2、开发商操作卖点
1）物业管理方面：粼江峰阁由香港戴德梁行物业管理公司做全程物管，这是成都市首家由境外物管公司充当全程物管的项目，也是戴德梁行在成都首次做全程物管。高品质的物管公司对项目进行全程管理，使项目的附加值又有所提高，也增加了市民对粼江峰阁的信心。
2）精品会所：粼江峰阁的精品会所是没有归入项目公摊的，是由吉宝臵业额外出资修建，并会将其赠送给业主委员会，到时候业主交很低的物业管理费就可以免费享受会所的所有服务，这种高品质的享受不仅限于业主一人，还包括他的家人和朋友，都可以免费享受到粼江峰阁高品质的服务。
（三）、户型说明
粼江峰阁共有6幢主楼，共有1143套单位，具体分布如下：
单位：套 各栋套数 楼号 一号楼 二号楼 三号楼 四号楼A 四号楼B 四号楼C 五号楼 六号楼 总数 各户型套数占总套数比例（％）
? 主体户型（不计一些比较相似的，仅有一个阳台的差距的户型）大致有20种左右，其中三房
和四房的比重较大，占总户型类型总数的70％左右。小户型，即一房、紧凑的两房主要集中在五号楼。 ? 户型评比如下：
根据户型的设计，朝向，景观，私密性等因素对户型有一个大致的评比。
一房 —— —— —— —— —— —— 62 —— 62 5.4 两房 13 52 54 2 2 2 186 54 365 32.0 三房 85 108 113 78 78 78 —— 109 649 56.8 四房 30 8 7 4 —— 4 —— 1 54 4.7 五房 1 —— —— 2 6 2 —— 2 13 1.1 总计 129 168 174 86 86 86 248 166 1143 100 占总比例（％） 11.3 14.7 15.2 7.5 7.5 7.5 21.7 14.5 100
1） 在1143套单位中，好的户型列表如下：
具 体 分 布
户型（套）
总户数
所占 比例（％）
户数
最好的户型 好户型 较好的户型 总计
4 534 131 669
0.35 46.72 11.46 58.53
— 54 58 112
一号楼
比例（％） —— 4.72 5.07 9.79
户数 4 87 22 113
二号楼
比例（％） 0.35 7.61 1.92 9.88
户数 — 63 24 87 三号楼
比例（％） —— 5.51 2.10 7.61
户数 — 246 — 246
四号楼
比例（％） —— 21.52 —— 21.52
五号楼 户数 — — — —
比例 — — — —
六号楼 户数
比例（％） —— 7.36 2.37 9.73
— 84 27 111
2） 差的户型列表如下:
具 体 分 布
户型（套）
总户数
所占 比例（％）
户数
最差的户型 较差户型 总计 87 7.61 28 一号楼
比例（％） 2.45 户数 8 二号楼
比例（％） 0.70 户数 8 三号楼
比例（％） 0.70 户数 —— 72 72 四号楼
比例（％） —— 户数 31 五号楼
比例（％） 2.71 户数 12 六号楼
比例（％） 1.05 289 376 25.28 32.89 1 29 0.09 2.54 52 60 4.55 5.25 52 60 4.55 5.25 6.3 6.3 62 62 5.42 5.42 50 50 4.37 4.37
具体推售步骤:
A、在项目的入市期，首先推较好的户型所占比例最高的四号楼C和各种户型都比较集中的
三号楼,再加上小户型最集中的五号楼的部分单位，用来强烈地冲击市场,以最快的速度抢占市场，在市场上形成一定的影响力。
B、在项目的发展期,推出四号楼A和四号楼B、一号楼以及五号楼的剩余单位，是要继续以好
的户型冲击市场。在这一时期考虑到中海格林威治城也将推出市场，中海很可能会先以比较便宜的单位抢占市场。在这一时期，我们同时推出户型、景观都很好的单位以及极具市
场竞争力的小户型，在竞争上可以以产品品质取胜，多选择性和低价格的优势可以让我们在这一时期的竞争中与对手相抗衡。
C、在项目的稳定期，推出二号楼和六号楼，是要在强销后保持一个比较稳定的销售进度，二
