安高新技术产业开发区、国家级西安经济技术开发区、西安曲江新区、西安浐灞生态区、西安阎良国家航空高技术产业基地、西安国家民用航天产业基地、西安国际港务区和西安沣东新城等开发区。
(4)自然条件
西安市地貌北部为冲积平原，南部为剥蚀山地，平原占总面积的43.7%。西安城区位于渭河平原的二级阶地上，地层岩性主要以粉质粘土为主，地基承载力标准值为fk=130-180kpa，地质结构较为稳定，地质灾害主要为地面沉陷和地裂缝。西安市属暖温带半干旱与半湿润的季风气候区，四季分明，雨量适中，气候宜人，年平均气温15.8℃，年降水量423.9毫米，年均
相对湿度70%，2014年，全年二级标准（良好）以上天数 211天，空气质量总体较好。西安自古有“八水绕长安”之美称，市区东有灞河、浐河，南有潏河、滈河，西有皂河、沣河，北有渭河、泾河，此外还有黑河、石川河、涝河、零河等较大河流，境内河流绝大多数属黄河流域的渭河水系，其中渭河横贯市境内约150公里，年径流量为25亿立方米，加之黑河水利枢纽工程的建成营运，基本能满足城市生产生活用水。
2、土地制度与房地产市场状况 (1)土地制度
近年来，中央政府加强对土地市场的宏观调控，通过严格控制建设用地供应总量，深入推进土地有偿使用制度改革，严格落实经营性用地招标拍卖挂牌出让制度，促使土地市场规范发展。
国家层面，2014年5月22日，国土资源部颁布《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号），提出进一步加强规划引导、强调布局优化、强化标准控制、充分发挥市场配置、突出存量土地的盘活利用、完善监督考评新机制等要求。2014年9月12日，《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发（2014）119号）出台，提出使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，坚持和完善最严格的节约用地制度，遵循严控增量、盘活存量、优化结构、提高效率的总要求，全面做好定标准、建制度、重服务、强监管工作，大力推进节约集约用地，促进土地利用方式和经济发展方式的快速转变。地方层面，陕西省及西安市发布实施了《关于印发西安市开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理实施细则的通知》（市政发?2009?52号）、《关于进一步加强和改进国有建设用地供地管理的通知》（陕国土资发?2011?51号）、《西安市人民政府关于进一步推进土地节约集约利用的通知》（市政发?2013?47号）、《陕西省节约集约用地实施细则》（陕国土资发?2014?56号）等一系列政策措施，进一步落实了国家各项建设用地管理政策。另外，西安市国有建设用地使用权网上交易系统已于2013年1月1日起试运行，进一步促进土地交易市场运作更加透明化、规范化。
(2)房地产相关政策
2014年以来，我国房地产市场改变了多年的上涨趋势，逐渐呈现低迷状态，面对新形势，从中央到地方都采取了一系列调控措施，以稳定房地产市场。2014年6月下旬，全国40多个城市相继取消或者大幅度松绑限购；自2015年以来，央行连续五次降息、降准，同时降低房企融资成本和个人按揭贷款成本；2015年3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发文，调整个人住房贷款政策，对再次申请商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于40%，财政部、国税总局联合发出《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将二手房营业税的免征期限从5年调整为2年。上述政策主要围绕着减低住房成本，鼓励首套、改善性住房消费，体现国家分类调控思路，对稳定整个房地产市场将起到积极作用。此外，《不动产登记暂行条例》的正式实施，将对房地产市场发展产生深远影响。
在如今房地产市场陷入低迷时期，以上相关政策和措施的实施，必将起到一定的刺激住房消费、提振市场信心、稳定房地产市场发展的关键作用。
(3)土地市场状况
西安市近年来经济发展强劲，不断改善的投资环境、雄厚的产业基础和独特的区位优势吸引着越来越多的境内外投资，带动了旺盛的土地需求，地产市场交易活跃，地价水平平稳上升。总体来看，2014年以来西安市房地产市场处于较不稳定状态，下行趋势明显，开发商和投资者观望情绪浓厚，土地市场供应量受到一定的影响。
①土地供应总量情况
2015年1-3季度，西安市供应建设用地361宗，总面积25044亩，较去年同期减少12150亩，跌幅为32.7%。其中供应商业用地55宗，供应量占总供应量的6.9%，与去年同期相比，供地量大幅减少，跌幅达64.4%。
②土地价格变动情况
根据西安市地价动态监测成果显示，2000年以来西安地价持续上涨，
2015年3季度城市商业地价指数（定比）达到217。2009年以来西安市商业用地地价指数季度（环比）变化情况如下图。
2009年以来西安市商业用地地价指数季度环比变化图
(4)房地产市场状况
根据克而瑞统计数据显示，2015年1-9月份，西安商品房批售总面积约为1685万㎡，与去年同期相比下滑3.13%，其中商业用房批售面积约410万㎡；全市商品房销售面积约1424万㎡，同比增长14.16%，其中商业用房销售面积约190万㎡。根据市场信息显示，第三季度，西安市的甲级办公用房市场的净吸纳量达到约2223㎡，环比大幅上涨；甲级办公楼市场的空置率约为10%，相比上季度下降0.4个百分点。总体来看，全市商业房地产供给旺盛，市场总体需求平缓，价格相对平稳，虽然住宅市场利好政策的出台对整个房地产市场有一定的刺激作用，但前三季度全市商业房地产的去化压力较大。随着西安丝绸之路经济带建设的积极推进，西咸新区获批成为第7个国家级新区、高铁建设速度加快以及地方政府招商引资政策优惠等利好因素的影响，对西安商业地产市场的发展有积极作用。
3、城市规划与发展目标 (1)城市规划
根据西安城市总体规划（2008—2020），西安的城市性质是：世界著名古都，中国中西部重要的中心城市，陕西省省会，并将逐步建设成为具
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