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代建方式的请示
集团领导：
为落实集团董事会决议精神，我司对南京市房地产项目代建方式进行了调研，形成报告和建议如下：
一、 房地产项目代建的主要方式 1、小股操盘方式
代建方与业主方共同投资项目。代建方一般不作为第一大股东，股权比例30%左右，由代建方全权经营管理项目，其他投资人无论是否控股，均不干预项目具体经营管理，但拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权。
代建方委派项目总经理并组建全建制的操盘团队，总经理以目标责任制的形式对股东会、董事会负责。项目整体开发计划拟订后，上报股东会或董事会审批确定或修订，由总经理全权负责具体实施。
代建团队提供包含前期环节管理、营销环节管理、建设与交付环节管理以及物业管理等内容的服务，代建方先按照总销售额一定比例收取委托开发服务费用，然后按照股权比例进行收益分配。
根据股权比例共担风险，共享收益，但分配比例与持股比例不一定相同，代建方可与其他投资人签订协议，按照项目经营结果和收益情况，设立浮动的分配方案。
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2、委托代建（操盘手）方式
业主方作为委托方，提供土地及项目开发资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权。代建方受业主委托可提供项目全过程开发管理、品牌加持及后期物业管理等服务，实现经营目标，获得相应的操盘收益。在部分项目上，代建方也有通过自有资金或信用担保的形式，向项目提供债权性质的资金的行为。
代建方委派项目总经理及全建制的操盘团队。总经理负责与业主方项目代表对接，牵头制定项目整体开发计划，由总经理和操盘团队具体实施，并定期向业主方汇报经营动态。业主方一般只决策项目重大经营事项，重点参与成本、采购、财务等环节，不干预具体的操盘管理。
代建团队提供包含市场调研、产品策划和定位、设计管理、品牌加持、营销服务管理、建设与交付管理及物业管理等内容的服务，委托开发服务费用按项目总销售额一定比例收取，并与合同约定的经营考核目标挂钩，设置激励和处罚条款。
3、咨询服务方式
代建方不直接参与项目具体经营管理，仅针对业主方委托的部分需求提供咨询服务，如设计咨询、报批报建程序咨询、精装修和景观工程咨询、绿建技术服务咨询、共享房产公司战略合作企业集中采购价格等，服务费用按服务项目面
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积核算收取，项目经营工作仍由业主方自主负责。
除此之外，业主方还可以选择增加营销管理服务，以更好地兑现产品的商业价值，营销服务管理一般按照总销售金额的3%另外计取费用。
二、 以上三种代建方式优缺点分析 1、小股操盘方式
优点：项目风险最低，利于项目核算，可利用社会资本和优秀房地产开发企业的经验优势，强强联合，获得最大收益。
缺点：一是股权转让或者增资扩股手续时间长，需履行评估、报批及挂牌程序，造成资金成本增大。二是大股东（国有资本）决策流程和民营资本操作的差异化、合规化问题会带来后期审计风险。
2、委托代建（操盘手）方式
优点：（1）代建方负责项目全过程开发管理，可最大程度利用代建方成熟的工程、营销管理经验，降低管理风险，全面提升项目开发品质；（2）可借助开发商品牌（如朗诗、金基、保利）市场认可度，实现本项目销售价值最大化。
缺点：（1）费用成本较大，根据调查情况，目前各房地产企业全过程代建服务报价大体相当，约为项目总销售额5%左右（根据本项目预测，约2300万元）；（2）同样具有国有资本决策流程和民营资本操作的差异化、合规化的后期审计
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风险；（3）代建方只提供服务，并不承担项目运作的风险和责任。
3、咨询服务方式
优点：（1）既可利用代建方技术和管理优势满足本项目开发品质要求，又可结合实际情况灵活选择技术管理服务外的服务内容（如营销管理服务等）；（2）节约开发建设成本，相比于上述第二种方式预计可节约成本70%以上（约700万元左右）。
缺点：服务管理内容有限，代建方不承担主要责任，大部分工作仍然需要业主方承担。
序号 方式 优点 缺点 手续时间长，造成资金成本增大。大股东（国有资本）决策流程和民营资本操作的差异化、合规化问题会带来后期审计风险。 （1）费用成本较大，根据调查情况，目前各房地产企业全过程代建服务委托代2 建（操盘手）方式 1、代建方全程负责，可充分利用其代2、借助开发商品牌市场认可度，实现销售价值最大化。 报价大体相当，约为项目总销售额5%（2）同样具有国有资本决策流程和民营资本操作的差异化、合规化的后期审计风险；（3）代建方只提供服务，并不承担项目运作的风险和责任。 1、既可利用代建方技术优势满足本项目开发品质要求，又可结合实际情况灵活选择技术服务外服务内容（营销管理服3 咨询服务方式 务）； 2、最大限度节约开发建设成本，相比于第二种方式预计可节约成本70%以上（约700万元左右，不包含营销服务管理，营销服务管理一般按照总销售金额的3%另外计取费用）。 4
1 小股操盘方式 风险低，利于项目核算，可利用社会资本、优秀房地产开发企业的优势，实现收益最大化。 建经验，降低管理风险，提升项目品质； 左右（根据本项目预测，约2300万元）；管理内容有限，服务方不承担主要责任，大部分工作仍然需要业主方承担。
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