号楼无论从户型、景观上来说都是六幢楼中最好的，用最好的产品来打市场，六号楼相对而言有部分小户型，由于其位臵和朝向，相比而言其价格较低，将好的产品和比较差的产品同时推出市场，这一时期可能正是中海的强销期，其推出的单位的不会再只用低价格的单位，用最好的产品去与之竞争，再加上六号楼的价格优势，在竞争中可能获得胜利。 D、在尾盘销售期，推出所有的剩余单位，力求在最短的时间内消化所有的剩余单位，在这一
时期，可以采用活动或促销的形式吸引顾客，也可以采用小幅度降价的方式打市场。
四、宣传主题
（一）在项目的蓄水期，应将项目的总体优势和地段优势作为项目的宣传主题，在这一时期，市场上并没有明确的竞争对手，应首先将客户的眼光吸引到项目所在地段来，说明地段的优势以及塑造粼江峰阁的总体形象。
（二）在项目的入市期，中海格林威治城应正处于蓄水期和形象树立期，这一时期仍然可以将地段作为宣传主题，但频率可以放缓，另外，可以将新加坡的南洋风情园林作为宣传主题，避免和中海的热带风情直接正面交锋。
（三）在项目的发展期，这一时期中海也进入市场，他们可能会强势推广其园林，很可能其样板园林也呈现和开放，在这一时期，我们应主推高品质的精装房，并大力渲染吉宝是做精装房的专家，有二十年精装房的开发经验，用这一优势来与中海该时期的主题相抗衡。另外，在这一时期还可以部分渲染我们的国际化配套优势。
（四）在项目的稳定期，我们应主要将一种国际化的生活方式作为项目的推广主题，用国际化的生活方式吸引目标客户。
（五）在项目的尾盘销售期，为了使这一时期的时间尽量地缩短，我们应用粼江峰阁的销售情况来表明客户对本项目的信任度以及项目的未来前景，吸引更多的客户购买本项目，这一时期还可以再次将项目的总体形象作为推广主题。
五、媒介投放
（一）宣传媒介选择
1、报纸媒介
采用大众媒体的宣传方式，如《成都商报》、《华西都市报》等，其作用在于在大众群体中
建立足够的知名度有利于潜在的目标客户对本项目的心理认可，更容易让潜在客户在大众中建立尊贵的感觉。《成都商报》的受众群体主要为成都市内的客户，《华西都市报》的受众群体除了部分成都客户，大多数都是二线城市的客户群。因此在媒介选择与投放上，建议仍然采用《成都商报》上打硬广告，《华西都市报》做缮稿宣传相结合的方式。此外，《成都日报》现在为政府部门的机关报，应作适当宣传，此外还可以考虑《成都晚报》、《天府早报》等小众媒体，，也可以配合主流媒体做为宣传媒介。
2、户外广告
由于成都市从2004年3月1日开始整顿户外广告，人民南路沿线、天府广场周边以及机场、各主干道内的户外广告将重新规划，大部分广告位将进行拆除，因此项目主要使用的户外广告为售楼部门口一直树立的广告牌，上面包括粼江峰阁的LOGO，项目整体形象以及售楼部电话等。其他的户外广告可以选择机场高速收费站的90㎡的落地灯厢或落地看板，由于本项目面对的高档客户群以及外籍人士等都容易在机场出入，因此在机场外树立本项目的形象广告效果会比较显著。此外，还可以考虑盐市口西南影都上的巨幅广告位或玉带桥头上的广告位。
3、电视广告
电视广告主要运用于项目销售的稳定期，以一种更直观和强视觉冲击力的效果使项目的形象深入人心，因此在电视媒体的选择上要选择收视率较高，受众人群较符合本项目目标客户群的栏目和电视台。
经过对比分析，中原建议采用以下电视台或电视栏目：
媒体 时段 栏目 每日报道 广告长度 15秒 15秒 15秒 15秒 刊例价 13．85万/月 3400元/9/次/天 3300元/天 折扣价 9．695万 1700/元天 1815元/天 33频道（经济电视台） 19：33—19：58 《天天房产》 《四川经济电视台》 成都电视台 4台滚动播出 22：05—22：50 19：58—20：33 今晚8:00 ? 成都电视台最好时段“今晚800”后全年广告对外宣称已经被买断，目前世家机构高层正
利用公司资源同成都电视台进行协调，有望电视台能为本项目特批一个时段；同时，经济电视台“每日新闻”历年来收视率也居高不下，因此建议先选择经济电视台；
? 《天天房产》栏目是成都市目前收视率最高的专业房地产栏目，建议在进入蓄水期后投放； ? 为了能增加四川二级城市向往成都高端生活的大佬、富商、政客等的接触机率，建议选择
一个全川性公众媒体，四川经济电视台在全川二级城市收视率高居榜首；
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