桃源峰景区旅游度假置业项目策划说明
一．项目概述：
1.气候气象条件
桃源峰水利风景区气候气象景观资源丰富。景区所在的三卡乡，气候属北温带北部边缘半湿润半干旱大陆性季风型高山气候，年平均气温—2℃，无霜期110天左右，年平均降水量约400毫米左右，年有效积温1800—2000℃。每年秋冬季，风景、冰景、雾凇是桃源峰景区也是三卡乡的重要气候气象资源，其中桃源峰景区雾凇一般都是从10月中下旬开始到11月末结束，每年持续30天至45天左右，最好季节在11月中旬。 2.水资源
桃源峰景区水资源丰富，是一处观光、休闲、度假、水产养殖、水利科普、水利发电的极佳之地。景区所属宽河水系，是黑龙江省干流最大一级支流之一。景区内与209黑洛公路距离3公里，距离黑龙江不到10公里，与黑龙江“八十里大湾”相距约20公里。目前景区内水资源主要有桃源峰水库和其上下游宽河部分，水库容量约1.45亿立方米，水面面积约1.5万亩，发电厂安装3台3500千瓦水轮发电机组，总装机10.5兆瓦，年发电能力2016万千瓦时。 3.动植物资源
桃源峰水利风景区内，冷水鱼是其主要动物资源，目前水库养鱼
水面有1.5万亩，每年可捕鱼500万斤；水库两岸山地野生动物主要有狍子、野猪、野兔等；景区内宽河村主饲养奶牛、羊、猪、鸡等；另外，每年夏季有大批的水鸟迁徙至此。
桃源峰景区植物资源丰富，自身主要树种有白桦、黑桦、柞树，分布于桃源峰水库两岸山地中；在景区西部湖岸，分布着万亩草地，是天然的牧场；另外，水库两岸林地地面资源丰富，主要灌木有杜鹃、绣线菊、杜鹃等；蕨菜资源十分丰富，蕨类草本植物数十余种；有黄芪、赤芍、党参等中草药材几十种，野生浆果有蓝莓、草莓、雅格达等几十种；坚果有榛子、橡子等；食用菌有蘑菇、木耳、猴头蘑等。4．地质地貌
桃源峰景区地处大兴安岭北麓东坡，小兴安岭北段余脉。水库两岸峰峦林立，其中南北两岸各有一座高峰，隔湖相对，成犄角之势。桃源峰景区土壤主要分为四种类型：暗棕壤、棕色针叶林土、草甸土、河滩土。暗棕壤是景区分布范围最广、面积最大的一种土壤类型，主要分布在桃花湖两岸，植被以柞树林、黑桦林为主，土层浅薄，表层腐殖质化，森林凋落物分解较快；棕色针叶林土主要分布在景区白桦林下，是较典型的寒温带土壤，土层一般较浅较薄、土壤肥力中等；草甸土是在草甸植被下形成的土壤，主要分布在桃源峰景区西部的万亩草地上，土层深厚，腐殖质含量高，土壤结构性能好，肥力较高；河滩土主要分布在景区两个湖湾内，由冲积作用形成，土层深厚，腐殖质含量高，持水性强。
二、总体规划
根据本公司发展规划要求，在认真研究评估桃源峰水利风景区气候的现状及发展趋势的基础上，从旅游置业的角度对其市场定位及开发价值进行探讨。本企划依据《呼玛县旅游发展总体规划》、《桃源峰国家水利风景区总体规划及重点区块控制性详细方案》其中现阶段可操作内容进行了修订，以便项目启动。沿水库北岸一公里作为旅游度假置业开发带。
项目分为：旅游度假置业区，少数民族居集区、游乐项目开发区、旅游畜牧养殖区、旅游狩猎区等。
旅游度假置业区位于库区北岸。附设社区中心、卫生所、小卖超市、小型直升机坪等，中心布置观景塔，游艇码头，绿化小品，亭台楼阁等配套设施。南岸及东西面布置少数民族居集区、游乐项目开发区、旅游畜牧养殖区、旅游狩猎区等；景区东部入口处设山门及旅游接待中心；各区子项具体开发规划由项目组另行组织论证筹划。 项目概况：
