低时，提高贴现率减少了开发阈值，促使加速开发投资；而当贴现率较大时，提高贴现率增大了开发阈值，延迟开发投资，对平均开发时间的影响是类似的。然而，其对开发密度和开发价值的影响却始终是单调递减关系。表明了当中央银行利用房贷利率来调控房地产市场时需要谨慎。即当利率较低时。调高利率能够降低开发阈值，使开发商投资开发更多的房产，但却使开发密度和开发价值下降；而当利率已比较高时，调高利率却增加了开发阈值，延迟了开发商的投资，同时仍使开发密度和开发价值下降。如果利率已经很高，则降低利率既能促进房产开发，也能加大开发密度，此时的调控政策是很明确的，即：想通过增加供给来降低房价需调低利率，想抑制房产投资过热则需调高利率：如果利率较低，调离利率将使开发商加快房产开发，但却未必能达到增加房产总量而提高供给压低房价的目的，这恰恰是当前我国房产市场的现实情况，尽管提高了利率但房价依然在高位徘徊。
建筑时间越长，开发阈值越大，开发投资的平均等待时间也越大；开发价值则随着建筑时间的增加而减少：而最优开发密度则不受建筑时问影响(当初始值超过阈值时则开发密度随着建筑时间的增加而减少)；需求参数a可以反应人们对房价的最高心理价位，其值越大，表示人们的收入水平越高，随着它的增大，开发阈值减小，开发投资的平均等待时间减少，开发密度和房产。随着贴现率(市场平均收益率)的增加，开发阈值先减少后增加和房产开发价值增大。参数b表示房产需求对价格的敏感性，值越大敏感性越小，开发阈值和开发的平均等待时问将越大。开发密度和开发价值将越小。可变成本越大，开发阈值和开发的平均等待时间将越大，开发密度和开发价值将越小。固定成本增大后。开发阈值和开发密度以及平均等待时间都将增大，而开发价值将减小。
5、 总 结
本文通过对房地产投资决策的分析，讨论了投资房产的最佳时机问题，最优开发密度，开发阈值，开发的内在价值。但是理论研究毕竟是建立在一些假设的基础之上的，比如需求波动变化服从几何布朗运动过程，需求随着建筑量的增加而增加等，这不一定与现实相符合。特别是由于我国房地产业起步阶段的不成熟性，市场正处在整体供给过剩与价格持续上涨同时并存的非均衡状态，即房地产
需求的增长低于供给的增长，从而整体房地产市场处于供给过剩状态。市场极易出现投资过热、金融坏账和房地产泡沫等问题，因此政府必须适时而有效的采取各种宏观调控政策来引导房地产市场的正确发展。
房地产宏观调控的经济手段主要有税收、利率、信贷等方面。对于税收，可以通过设置税种，调整税率、税收减免和税收征管等措施介入房地产收益的初次分配和再分配过程，进而影响房地产经济的各项活动。对于利率，长期利率反映了房地产投资的机会成本的一般水平，长期利率越高，房地产投资的机会成本越大，因而会抑制房地产投资；另外，房地产投资中普遍存在的利用财务杠杆现象，导致投资成本增大，风险程度提高，往往会限制房地产的投资进而压缩其投资规模。对于信贷，房地产业的相对规模(指一定时期内房地产业的信贷量占全社会总信贷量的比率)可以反映出房地产业在宏观经济中的重要程度，也可以反映出其在国民经济中受金融支持的力度；房地产业信贷的绝对规模(指一定时期内房地产业的信贷量的绝对值)基本可以反映出房地产投资规模的膨胀、停滞及萎缩的趋势。一般地，房地产信贷绝对规模扩大，投资量增加，产业发展速度加快，就会推动国民经济的快速发展，反之，则会抑制国民经济的发展速度。
总之，在适当的放开房地产业让其自由发展的同时，政府必须给予扶持和引导，根据我国的实际国情及时采取有效的宏观调控措施，促进其更快的走向成熟，确保房地产业持续、稳定、健康的发展。
参考文献：
[1] 项盛辉，何芳．实物期权方法在房地产开发中的应用[J]．建筑管理现代化，2002 [2] 张金明，刘洪玉．实物期权与土地开发决策模型[J]．土木工程学报，2004 [3] 刘青青,王向荣.房地产开发投资．佳木斯大学学报，2O08，09；
[4] 刘涛．基于实物期权的房地产开发投资决策理论研究[D]．上海交通大学管理学院，2007 [5] 尹华平．复合期权在房地产项目多阶段投资评价中的应用研究．金属材料与冶金工程，
2007
相关推荐：
loading