本案项目重点是旅游置业项目，位于库区北岸，初步规划单栋600个独立小屋，每栋面积约为350至850平方米，共六组户型，分法式、英式、日式、美式及西班牙式；分组成片沿北岸依山地势而布置，每栋均有极佳的观景，小屋造型独特，融入山地景中，对环境起到添加融汇的作用，每栋占地约为15亩。附设社区中心（约5000平方米）、卫生所，超市，小型直升机坪等，中心布置观景塔，游艇码头 （六
个），绿化小品，亭台楼阁等配套设施。 开发价值及市场定位：
旅游度假置业区位于库区北岸，是库区未来发展之重点方向，再加快项目进程中，逐步扩大规模，完善库区发展新思路，在保护环境前提下，提高库区综合利用价值；相信未来几年该库区基础设施面貌会有极大改观。地块自然条件独特，彼邻桃源峰水库，随着建设规模的逐步行成，桃源峰水库景观的改善对地块开发的潜在价值具有无可估量的提升作用。对刺激市场消费有着重要影响。业主买房决策因素是价格、交通条件、生活便利性、居住环境状况。环境已成为价格之外占主导地位的因素。随着桃源峰水库项目进程的加快，综合治理的成果显现，地块所处的自然条件；已让广大业主所青睐。库区内空气清新、景色迷人，各种高档配套设施的落成，更是成为越来越多的顶尖人士的首选。因此开发为零风险。
三、可行性分析
（一）技术可行性分析
本规划基于实地考察和地形勘测，通过分析景区开发条件和市场情况分析，了解并分析当地旅游发展的基础和现状，进一步做出了必要的市场预测，以确定未来景区旅游发展的总体定位，提出相应的规划布局和项目策划。在此基础之上，提出与之配套的设施建设，并提出了必要的土地利用方案、投资与资金合理使用方案，并做出了必要的财务分析和定位。
故此，从技术分析方面来看，本规划遵循了由基础条件分析入手，经过必要的产品设置，提出与之对应的开发建设方案，并通过必要的技术指标验证，具有必要的技术可行性。 （二）经济可行性分析
本规划的设置是在市场分析的基础之上，分析了解当地整体经济环境和各细分市场的具体情况，提出必要的市场预测数据。同时，充分考虑所设置项目的市场感应度和规模，确保景区的良性运作。 故此，从经济可行性的角度来看，本规划注重整体经济环境的分析和各类专项旅游市场的经济情况，通过对市场的分析，依照当地旅游发展的基础和现状进一步完善了实际建设可行性。 （三）政策可行性分析
我国水利部自2001年开始着手评选与建设国家级水利风景区，并于2004年4月发布了《水利风景区评价标准》，迄今为止，全国已经兴建国家级水利风景区314处。同时，《水利风景区发展纲要》的出台，也进一步规范和加强了水利风景区的规章制度和建设标准，为水利风景区的发展提供必要的政策保障和评估体系。根据上述政策和发展纲要，桃源峰景区不仅具备成为国家级水利风景区的潜质，更拥有了完备的政策支持。
四、设计依据
《呼玛县旅游发展总体规划（2009-2010）》。
《桃源峰国家水利风景区总体规划及重点区块控制性详细方案》 库区水面标高位图
国家及地方相关规划、建筑设计规范及标准指标： 总投资规模：约15亿人民币 总用地规模：约15平方公里 总建筑面积：约四十五万平方米 独栋小屋:
350平方米 100个（二~三层） 450平方米 100个（二~三层） 550平方米 100个（二~三层） 650平方米 100个（二~三层） 750平方米 100个（二~三层） 850平方米 100个（二~三层） 社区中心：3500平方米（二层） 接待中心：4000平方米（二~三层） 观景塔一座 游艇码头六座 小型直机坪一座
附属设施（变电站、水泵房、垃圾中转站、桃源峰水上派出所、公共卫生间等）。
附图纸：
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